第二種低層住居専用地域の土地活用方法とは？メリット・デメリットも解説

使用していない土地が第二種低層住居専用地域である場合、どのような土地活用ができるのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。
第二種低層住居専用地域は、建てられる建物に制限が多いため、事前に地域の特徴や活用方法を把握しておくことをおすすめします。
そこで、第二種低層住居専用地域とはなにか、また土地活用をおこなうメリット・デメリットや土地活用方法を解説します。
宝塚市全域で使っていない土地を所有している方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

土地活用のために知っておきたい「第二種低層住居専用地域」とは？

都市計画法では、市民が住みやすい環境を整えるために建物に制限を設けています。
たとえば、住宅街が連なっている地域に、深夜まで稼働する工場が建設された場合、騒音や臭いなどの問題が発生し多くの方が迷惑を被ることになるでしょう。
このような事態を避けるために「用途地域」を設け、それぞれ建設できる建物の種類を決めているのです。
その用途地域の1つに「第二種低層住居専用地域」があります。
ここでは、土地活用前に理解しておきたい第二種低層住居専用地域とはなにか、また第一種低層住居専用地域との違いについて解説します。

第二種低層住居専用地域とは

第二種低層住居専用地域とは、低層な住宅や店舗の建設が可能な地域のことです。
つまり、高層マンションや高層ビルなどは建設することはできません。
この地域に建設できるのは、高さ10mか12m以下の一般的な住宅が対象です。
ただし、住宅以外にコンビニエンスストアなどの低層商業施設も建設可能であるため、住環境としては望ましい地域でもあります。

第二種低層住居専用地域で建てられるもの

第二種低層住居専用地域は、住宅のほかにも以下のような建物を建てることができます。

●150㎡以下かつ2階以下の店舗（コンビニエンスストア、飲食店、美容院など）
●保育所、幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館
●神社、寺院、教会など
●老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、児童厚生施設など（600㎡以下）
●洋服店、パン屋、菓子屋など（作業場の床面積50㎡以下）

第二種低層住居専用地域では、小規模店舗などの商業施設も建設することができるため、良好な住環境でありながら生活上の利便性が高いなどの特徴があります。

第一種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域との違いは、店舗の建設ができるかどうかです。
第一種低層住居専用地域では、店舗の建設が禁止されているのに対して、第二種低層住居専用地域では床面積150㎡以下で2階建てまでの店舗や飲食店は建設することができます。
ただし、第一種低層住居専用地域の場合は、店舗兼住宅の場合は建設可能です。
第一種低層住居専用地域は、第二種低層住居専用地域に比べて厳しい制限が設けられています。

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土地活用前に知っておきたい第二種低層住居専用地域のメリット・デメリット

第二種低層住居専用地域で、使っていない土地を活用する場合、どのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。

メリット

第二種低層住居専用地域のおもな目的は、低層住宅が並ぶ住宅市街地の良好な住環境を保護することです。
2階建てまでの床面積150㎡以下であれば店舗を建築できるため、コンビニエンスストアやクリーニング店、個人商店などを建てることができ生活上の利便性が高いメリットがあります。
そのため、住宅地域でありながら、近場で生活で必要なものを購入することができるため、利便性を重視する方にはおすすめの地域といえるでしょう。
また、建物の高さに制限が設けられているため、低い建物が多く日当たりも良好な地域です。
このように、第二種低層住居専用地域は、住居系の地域のなかでもとくに良好な住環境を確保しやすい特徴があります。
さらに、住居用の土地として価値が維持されやすいため土地活用にもおすすめの地域です。

デメリット

一方で、第二種低層住居専用地域にはデメリットもあるため注意が必要です。
第二種低層住居専用地域は建物に高さ制限があるため、高さ10mもしくは12m以下の建物しか建てることができません。
つまり、3階建て以上の建物を建てることができないため、大きな商業施設がないなどのデメリットがあります。
建ぺい率や容積率も低く定められているため、敷地面積が小さい場合は建てられる建物の規模も小さくなってしまうでしょう。
そのため、所有している土地が狭く高さでカバーして建設したい場合は向かない可能性があります。

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第二種低層住居専用地域でおすすめの土地活用方法

最後に、第二種低層住居専用地域でおすすめの土地活用方法を解説します。
制限が多い第二種低層住居専用地域は、低層の建物しか建設できないため土地活用が限られることがあります。
第二種低層住居専用地域におすすめの土地活用方法は以下のとおり3つです。

●一戸建てやアパートの賃貸経営
●土地信託
●駐車場経営

それぞれの土地活用方法についてご説明します。

方法①一戸建てやアパートの賃貸経営

1つ目の土地活用方法は、一戸建てやアパートの賃貸経営です。
所有している土地の面積が広ければ、土地を分割できるため数世帯からの家賃収入を得ることもできるでしょう。
とくにワンルームアパートは収益性が高いため、駅から近いところに土地を所有している場合はおすすめです。
また、駅から離れているところに土地を所有している場合は、ファミリータイプの経営も適しているでしょう。
ただし、初期費用が数千万円程度必要になるため、ある程度の資金確保をする必要があります。
また、賃貸経営の場合は貸主として賃貸物件の管理をしなければなりません。
手間と労力が必要となる可能性があるため注意が必要です。

方法②土地信託

2つ目の土地活用方法は、土地信託です。
土地信託とは、信託会社や信託銀行などに土地活用を委託することを指します。
委託先が上げた利益から所有者は配当金を受け取り収益を得られる仕組みです。
専門家による土地の運用がおこなわれるので、自分で運用するよりも高い収益を得られる可能性があるでしょう。
また、自分で管理する手間が不要なため、時間的コストがほとんどかかりません。
ただし、必ずしも土地信託ができるわけではなく、事前に土地の調査がおこなわれ立地によっては運用を断られることもあるため注意しましょう。

方法③駐車場経営

3つ目の土地活用方法は、駐車場経営です。
第二種低層住居専用地域は、住居者だけでなく事業者の両面から需要があるため駐車場経営に向いているエリアといえます。
駐車場経営は、毎月賃料を受け取れる月極駐車場と、コインパーキングと呼ばれる時間制のパーキングがあります。
付近にアパートなどの住居施設が多い場合は、月極にして駐車場として貸し出せば、一定の需要が見込まれるでしょう。

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まとめ

第二種低層住居専用地域は、低層住宅向けの用途地域で、床面積150㎡以下で2階建てまでの店舗を建設できます。
住宅だけでなく、学校、コンビニエンスストア、飲食店なども建設できるため、比較的利便性が良い地域と言えます。
第二種低層住居専用地域で土地活用をおこなう場合は、賃貸経営や土地信託、駐車場経営がより収益が望めるでしょう。
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