底地でも売却できる？不動産売却を円滑に進めるコツも解説！

「底地は売れにくい」とされているため、売却時に不安になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
借地人に貸している底地であっても、特徴を理解してうまくアピールできれば売却することは可能です。
そこで今回は、底地とはなにか、メリットやデメリット、底地を売却する方法について解説します。
宝塚市全域で底地の売却をご検討中の方や、なかなか売れずにお困りの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておきたい！底地とは？

売却のコツを知る前に、まずは底地について基本的な情報を確認しておきましょう。

底地とは

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。
通常、所有権を持っている土地であれば、ご自身の意思で自由に建物を建設することが可能です。
しかし所有権を有しない土地の場合、建物を建設するには、土地の所有者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。
賃貸された土地は、土地の所有者からすると底地であり、借地人からすると借地になります。
土地の所有者は、借地人から賃料を得られますが、固定資産税は支払わなければなりません。
不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税の支払いも必要です。
また自分の所有地であっても、借地人を無視して勝手にその土地を利用することはできません。
なぜなら借地人は、借地借家法によって保護されているためです。
1度借地権を設定すると簡単には賃貸借契約を解除できず、利用制限のある底地は売却が難しくなります。

底地を売却する際は借地人へ告知するのが無難

借地人が購入を希望しなければ、その土地は第三者に売却することになります。
第三者へ売却するとなった場合、基本的に借地人へ告知して承諾を得る必要はありません。
また売却活動をおこなうことに関しても、とくに告知は不要とされています。
しかし土地を売却すれば、いずれ借地人は新しい土地の所有者と賃借地契約を締結しなければなりません。
その際に「売却するなんて聞いていない」とトラブルになる可能性があるため、売却について事前に伝えておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却における必要書類とは？契約前・契約締結時・決済時ごとにご紹介

底地を売却するメリットとデメリットとは

続いて、底地を売却するメリットとデメリットを解説します。

メリット1：固定資産税の支払いがなくなる

先述したように、底地の所有者には固定資産税や都市計画税の納税義務があります。
借地人と税金の負担割合について話し合うことも可能ですが、借地人が滞納すれば土地の所有者が支払わなければなりません。
底地を所有している限り税金はかかり続けるため、金銭的な負担を軽減したい場合は早めの売却を検討しましょう。

メリット2：相続におけるトラブルを回避できる

底地の所有者が亡くなると、その土地は相続人が受け継ぐことになります。
相続人が1人であれば問題ありませんが、複数人で相続すると底地が共有名義になってしまいます。
共有名義の土地は、所有者全員の同意がないと売却などの処分ができません。
誰か1人でも反対する方がいれば手続きが進められないため、放置される原因となってしまいます。
また底地の名義人を1人に変更する場合でも、自由に使えない土地を欲しいと思う方は少ないでしょう。
そのため、相続財産に底地が含まれていると、誰が取得するかで揉めてしまう可能性があります。
土地の所有者が生前に底地を売却して現金化すれば、将来の相続トラブルを防げるのがメリットです。

デメリット1：売却価格が低くなりやすい

底地は所有者が自由に利用できないため、一般的な土地に比べると評価額が低くなります。
評価額が低ければその分安く売り出すことになり、手元に入るお金が思ったよりも少なくなってしまうかもしれません。
底地を売却した後に新しい物件を購入する予定の方は、お金が不足しないようしっかり資金計画を立てることが大切です。
また、底地は流動性が低いため、なかなか買主が見つからず売却しにくい点もデメリットといえます。
不動産は売却期間が長引くほど売れ残り感が出て、さらに買主が見つかりにくくなってしまいます。
場合によっては、早く売却するために、買主からの無理な値下げ交渉に応じざるを得ないこともあるでしょう。

デメリット2：家賃収入が得られなくなる

底地を売却することで、毎月の家賃収入がなくなる点もデメリットの1つです。
底地を所有し続けて他人に貸し出していれば、その間はずっと家賃収入が得られます。
売却すれば所有権を手放すことになるため、地代や更新料なども入らなくなります。
賃料が高ければ高いほど、売却により生活に支障をきたす可能性が高くなるため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時には火災保険の解約手続きが必要！返金額の計算方法も解説

底地を売却する方法とは

底地は所有していても自由に活用できず、また毎年税金の支払いも生じます。
将来利用する予定がなく、税負担も重く感じるようであれば、早めに売却を検討しましょう。
ここからは、底地の売却方法を解説します。

借地人に売却する

底地を売る相手としてもっともおすすめなのは、底地を借りている借地人です。
借地人として土地を借りている以上、建て替えたり増改築したりする場合は、所有者の許可を得なくてはなりません。
底地を購入すれば、借地人が土地の所有者となるため、自由に利用できるようになります。
所有権を得られることは借地人とっても悪い話ではないので、思ったよりも高値で売却できるかもしれません。
借地人から建て替えや増改築の相談を受けたときは、売却を交渉する良い機会だといえます。
借地人に長期間その土地を使う予定がある場合、快く購入してもらえる可能性が高いでしょう。

底地と借地権を等価交換して売る

地主と借地人が各自で持っている底地と借地権を一部交換すれば、両者が完全所有権のある土地を持てます。
これにより土地所有者は、通常の土地として市場相場に合わせた価格で売却できるようになります。
また、借地人も土地を自由に扱えるようになるため、両者にとってメリットのある売却方法といえるでしょう。
なお、同じ割合で土地を分筆し等価で交換すれば、特例が適用され譲渡所得税がかからないというメリットもあります。
等価交換するには法的な知識が必要になるので、不動産問題に詳しい弁護士へ相談のうえ判断するようにしましょう。

底地と借地権をまとめて売却する

土地所有者が底地を売却したいと考えているように、借地人も借地を手放したいと考えていることもあるでしょう。
このような場合は借地人と協力し、第三者にそれぞれの土地の権利を同時売却する方法がおすすめです。
この方法であれば、完全な1つの土地として売却できるため、単独で売り出すよりも高値で取引できる可能性があります。
ただし、同時に売却するには借地人の合意が必要となり、借地人が売却したいと思っていなければ成立しません。
難易度が高い売却方法ではありますが、まずは借地人に売ることを相談してみると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に発生する仲介手数料とは？計算方法も解説！

まとめ

底地は一般的な土地に比べると売却しづらいため、売却方法を工夫することが大切です。
もっともおすすめなのは借地人に購入してもらうことですが、そのほかにも等価交換や同時売却という方法もあります。
等価交換による売却を検討する際は、トラブルを避けるためにも弁護士へ相談しながら売却を進めていくと良いでしょう。
宝塚市での不動産売却・買取は宝塚不動産買取センターへ。
マンション・アパート・一戸建て・土地と幅広く対応しています。
宝塚市の地域情報に精通した経験豊富なスタッフがお客様のご要望に合ったご提案をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。