売れにくい不動産の特徴とは？売れにくい理由や売却のポイントを解説

売れにくい不動産には、いろいろな要因や特徴があります。
「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」も、売れにくいとされている不動産の特徴です。
そこで今回は、再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅が売れにくい理由とはどのようなものなのかについて解説します。
売却のポイントについてもご紹介しますので、宝塚市全域で不動産の売却を検討されている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

再建築不可物件とは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

まずは、再建築不可物件について解説します。

再建築不可物件が売れにくい理由とは

再建築不可物件とは、文字どおり、現在ある建物を解体すると新たな建物を建てられなくなる土地のことです。
全国のどこにでもあるわけではなく、都市計画法によって定められた「都市計画区域」「準都市計画区域」にしか存在しません。
これらの区域には建築基準法で接道義務が設けられており、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」という規定を満たしていない不動産が再建築不可物件に指定されます。
なぜこのような接道義務が設けられているかというと、有事の際、救急車や消防車がスムーズに活動できるようにするためです。
新しい家の建築ができないこと、救急車両が近寄れないリスクや使い勝手の悪さがあること、これらが再建築不可物件が売れにくいとされる理由です。

再建築不可物件を売却する方法とは

再建築不可物件をそのままの状態で売却しようとしても、困難を極めます。
そのため、再建築を可能にしてから売却する方法が有効です。
再建築を可能にする主な方法としては、「セットバックする」「隣接地を購入する」の2種類があります。
セットバックとは、所有する不動産の敷地を接道部分から後退させ、道路の幅員を4m以上確保する方法です。
また隣接地を購入すると接道部分が増え、接道義務を満たせるケースがあります。
あるいは、隣接地の所有者であれば再建築不可物件を購入してくれるかもしれません。
これらの方法でも売却が難しい場合は、不動産会社の「買取」を検討してみましょう。
買取とは、不動産会社が買主となり、売主から不動産を直接買い取る方法です。
一般的な仲介による売却と比べると売却価格が安くなる傾向にありますが、売れにくい不動産でも素早く現金化できるためおすすめです。

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テラスハウスとは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

続いて、テラスハウスについて解説します。

テラスハウスが売れにくい理由とは

テラスハウスとは、複数の一戸建てがつながって建っている低層型の連棟式建物のことです。
現在は近代的なテラスハウスが増えていますが、建築基準法上では昔ながらの「長屋」と同じ扱いになります。
テラスハウスの特徴は隣接する家と壁を共有していることで、共有している壁には窓がありません。
壁を共有していること以外は、基本的に通常の一戸建てと同様に独立した設備がついています。
テラスハウスが売れにくい理由は、まず単独での建て替えが難しいためです。
テラスハウスは、複数の一戸建てが連なって1つの建物を形成しています。
そのため、建て替えやリフォームを希望する際には、テラスハウスの管理者やほかの住人の許可を取らなければなりません。
すでに築年数が長いテラスハウスの場合は、より買主から敬遠されやすくなってしまうでしょう。
もう1つの売れにくい理由は、テラスハウスの購入時は住宅ローンを組みにくいためです。
テラスハウスは窓の少なさなどから、構造上の防災性が低いとみなされる可能性があります。
また先ほどお伝えしたとおり、建て替えにはほかの住人の協力が必要不可欠であり、手間がかかります。
手間のかかる物件は将来的に売れにくいと判断され、担保価値が低くなり、住宅ローン審査に落ちてしまうのです。

テラスハウスを売却する方法とは

テラスハウスの買主を探すのであれば、まず隣接する家の住人に購入を打診してみましょう。
1から買主を探すよりも、その物件や地域に慣れ親しんでいる方のほうが購入に前向きになってくれる可能性があります。
もし生活スペースを増やしたいと考えている方であれば、スムーズに売却が進むかもしれません。
また、不動産会社に買取を依頼する方法もおすすめです。
テラスハウスは、仲介で売却しても相場より価格が安くなる傾向にあります。
そのため、売却価格が相場より安いとされる買取を利用しても、それほどデメリットを感じにくい不動産です。
なお、テラスハウス全体の所有者になり、解体してから更地として売却する方法もありますが、ほかの住人との兼ね合いや費用面の問題から、あまり現実的な方法ではないといえるでしょう。

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賃貸併用住宅とは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

最後に、賃貸併用住宅について解説します。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物のなかに賃貸物件と所有者の自宅が共存している不動産のことをいいます。
マンションやアパート内にオーナーの自宅がある集合住宅とは異なり、賃貸併用住宅の場合は自宅部分が総面積の50％以上を占めているケースが一般的です。
これは、多くの金融機関が「自宅面積が総面積の50％以上であること」を住宅ローンの要件にしていることに由来します。
イメージとしては完全分離型の二世帯住宅に近いといえますが、賃貸併用住宅では賃貸収入を得ながらあくまで他人と生活する点が特徴です。
賃貸併用住宅ではマイホームの取得と同時に賃貸収入を得られるようになるメリットがありますが、一方でその特殊な間取りが買主を限定してしまうリスクがあります。
賃貸併用住宅は通常の賃貸物件よりも利回りが低く、投資効率はあまり良くありません。
1棟をまるごと自宅として利用するためにはリフォームや修繕が必要になることや、通常の住宅としては広すぎることなども、賃貸併用住宅が売れにくい要因だといえるでしょう。
このように、賃貸物件としては高い利回りが見込めないこと、そして住宅としては使い勝手が良くないことなどから、賃貸併用住宅の特徴に惹かれて購入を検討する買主はあまり多くありません。
そのため、賃貸併用住宅のマーケット自体が小さいと考える必要があります。

賃貸併用住宅を売却する方法とは

賃貸併用住宅を売却する方針としては、「賃貸併用住宅として売却する」「自宅部分も賃貸物件にして売却する」「通常の住宅として売却する」という3パターンがあります。
賃貸併用住宅のまま、もしくは全体を賃貸物件として売却する場合は、不動産の収益性をアピールする方法が効果的です。
また、入居者がいる状態で売却したほうが、収益物件としては買主が見つかりやすくなります。
一方、1棟全体を住宅として売却する場合や、賃貸併用住宅としてなかなか売却が決まらない場合は、不動産会社への買取依頼がおすすめです。

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まとめ

再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅といった売れにくいとされる不動産でも、その理由がわかれば対策が可能です。
ご自身が所有する不動産の特徴を理解し、効果的な売却方法について検討してみましょう。
売れにくい不動産の早期売却をご希望の方には、不動産会社による買取をおすすめします。
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