不動産売却における必要書類とは？契約前・契約締結時・決済時ごとにご紹介

不動産売却時は、さまざまな種類の書類を用意する必要があります。
仲介を依頼した不動産会社が代理で用意することもありますが、事前にどのような書類が必要か把握しておきたいところでしょう。
この記事では、不動産売却の必要書類を契約前・契約締結時・決済時ごとにご紹介します。
宝塚市に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却の契約前に準備したい必要書類とは？

不動産を売却するには、まずは「いくらで売却するのか」を決める必要があります。
妥当な売却価格で売り出すためには、不動産会社に査定を依頼して相場を把握するのが一般的です。
査定額を基に販売価格が決まった後は、不動産会社に仲介を依頼して売却する物件の広告を出し、買主を募ります。
そのため、販売価格の決定に使用したり効果的な広告を作成するほか、物件の詳細を説明するために必要書類を収集する必要があります。
そこで必要となる書類が以下のとおりです。

• 購入時のパンフレット
• 登記事項証明書・地積測量図
• インスペクションの結果報告書（任意）
• 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書（任意）
• 新耐震基準等に適合することが確認できる書類（任意）

購入時のパンフレットは、不動産の購入時に売主や施工会社から受け取っているものです。
登記事項証明書（登記簿）は、不動産の所在地や建物の構造、権利関係が記載されており、法務局で取得できます。
土地を売却する場合は、地積測量図もあると境界線が明確になるため、用意しておくと良いでしょう。
地積測量図についても法務局で取得することができます。
インスペクションとは、建築士などの住宅の専門家がおこなう住宅診断のことです。
費用はかかりますが、インスペクションの結果報告書があると、買主は中古物件でも安心して購入することができます。
同様に建設住宅性能評価書についても、専門家の現況検査によって建物の劣化等の状況や個別性能に関することが把握できます。
1981年5月31日以前に建設された建物の場合は旧耐震基準で建てられた建物のため、耐震性能を証明する書類があると査定に有利です。
インスペクションの結果報告書や建設住宅性能評価書、新耐震基準等に適合することが確認できる書類については、必ずしも必要な書類ではありません。
しかし、築数十年経つ中古物件の場合は住宅性能を心配する買主が多いため、あると査定や売却に役立つでしょう。
また、住宅ローンが残っている物件の場合は、住宅ローン償還表があると売却希望価格を決める際の目安となります。
住宅ローン償還表は、借り入れ先の金融機関から定期的に送付されているかと思いますが、紛失している場合は金融機関にお問い合わせください。

不動産売却の契約締結時における必要書類とは？

不動産の売買契約を締結する際には、取引のトラブルを防ぐためにもさまざまな書類が必要になります。
買主と売主の双方とも一定の書類を用意する必要がありますが、売主側で用意する必要書類は、以下の6つです。

①本人確認書類（必須）

売買契約締結時は、売主本人であることを証明する本人確認書類が必要です。
本人確認書類は、以下のような顔写真付きの公的な証明書を求められることが多いです。

• 運転免許証
• パスポート
• マイナンバーカード

②印鑑証明書

不動産の売買契約を締結する際は、署名とともに実印で押印をおこないます。
そのため、実印であることを証明する印鑑証明書も必要となります。
ただし、近年は印鑑廃止の流れがあることや電子契約が活用できるようになったことから、将来的には不要となる可能性もあるでしょう。

③銀行口座の通帳等

売買契約締結時は、売主は買主から手付金を受け取ることになります。
そのため、受取先の銀行名、口座番号、残高などがわかる通帳等も用意しておきましょう。
現金でやり取りすることもできますが、不動産は高額な取引額になることが多いため、一般的に取引代金は銀行口座を通じて受け渡しがおこなわれます。

④登記済権利証・登記識別情報

登記済権利証や登記識別情報は、不動産の所有者であることを証明する書類です。
不動産登記は2005年3月に改正されており、改正前に登記した不動産であれば「登記済権利証」改正後に取得し登記した不動産であれば「登記識別情報」になります。
売主から買主へ所有権の名義変更をする際にも必要となる書類です。

⑤固定資産税納税通知書

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。
そのため、年の途中で売却しても1年間分の固定資産税は売主が支払うことになります。
そこで、不動産を売買する際は固定資産税を日割り清算し、引き渡し後の固定資産税相当額を買主が売主へ支払うのが慣例です。
固定資産税納税通知書は、固定資産税の清算額を算出するために必要となります。

⑥建築確認済証

一戸建ての売買の場合は、建築基準法に則って建てられた建物であることを証明するために、建築確認済証が必要となります。
この書類がないと、買主が不動産を購入する際に、金融機関から融資を受けることができなくなる可能性があるためです。
もし紛失している場合は、管轄の役所で代わりとなる書類（建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書など）を発行すると良いでしょう。

不動産売却の決済時に求められる必要書類とは？

不動産売買契約後は、約1か月後に売買代金を決済し物件を引き渡す流れになります。
不動産売買の代金を決済する際は、売主から買主へ名義を変更する「所有権移転登記」が必要です。
また、不動産売却と同時に住宅ローンを完済する場合は「抵当権抹消登記」も必要です。
そのため、不動産売却の決済時は、主に上記の登記申請に関する書類が必要になります。
登記申請に必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記済権利証・登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産評価証明書
• 印鑑証明書
• 委任状

前章でも述べましたが、登記済権利証・登記識別情報は登記申請をする際も必要となり、本人確認書類も同様に運転免許証やマイナンバーカードなどを用意しましょう。
固定資産評価証明書は、登記申請時にかかる登録免許税を計算する際に必要となる書類です。
有効期間は3か月以内のもので、土地と建物でそれぞれ別々に取得しましょう。
固定資産評価証明書は、一般的に都税事務所や県税事務所で取得でき、宝塚市の場合は郵送でも対応しています。
なお、所有権移転登記では買主が、抵当権抹消登記では売主が登録免許税を負担するのが慣例です。
実印の印鑑証明書は、登記申請日前3か月以内に発行されたものを用意しましょう。
宝塚市においては、市役所の窓口以外にもマイナンバーカードをお持ちの方であれば、コンビニエンスストア等に設置のキオスク端末（マルチコピー機）から証明書を取得できます。
登記申請は、一般的に司法書士に依頼するため、司法書士への委任状も必要です。
また、登記簿に記載の住所が現住所と異なる場合は、住民票の添付も必要となるため事前に確認しておきましょう。

まとめ

不動産売却の契約前は、購入時のパンフレットや登記事項証明書など、物件の詳細がわかる書類を用意しましょう。
売買契約締結時は、本人確認書類や不動産の所有権を証明する書類が主に必要となります。
不動産売却決済時は、登記申請に関する書類が必要です。
私ども「宝塚不動産買取センター」では、宝塚市全域で不動産売却のサポートをおこなっております。
宝塚市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。