擁壁がある不動産は買取がおすすめ？売れにくい理由と売却方法を解説

擁壁のある不動産を所有しているものの売却できず、不動産買取をお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産買取であれば不動産会社が直接買い取るため、特殊なケースでも売却できるケースがあります。
そこで、擁壁とはなにかや擁壁のある不動産が売りにくいと言われる理由、また売却する方法を解説します。
宝塚市全域で不動産の買取をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産買取の前に知っておきたい「擁壁」とは？

擁壁のある不動産は、擁壁がない場合と比べて売れにくいと言われており、擁壁の状態によっては仲介での売却が難しいことがあります。
ここでは、そもそも擁壁とは何かと擁壁が必要な理由、また擁壁工事の確認申請について解説します。

擁壁とは？必要な理由とは

傾斜地や高低差のある土地に建物を建てる場合、土地に圧力や荷重がかかると斜面が崩れる恐れがあります。
そのようなリスクを回避するために必要なのが「擁壁」です。
水圧や土圧によって地盤が崩壊しないように、コンクリートブロックや鉄筋コンクリートなどで斜面の土を止めるための壁上の構造物をつくります。
これにより高くなっている箇所に建物の荷重がかかった場合でも、斜面の土が流れ家が崩壊するのを防ぐことが可能です。
また、傾斜地でなくても、建設予定の敷地が道路よりも高い場合は、擁壁が必要となるケースがあります。
規定は各自治体によって異なりますが、土地と道路の高低差が2m以上のものを「がけ」と定義しているところもあります。
また「がけ条例」を定め、傾斜地周辺に居住用の建物を建てることを制限していることがあるため、傾斜面が近い場合は注意が必要です。
擁壁を設けて、がけの崩壊の心配がないと判断されれば、建設することが可能になります。
そのため擁壁は、傾斜地の崩壊を防ぐだけでなく、建物のプランを考えるうえでとても重要な役割をもっていると言えます。
なお、高低差が2m以上の場合に擁壁をつくることを義務付けている自治体が多いようです。
そのため、隣地と高低差がある場合は、まずは自治体へ確認してみることをおすすめします。

擁壁工事には建築確認申請が必要？

建築基準法では、高さが2mを超える場合の擁壁工事は、建築確認申請が義務付けられています。
建築確認申請とは、新しく建物を建てる際に必要な申請です。
建築物が建築基準法やそのほかの条例を満たしているのか確認されます。
また、一般的には擁壁の建築許可を得てから建物の建築確認申請をおこなわなければなりません。
そのため、擁壁が必要ない場合に比べて、家の着工までに時間が必要になります。
したがって、擁壁工事が必要な場合は、早めに準備を進めていく必要があります。

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不動産買取がおすすめ？擁壁のある不動産が売りにくい理由とは

擁壁は傾斜地や高低差がある場合には必要となる構造分ですが、冒頭で触れたように擁壁の状態によっては売却が難しい場合もあります。
擁壁の不動産が売りにくいと言われる理由には、以下の3つが原因として挙げられます。

●危険な状態の擁壁の場合
●改修工事費用が高額となる
●建物の建て替えができない

それぞれの理由を解説します。

理由①危険な状態の擁壁の場合

擁壁にひびが入っていたり、変形が生じていたりするような危険な状態の擁壁がある不動産は、地震や大雨により土砂災害が発生するリスクがあります。
また、自然石で積み上げた擁壁や異なった素材を組み合わせてつくったような擁壁などもです。
このような擁壁は危険な状態であるため、売却が難しい可能性があります。

理由②改修工事費用が高額となる

擁壁を補修しようとした場合、工事費用が高額になる点も売れにくい理由です。
工事内容によって費用は変動しますが、およそ100万円台～1,000万円以上することもあります。
このように高額費用がかかるため、買主からも敬遠されてしまい売れにくくなってしまうのです。
そのため、売却時に工事費用分だけの値引きを要求されるケースも少なくありません。
また、工事費用が売却価格を上回ることもあるため、売却価格がマイナスになり売れくなってしまうのです。

理由③建物の建て替えができない

安全性が確認できない擁壁がある土地は、そもそも建物を建て替えすることができません。
たとえば、古い物件の擁壁は安全性を確認することが難しいです。
そのため建物を建て替えるには、擁壁を作り直すもしくは補修する必要があります。
前述したように擁壁には高額な費用がかかるため、買い手が付きにくくなります。

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擁壁のある不動産の売却方法！買取がおすすめ

擁壁のある不動産は前述したとおり売却しにくいと言われています。
しかし、以下の3つ方法であれば売却できる可能性があります。

売却方法①安全性を確認してから売却する

擁壁のある不動産を売却したい場合は、まず擁壁の安全性を確認することが重要です。
自治体の担当課で検査済みかどうかを調べることができます。
安全性に問題ないことがわかれば、擁壁のある不動産でも買い手が付きやすくなります。
また、擁壁が古く検査済みかどうかわからない場合やひび割れや亀裂が生じている場合は、建築士もしくは土木関係の専門家に点検を依頼すると良いでしょう。
擁壁の安全性は耐用年数で判断することはできません。
設置されたばかりでも危険な擁壁もあるので、必ず売却前に安全性を確認しておきましょう。

売却方法②補強工事をしてから売却する

調査の結果によっては補強工事をしてから売り出す方法もあります。
安全性が保証できない場合は、売却価格を下げてから売りだすこともできますが、購入後に費用と手間がかかることがわかれば買い手が付きにくくなってしまいます。
そのため、売却前に擁壁の補強工事をしておけば、購入希望者の不安も払拭されスムーズに売却できる可能性が高くなるでしょう。
また、適切に管理していることをアピールでき良い印象を与えることもできます。
なお、擁壁の補強工事にかかる費用はおよそ1㎡あたり3～13万円です。
補修のみの場合は1㎡あたり1～2万円程度を目安にしておくと良いでしょう。

売却方法③不動産会社に買取を依頼する

擁壁のある不動産を売却する方法には、不動産会社へ買取を依頼する方法もあります。
手間と費用をかけずにスムーズに売却したい場合におすすめの方法です。
不動産会社が直接買い取るため、買主を探す必要もなければそのままの状態で売却することも可能です。
ただし、買取の場合は仲介での売却に比べて売却価格が安くなってしまうことがあります。
不動産会社は買い取った不動産に新たな付加価値を付けて再度販売します。
そのため、仲介の場合と比べて買取額が安くなることに注意しましょう。

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まとめ

傾斜地や高低差がある土地は、土砂災害などで危険を伴うリスクがあるため、擁壁が必要となるケースが多いです。
しかし、危険な状態の擁壁や安全性が確認できない場合は、買い手が見つかりにくいため売却できない可能性があります。
そのため、擁壁のある不動産を売却したい場合は、仲介での売却よりもスムーズに売却できる買取を検討してみてはいかがでしょうか。
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