入札方式による不動産売却とは？メリット・デメリットと売却の流れを解説

仲介により不動産売却をおこなうことが一般的となっていますが、「入札方式」により不動産売却をできることをご存じでしょうか。
企業や自治体だけでなく、近年は、個人の売買の場合でも入札制度が導入される環境が整ってきています。
そこで、入札方式による不動産売却とはなにかや、入札方式のメリット・デメリットと不動産売却の流れを解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてもらえれば幸いです。

入札方式による不動産売却とは？

入札方式による不動産売却とは、複数の購入希望者のなかからオークション形式で価格を出し合い、好条件を提示した方が買主となる売却方法のことです。
購入希望者は、不動産を購入するためにできるだけ高い金額を提示し合います。
では、一般的な仲介による不動産売却とは何が違うのでしょうか。
ここでは、仲介による不動産売却との違いや、入札方式の種類について解説します。

仲介での不動産売却と入札方式の違いとは

一般的に不動産売却をおこなう際は、不動産会社へ仲介を依頼し買主を探します。
このような仲介での売却では、売主と買主の双方が合意し契約を結ぶ「相対方式」でおこなっています。
一方で、入札方式とは購入希望者を同時に募って希望価格し、最高価格を付けた購入希望者が買主となる売却方法です。
この入札方式は、国や自治体、民間企業などで一般的に利用されていましたが、近年では個人の取引で利用するケースが増えています。

入札方式の種類

入札方式には「一般競争入札」と「指名競争入札」の2種類があります。
それぞれの特徴を解説します。

一般競争入札
一般競争入札は、入札できる資格を事前に公告し、多数の入札参加者を募る方法です。
この一般競争入札は、入札方式のなかでも基本的な方法で、もっとも好条件を提示した方が売買契約を締結することができます。
参加資格が事前に明示されるため、公平性が高い方法だと言えます。

指名競争入札
一方で、指名競争入札とは、事前に参加者を指定しておこなわれる入札方式です。
事前に参加できる方が定まっているため公平性には欠けますが、好条件で提示した方が落札者となる点は一般競争入札と一致しています。

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入札方式で不動産売却するメリット・デメリットとは

続いて、入札方式で不動産売却をするメリットとデメリットを解説します。
入札方式による不動産売却を検討する場合は、メリットとデメリットもしっかり把握しておくと良いでしょう。

入札方式で不動産売却するメリット

入札方式で不動産売却する主なメリットを3つ解説します。

メリット①希望価格よりも高値売却が期待できる
入札方式は前述したとおり、購入希望者のなかでもっとも最高価格を付けた方が購入できます。
そのため、購入希望者は、落札するために高めに価格を設定していることが多いです。
つまり、希望していた価格よりも高値での売却が期待できるメリットがあります。

メリット②早期売却が可能
入札方式は入札期間も決まっているので、仲介での売却に比べると早く売却できる点もメリットです。
仲介であれば、少なくとも3～6か月間の期間を要します。
その点、入札方式は複数の購入希望者を募り一斉に金額提示されるため、効率良く売却できます。

メリット③契約後にキャンセルされるリスクが低い
入札方式の参加者は個人の方が少なく、参加者が不動産会社などの法人が多いケースもあります。
不動産会社であれば住宅ローンの審査に落ちる心配もないため、契約後に審査を理由にキャンセルされるリスクが低い点がメリットです。

入札方式で不動産売却するデメリット

一方で、入札方式で不動産売却することにはデメリットもあります。
主なデメリットは以下の3つです。

デメリット①低価格で落札される可能性がある
入札参加者が少ない場合は、売主が希望していた価格よりも低い金額で落札される可能性があります。
そのため、売主が期待する価格に達する保証はないため注意が必要です。
また、最低入札価格を決める際は、相場よりも安くなりすぎないよう設定することが大切です。
集客力と落札価格を想定した金額が望ましいと言えるでしょう。

デメリット②価格設定によっては購入希望者が集まらない
入札方式での不動産売却では、最初の価格設定が非常に重要です。
高く設定していると、購入希望者が集まらない可能性もあるため注意が必要です。
そのため、相場に適した価格設定を意識しましょう。

デメリット③売却できない場合もある
入札方式で不動産売却したからといって、必ずしも売却できるとは限りません。
期限までに購入希望者が誰も現れないこともあります。
仲介よりも早く売却できる可能性はありますが、必ず売却できるわけではない点に注意が必要です。
期限までに売却したい場合は、不動産会社と相談しながら売却方針を決めると良いでしょう。

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入札方式で不動産売却する流れ

入札方式による不動産売却する際は、以下の流れに沿っておこなわれます。

●不動産の売り出し価格を設定する
●仲介代理人を決める
●入札参加者を募集する
●落札者と売買契約を締結・引き渡し

それぞれ順にご説明します。

入札方式の流れ①不動産の売り出し価格を設定する

入札方式を始める前に、どのくらいの価格で売り出すか「最低希望価格」を設定する必要があります。
その際は、相場に近い金額を目安に考えると良いでしょう。
相場から大幅に離れると、購入希望者が減ってしまう可能性があります。
相場は土地情報システムなどのサイトで自分で調べることも可能ですが、正確な相場が知りたい場合は不動産会社へ依頼すると良いでしょう。

入札方式の流れ②仲介代理人を決める

売却価格などが決まったら、仲介代理人を決めます。
仲介代理人とは、入札を代理でおこなう不動産会社のことです。
ただし、不動産会社によっては入札方式を扱っていないところもあるため注意しましょう。
不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。

入札方式の流れ③入札参加者を募集する

媒介契約を締結したら、不動産会社により入札参加者を募集します。
入札に参加できる方は、身元の確認が取れている不動産の買取業者や人物のみです。
ただし、参加者に条件を付けたり制限をかけたりすることもできます。

入札方式の流れ④落札者と売買契約を締結・引き渡し

入札に参加した購入希望者のなかで、もっとも高い金額を提示した方が落札する権利を得ることができます。
ただし、すぐに落札者と売買契約を締結するのではなく、条件や価格交渉などの話し合いをおこないます。
話し合いにより両者の合意が得られれば、そこで初めて売買契約を締結することが可能です。
売買契約を締結したら、決済・引き渡しをおこなえば取引完了となります。
なお、物件の引き渡し時には不動産の名義の手続きも同時におこないます。
一般的には、司法書士へ依頼して手続きを進めるとスムーズにできるでしょう。

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まとめ

入札方式は仲介での売却と違い、最高額の方が落札するオークション形式でおこなわれる売却方法です。
そのため、人気物件によっては高値売却や早期売却も期待できます。
ただし適正な売り出し価格を設定していないと、参加者が集まらない可能性もあるため、まずは不動産会社へ査定依頼をして相場を把握することをおすすめします。
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