古家付き土地として売却する方法とは？メリットと注意点も解説

古い家がある土地の売却をおこなうにあたって、更地にする選択肢以外にも「古家付き土地」として売り出す方法があるのをご存じでしょうか。
古家付き土地として売り出せば、解体費用が不要などメリットはありますが、注意しなければならない点もあります。
そこで、古家付き土地とはどのような売却方法なのか、また古家付き土地として売却するメリット・デメリットと注意点について解説します。
宝塚市全域で土地の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしていただければ幸いです。

「古家付き土地」とは？どのような売却方法？

古家付き土地とは、資産価値がない家が付いた土地のことです。
築年数がかなり古く、老朽化が進み建物自体に価値が付かない場合、土地をメインとした「古家付き土地」として売り出すことがあります。

古家付き土地として売り出す基準

古い家で価値がないからといって必ずしも「古家付き土地」として売り出さなければならないわけではありません。
古家付きの土地ではなく「中古住宅」として売り出す方法もあります。
両者に明確な基準はなく、基本的に売主の判断によりどちらで売り出すかを決めることが可能です。
しかし、木造住宅の耐用年数が22年であることから、築20年以上の家は資産価値がゼロと言われています。
そのため、築20年以上の家は「古家」として扱われることが多いです。
そのほかにも、築年数にかかわらず損傷が激しい場合も古家として表現されます。
また、古家付き土地として売り出す場合は解体費用がかかることを踏まえて、更地よりも土地の価格を下げて売り出されることが一般的です。

更地にして売却する方法もある

古家付きの土地を所有している場合、前述したように「古家付きの土地」として売り出す方法がありますが、古家を解体して「更地」にして売却する方法もあります。
更地とは、建物や構造物などが何もない状態のことです。
借地権も付いていないため、購入後すぐに建物を建設することができます。
そのため、更地のほうが活用しやすく買主の需要も高いと言われています。
ただし、更地にするには解体費用を負担しなければならない点がデメリットです。
一方で、更地にすれば古家の維持管理から解放されるメリットがあります。
所有者には古家でも不動産を管理する義務があり、適切に管理されていないと税制上などさまざまなデメリットが生じる可能性があります。
そのため、更地にすればそのようなリスクもなくなるでしょう。

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古家付き土地を売却するメリットとデメリットとは

建物を解体することなく、そのままの状態の「古家付き土地」として売り出すメリットとデメリットを解説します。

古家付き土地で売却するメリット

主なメリットは以下の2つです。

メリット①固定資産税が増額されることなく売却できる
不動産を所有している所有者には、毎年固定資産税が課されます。
ただし、土地の上に建物が建っている場合は、住宅用地の特例により税金の軽減措置を受けることが可能です。
しかし、古家を解体して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなり固定資産税が大幅に増額となってしまいます。
解体にして更地にすれば売れやすくはなりますが、売却交渉が長引くケースもあるでしょう。
そうなれば、固定資産税が増額となったまま支払い続けなければならないリスクもあります。
その点、古家付き土地のように建物を残して売却すれば、そのまま住宅用地の特例が適用されるため、増額されることなく売却することができるメリットがあります。

メリット②解体する手間・費用が不要
古家付き土地として売り出すもう1つのメリットは、解体する手間と費用が不要な点です。
解体費用は1坪3万円からが相場と言われています。
つまり、100坪であれば300万円程度かかると試算できます。
古家付き土地として売り出せば、解体費用が不要なため節約できる点がメリットです。
また、解体となればすぐに売却することはできません。
ある程度の工事期間が必要であり、解体して整地にしてから売却するため時間と手間がかかります。
古家付き土地であれば、そのままの状態で売却するためすぐにでも売却の準備が可能でしょう。

古家付き土地で売却するデメリット

一方で、デメリットとしては以下の2つが挙げられます。

デメリット①売却価格が安くなる
古家付き土地として売り出すことは、売却価格が安くなるデメリットがあります。
なぜなら建物が古く解体が必要な場合は、あらかじめ解体費用を値引きした金額でなければ売れない可能性が高いからです。
そのため、値引き額と自分で解体した場合の金額などを考慮し、どちらが負担が少ないか慎重に検討する必要があるでしょう。

デメリット②買い手が見つかりにくくなる
古家付き土地として売り出すと、購入希望者から見れば解体する手間や費用がかかることから敬遠してしまいます。
そのため、更地に比べると買い手が見つかりにくいデメリットがあります。
また、解体費用については住宅ローンの対象とならないため、買主は自己資金で賄わなければなりません。
そのような理由から売却しにくくなる可能性があるでしょう。

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古家付き土地を売却する際の注意点とは

最後に古家付き土地を売却する際の注意点を見ていきましょう。
注意点は以下の3つです。

●境界を確定してから売却する
●契約不適合責任を免責にしておく
●建物内のごみは処分して売却する

それぞれの注意点を解説します。

注意点①境界を確定してから売却する

土地を売却する際は、売主は買主に隣地との境界明示をおこなう義務があります。
手元に「確定測量図」がない場合は、測量がおこなわれておらず境界が確定していない可能性があります。
境界が確定していない場合は、土地家屋調査士などに測量を依頼し、境界を確定してから売却を進めるようにしましょう。

契約不適合責任を免責にしておく

古家付き土地で売却する際は、建物にかかる契約不適合責任を免責にしておくようにしましょう。
契約不適合責任とは、契約内容と異なったものを引き渡した際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
責任に問われれば、修繕の請求だけでなく契約解除や損害賠償を請求される可能性もあります。
そこで古家付き土地は、建物が古いことから契約不適合責任に問われるリスクが高くなります。
しかし、買主は解体を前提として購入していることが多いです。
そのため、責任問題に問われないためにも、売主は契約不適合責任を負わない旨の特約を契約書に盛り込んでおくことをおすすめします。

注意点③建物内のごみは処分して売却する

古家付き土地として建物を残す場合、建物内のごみは処分しておくようにしましょう。
ごみをそのまま放置して売却すると、買主がそのごみを処分することになり手間と処分費用がかかってしまいます。
建物の残ったままで売却すると、さらに値引き交渉され売却価格が安くなる可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

築20年以上経過した建物は資産価値がほとんどないため、売却する際は「古家付き土地」として土地をメインに売り出すケースが多いです。
古家付き土地として売り出せば、固定資産税の負担が増えることもなく、解体費用が不要などのメリットがあります。
ただし、古家付き土地として売却する際は、事前に隣地との境界を明確にしておくことが重要です。
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