市街化調整区域にある不動産を売るには買取がおすすめ！その理由とは？

相続した土地が市街化調整区域に立地しており、売却できるのか不安な方はいらっしゃいませんか。
市街化調整区域にある不動産は、一般的な不動産売却が難しいため、買取を検討するのがおすすめです。
この記事では、市街化調整区域とはなにか、市街化調整区域の不動産を売却するコツなどを解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

市街化調整区域は不動産買取がおすすめ！市街化調整区域とは

まずは、市街化調整区域の基礎知識から確認しておきましょう。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域のことです。
利便性よりも街の景観が優先されるため、建物を新たに建築することは原則として認められていません。
市街化調整区域で建設や増築をしたい場合は、自治体から許可を得る必要があります。
高層マンションや商業施設の建設がおこなわれにくく、自然環境が豊富でのどかな点が特徴です。

市街化区域とは？

市街化調整区域の比較対象に、市街化区域があります。
市街化区域とは、利便性やインフラの整備が優先される地域のことです。
市街化調整区域とは対照的に、住居や商業施設などが進んで建設されています。
街の開発が積極的におこなわれるため、周囲の環境が変化しやすい点が特徴です。

市街化調整区域の目的

なぜ市街化調整区域が設けられているのかというと、市街地が無秩序に拡大していくのを防ぐためです。
たとえば、人口が増えつつある街の場合、制限をしないとあっという間に農地がなくなり、都市化が進んでいくと予想できます。
また、田畑が広がる田舎の土地にビルや商業施設をつくってしまうと、近隣住民から苦情が入るかもしれません。
市街化調整区域は、このようなトラブルを防止する役割があります。
なお、市街化調整区域であっても、自治体の許可なしに建築が許されている建物もあります。
たとえば、農林漁業を営む方の住宅や畜舎、必要な道具を置く場所などは、許可を得なくても建築が可能です。

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市街化調整区域にある不動産を買取で売却するのが良い理由

市街化調整区域にある不動産は、一般的な不動産に比べて売却しにくいため、仲介よりも買取がおすすめです。
ここでは、なぜ市街化調整区域にある不動産が売却しにくいのか、また買取がおすすめな理由を解説します。

インフラ環境が整っていない

市街化調整区域にある不動産が売却しにくい理由として、インフラ整備が不十分な点が挙げられます。
市街化区域だと、ガスや水道、電気などのインフラを行政が整備します。
一方で市街化調整区域はインフラが整っていないことも多く、その場合はご自身で整備しなければなりません。
公道に近ければ水道は利用できるケースも多いのですが、下水道は整備されていない可能性があります。
もし下水道が整備されていなければ、業者に依頼して浄化槽などを設置しなければなりません。
自治体の助成金などが利用できなければ、インフラ設備のための費用をすべて自己資金で賄うことになります。

建物を建築する際に制限がある

市街化調整区域では、新たに建物を建てることが原則として認められていません。
もし新たに建物を建築したい場合は、行政から開発許可を得る必要があります。
また、増築やリフォーム、建て替えをする場合も同様に、行政からの許可が必要です。
そのため、買主はどのように建物を使用するか、今後増築が必要になる可能性があるかなど、先々まで見据えたうえで購入を検討する必要があります。

買主が住宅ローンを組めない可能性がある

土地や建物などの不動産は高額なため、住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。
しかし、市街化調整区域にある土地は、買主が住宅ローンを組めない可能性があります。
なぜなら、市街化調整区域にある不動産は、市街化区域にある不動産と比較すると評価額が低くなるためです。
もし住宅ローンを組めないとなると、買主は現金一括払いで購入するしか手段がなくなってしまいます。
資産家であれば一括購入も可能かもしれませんが、一般の方が何千万円という大金を用意するのは困難でしょう。
そうなると、不動産を購入できる方が限定されて、売却までに時間がかかってしまう可能性があります。

市街化調整区域の不動産は買取がおすすめな理由

市街化調整区域にある不動産は、仲介ではなく買取で売却することをおすすめします。
開発制限がある、インフラが整っていないなどの理由から、仲介で売り出しても売却できない可能性が高いためです。
その点、不動産会社は仲介では難しい不動産を商品化するノウハウを豊富に持っているため、買取であれば市街化調整区域にある不動産でも売却できる可能性があります。
不動産の状況によっては買取が困難なこともありますが、まずは相談してみることが大切です。

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市街化調整区域にある不動産の売却・買取を成功させるコツ

最後に、市街化調整区域にある不動産の売却または買取をスムーズにおこなうためのポイントを解説します。

地目に合わせて売却先を考える

地目とは、登記所の登記官が決定した土地のおもな用途のことをいいます。
建物が建つ土地は「宅地」、田んぼとして利用されている土地は「田」に分類されます。
そのほかにも、牧場、墓地、山林など、地目の種類はさまざまです。
市街化調整区域の土地をスムーズに売却するには、地目にも注目して売却活動をおこなう必要があります。
たとえば、所有する土地の地目が「田」や「畑」になっているとしましょう。
新築予定の方からすると敬遠されがちですが、農家の方であれば購入してくれるかもしれません。
地域密着型の不動産会社であれば、地元を熟知しているため、地目に合わせた顧客を紹介できる可能性があります。

農地から転用する

農業をやる方は年々減少しているため、地目が農地になっていると売却に時間がかかる可能性があります。
このような場合は、農地転用の許可申請を出し、ほかの用途で使用できるようにしてから売却するのも1つの方法です。
農地から宅地に転用できれば、新築予定の方からも検討されるようになり、思ったよりスムーズに売却できるかもしれません。
農地転用の手続きをおこなうには、各市区町村の農業委員会に、公図や登記全部事項証明書などの書類を提出する必要があります。
なお、農振地に指定されている土地は、そのままでは農地転用ができないため、まず農振除外申請をして承認を受ける必要があります。

開発許可を得る

先述したように、市街化調整区域でも、開発許可を取れば建物を建てることは可能です。
とくに、市街化区域に隣接している土地は許可を得やすいでしょう。
また、一定の条件を満たしていれば申請による開発許可が可能として、事前に定めている地域もあります。
条件とは、たとえば「50棟ほどの住宅が連なるエリアである」「上下水道の整備が完了している」などです。
開発許可を得られるかどうかは、自治体の判断によって決まるため、詳細は役場の都市計画課などに相談してみることをおすすめします。
通常では許可がおりない土地であっても、高齢者施設など地域のニーズに応じた建物であれば、許可を得られるかもしれません。
将来的に開発許可を受けられる見込みがある土地は、市街化調整区域でも売却しやすくなります。

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