不動産売却における買取保証とは？メリット・デメリットや利用条件を解説！

●買取保証とは仲介による売却活動を一定期間続けても売れなかった時に不動産会社が直接買い取る方法である
●「スケジュール・予算を組みやすい」「仲介手数料がかからない」「契約不適合責任が免除になる」メリットがある
●買取保証を利用するためには「専属専任媒介契約を結ぶこと」「需要の高い物件であること」が条件になる
所有している不動産を売却する時、買い手がつくかどうか不安に感じている方は多いのではないでしょうか。
不動産が売却できるかどうかの不安を払拭したい場合は、買取保証がおすすめです。
本記事では宝塚市で不動産売却をご検討中の方に向けて、買取保証とはなにかご説明します。
買取保証のメリットや買取保証を利用できる条件についても解説しますので、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における買取保証とは

不動産売却の方法は大きく仲介と買取に分かれ、さらに買取は買取保証と即時買取に分かれます。
ここからは買取保証とはなにか、仲介と即時買取との違いとあわせてご説明します。

買取保証とは

仲介による売却活動を一定期間続けても売れなかった時に、不動産会社が直接買い取る方法です。
不動産会社は、事前に決めていた金額で不動産を買い取ります。

即時買取とは

即時買取は買取保証とは違い、不動産会社がすぐに買い取ります。
早い場合は1週間程度で売却でき、手続きをスピーディーに進められるのが特徴です。
ただ、価格が安くなりやすい点には注意しなければなりません。

仲介とは

仲介は不動産会社が売主の依頼を受けて、買主を探す売却方法です。
買取保証や即時買取と比べると、相場に近い価格で売却できます。
一方で買主を見つけて成約にいたるまで時間がかかることに留意しましょう。
物件によって異なりますが、6か月～数年程度かかることもあります。

即時買取・仲介との違い

売却期間と売却価格に違いがあり、買取保証は即時買取と仲介の間のような方法です。
売却期間は即時買取よりも長いですが、仲介よりも早く売却できます。
売却価格については、仲介より下回るものの、即時買取よりは高く売れるでしょう。

買取保証の流れ

買取保証を付ける場合は、媒介契約・売却活動・買取の流れで進めます。
最初に物件の査定を依頼して、買取価格の説明を受けます。
買取価格に合意したら、一定期間の仲介を依頼するために、媒介契約を結ぶ流れです。
媒介契約締結後は、不動産会社が売却活動をスタートします。
売却活動では、おもに広告・チラシの作成や物件情報の掲載などの方法を用います。
購入検討者からの問い合わせに応じたり、内覧に同行したりするのも売却活動の一環です。
期間内に買主が見つからなかった場合は、不動産会社が買い取る流れに移行します。
不動産会社と最初に合意した売却価格は、変更できません。

買取保証が最適なケース

買取保証は、仲介と即時買取を組み合わせたような方法です。
期限が決まっているものの、高く売りたい気持ちがある場合は、買取保証を検討してみましょう。
たとえば離婚や相続がきっかけの場合は、決められた期限内に売却しなければなりません。
転勤や住み替えがきっかけの場合も、新居への引っ越しまでに成約を目指すことになります。
このように、不動産を売却する期限が明確に決まっている場合は、買取保証が向いています。

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不動産売却における買取保証のメリット

買取保証は仲介と買取のメリットをあわせもっていますが、デメリットについても知っておきましょう。
ここからは買取保証のメリット・デメリットについて解説します。

メリット①スケジュール・予算を組みやすい

買取保証では、あらかじめ売却期限と売却価格を設定します。
そのため、スケジュールと予算を組みやすい点がメリットです。
売却期限が決まっていれば、いつ売れるのか心配する必要はありません。
また、想定より安く買い叩かれる心配もせずに済みます。
仲介の売却活動中に売れれば、想定を上回る価格を手に入れることも可能です。

メリット②仲介手数料がかからない

仲介では不動産売買契約の成立時に、仲介手数料を支払わなければなりません。
売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限の計算式は、「売却価格×3%＋6万円＋消費税」です。
売却価格2,000万円だった場合、仲介手数料の金額は「2,000万円×3%＋6万円＋消費税=72.6万円」となります。
売主が支払う費用のなかで、仲介手数料は大きな割合を占めます。
一方で、買取保証では不動産会社との直接取引のため、仲介手数料がかからないのがメリットです。
仲介だと高額な出費がかかったものが、買取になれば仲介手数料が0円になるので、大幅な費用節減になるでしょう。
ただし、仲介の期間中に第三者に売却できた場合は、仲介手数料がかかります。

メリット③契約不適合責任が免除される

契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と適合しない場合に売主が負担する責任です。
買主から補修費用や損害賠償を求められる可能性があるため、売主にとってはリスクとなります。
しかし、買取保証を付けていれば、契約不適合責任が発生しません。
不動産会社が入念に調査して、不具合や欠陥を考慮したうえで買い取るためです。
もし引渡し後に問題が見つかっても、補修費用や損害賠償を請求されることはありません。
契約不適合責任を気にせず不動産売却できるのは、買取保証の大きなメリットです。

デメリット①売却価格が安くなる

仲介と比べると、売却価格が安くなるのがデメリットです。
売却が保証されているため、多くの場合は市場価格の8割前後になります。
不動産会社は取得した物件にリフォーム・リノベーションを施し、改めて市場で販売します。
そのため、リフォーム・リノベーション費用など、売り出すためにかかった諸費用がマイナスされているのです。
高値での売却を優先するのであれば、買取保証よりも仲介を選んだほうが良いでしょう。

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不動産売却で買取保証を利用する際の条件

買取保証を利用するためには条件があり、だれもが利用できるわけではありません。
ここからは買取保証を利用するための条件について解説します。

専属専任媒介契約を結ぶこと

買取保証で売却するには、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶのが条件になります。
専属専任媒介契約は、3種類ある媒介契約の1つです。
売主自身が買主を発見することや、複数の会社に仲介を依頼することは禁じられています。
1社のみに仲介を依頼することになるため、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
専属専任媒介契約での仲介期間中は、売却活動の進捗状況の報告があります。
毎週どのような進捗状況か、こまめに確認するのがポイントです。

需要が高い物件であること

買取保証を利用するもう1つの条件は、売却する物件の需要が高いことです。
需要が見込めない物件は、不動産会社に依頼しても買取保証を利用できない可能性があります。
たとえば、1981年以前に建築された旧耐震基準の物件や、人口が少ない郊外の物件などは要注意です。
専有面積が40㎡以下の比較的小規模な物件も、需要が少ない傾向があります。
買い取る物件の条件は、不動産会社ごとに異なります。
所有している物件が買い取れるかどうかは、不動産会社に相談してみましょう。

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まとめ

買取保証は仲介と即時買取のメリットをあわせもつ方法で、決められた日までに売却したい場合に最適な方法です。
しかし利用するためには条件があり、買取保証を付けて売却できるかどうかは、不動産会社ごとの判断になります。