不動産売却のタイミングはいつ？市況・税金・季節によるタイミングの見極め方

●市況面では「不動産価格指数が高い」「類似物件の相場が高い」「住宅ローン金利が低い」タイミングが売り時である
●税金面では「所有期間5年超」「相続開始から3年10か月まで」が売り時である
●季節面では「3月と9月」が成約件数が多く売り時である
不動産売却はおこなうタイミングによって、売却価格や買い手のつきやすさが変化します。
重要なポイントは、多角的な視点からタイミングを見極めることです。
本記事では宝塚市で不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却のベストタイミングはいつなのか解説します。
市況・税金・季節のポイントに分けて、ベストタイミングの見極め方を解説しますので、ぜひご参考にしてください。

市況から見る不動産売却のタイミング

市況とは市場での取引状況を指し、不動産売却のタイミングを見極めるために欠かせないポイントです。
市況のポイントから、タイミングの見極め方を解説します。

不動産価格指数が高いタイミング

市況の中でも不動産価格の大まかな動向を知りたい場合は、不動産価格指数をチェックしましょう。
不動産価格指数とは国土交通省が公開している公的な指標です。
住宅の場合は、マンション・一戸建て住宅・住宅地・住宅総合という4つの数値が示されています。
2010年平均を100とした場合、2020年までの10年間、住宅総合は緩やかに上昇している傾向です。
とりわけマンションの不動産価格指数は、大幅に上昇しています。
一方で一戸建て住宅の不動産価格指数は、ほとんど横ばい傾向です。
不動産売却のベストタイミングは、不動産価格指数がピークに達したタイミングです。
しかし、いつがピークになるか読み解くのは難しく、上昇と下落の動向を注視するしかありません。
たとえば不動産価格指数が上昇している時期は、もう少し待ってから売却したほうが高く売却できる可能性があります。
一方で不動産価格指数の下落傾向が続く時期は、損をしないために早めに売ったほうが良いでしょう。

類似物件の相場が高いタイミング

所有している物件がいくらで売却できるか見極めるために、類似物件の相場から市況をつかむ方法も有効です。
「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などのサイトでは、実際の取引価格が公開されています。
類似物件の取引価格を調べれば、物件がいくらくらいで売却できるのかがわかるでしょう。
高く売却できるのは、類似物件が高値で取引されているタイミングです。

住宅ローン金利が低いタイミング

住宅ローン金利も、市況によるタイミングを見極めるうえで、チェックしておきたい指標です。
多くの買い手は、住宅ローンを利用して不動産を購入します。
住宅ローン金利が低い時期のほうが、買い手がつきやすいため、不動産売却に適しているでしょう。
現状は日銀の金利政策によって、金利が低い市況が続いています。
ただし金利が低い時期は景気の悪化が心配されるため、ほかの指標とあわせて市況を見極めたほうが良いです。

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税金から見る不動産売却のタイミング

不動産売却で譲渡所得が発生すると、所得税・住民税がかかりますが、売却のタイミングによって税金の負担が変わります。
この章では、税金面から見たタイミングの見極め方を解説します。

所有期間が5年を超えたタイミング

譲渡所得に応じてかかる所得税と住民税は、所有期間によって税率が変わります。
税率が変わるポイントは、売却した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えているか否かです。
5年以下であれば短期譲渡所得となり、所得税30%、住民税9%となります。
5年を超えている長期譲渡所得の税率は、所得税15%、住民税5％です。
所有期間が5年を超えてから売ったほうが、税金の負担を減らせるでしょう。
しかし、マイホームを売却する場合は、長期譲渡所得以外にも税金を軽減できる措置があります。
ほかの措置で税金を減らせるのであれば、所有期間にこだわる必要はありません。

3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した場合に、一定要件のもと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、この特例の適用によって譲渡所得を0円にできるので、所得税・住民税が無税になります。
適用を受けるには、一定の要件を満たさなければなりません。

空き家にかかる譲渡所得の特別控除の特例
一定要件を満たす空き家の売却に対して、譲渡所得から最高3,000万円が控除される特例になります。
相続で取得した空き家を売却する場合は、適用を受けられる可能性があります。
ただし、空き家が被相続人のマイホームであったことなど、要件を満たすことが必要です。

マイホームの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、軽減税率が利用すれば所得税・住民税がさらに安くなります。
軽減税率は6,000万円までの部分が、所得税10%、住民税4%となります。
6,000万円を超える部分については、所得税15%、住民税5%で長期譲渡所得と同じです。
マイホームの軽減税率の特例は、先述した3,000万円特別控除と併用できます。
譲渡所得から3,000万円を差し引いて、軽減された税率を掛ける流れです。

相続開始から3年10か月までのタイミング

相続によって取得した不動産を売却する場合は、相続税の取得費加算の特例を利用して、譲渡所得を下げられます。
この特例を利用するためには、相続開始から3年10か月までのタイミングに売却することが必要です。
譲渡所得は、譲渡収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
さらに、納税した相続税もマイナスすれば譲渡所得を圧縮できるので、税金を減らす方法として有効です。

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季節から見る不動産売却のタイミング

不動産を売り出す季節によっても、売却のしやすさが変わります。
ここからは不動産売却に適した季節を解説します。

3月

毎年3月は、4月から始まる新生活に向けて、不動産取引が活発になる季節です。
転勤や進学などがきっかけで、多くの方々が家を探しています。
このタイミングで売却すれば、買い手がつきやすくなるでしょう。
3月までの成約を目指すなら、遅くとも前の年の12月までには不動産会社に売却の相談をしておく必要があります。

9月

3月の次に成約件数が多い季節が、9月です。
夏休みシーズンが終わって少し落ち着いたタイミングで、家探しを始める方が多いためです。
9月は暑さのピークを超えて、快適に家探しができるようになったタイミングともいえます。
売却活動は3か月程度かかるため、6月頃から売却をスタートさせるのが良いでしょう。

売却にふさわしくない季節

反対に売却するタイミングとしてふさわしくない季節は、年末年始や夏休みシーズンです。
具体的にいうと、1月と8月は避けたほうが良いでしょう。
1月は年始の挨拶などでスケジュールが立て込み、家探しに時間を割けない方が多いです。
8月など夏休みシーズンに売れにくいのは、暑さが関係しています。
暑い日の内覧は、物件まで行くだけでも体に負担がかかります。
空き家になっている家はクーラーがないことも多く、内覧中も暑さで集中できない可能性があるでしょう。

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まとめ

不動産売却のベストタイミングを見極める際は、市況・税金・季節の3つの視点が役に立ちます。
売却を成功させるコツは、1つの指標にこだわらず複数の指標を調べて、高く売却できそうなタイミングを決めることです。