不動産売却で発生する税金の種類とは？節税対策や控除制度も解説

不動産売却ではさまざまな税金がかかるため、税金対策ができないか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
売却時に利用できる控除・特例制度も多く用意されているため、あらかじめ有効な方法を把握しておくと良いでしょう。
そこで宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方に向けて、かかる税金の種類や計算方法、また節税効果のある控除制度について解説します。
不動産売却後の税金対策について気になる方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却時の税金対策！①税金の種類とは

不動産売却では、仲介手数料などの費用をはじめさまざまな税金がかかります。
不動産売却でかかる主な税金の種類は以下の3つです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれの税金の種類をご説明します。

税金の種類①印紙税

印紙税は領収書や契約書にかかる税金で、収入印紙を貼付して間接的に納税します。
不動産売却で印紙税が必要になるのは、不動産売買契約書です。
印紙税額は、売買契約書に書かれている金額によって異なり、令和6年3月31日までは軽減税率が適用されます。
売買契約書は売主と買主の両方が保管するため、2通分の契約書にそれぞれ印紙税がかかります。

税金の種類②登録免許税

登録免許税は、登記手続きの際に課される税金です。
不動産売却のために必要となる登記の手続きは、抵当権の抹消手続きです。
抵当権を抹消しなければ、不動産売却はできないため必ず必要な手続きになります。
抵当権は住宅ローンを組んで不動産を購入する際に担保として設定されますが、完済したからといって自動で抹消されるわけではありません。
そのため、住宅ローンを完済した場合は、抵当権の抹消手続きを自分でおこなわなければなりません。
ただし、手続きが複雑なことから通常は司法書士へ依頼するのが一般的です。

税金の種類③譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た場合にその利益に対してかかる税金です。
売却価格に直接課される税金ではないので、間違いないようにしましょう。
ここで言う利益（譲渡所得）とは、売却価格から不動産を購入する際にかかった費用と売却する際にかかった費用を差し引いた金額のことです。
また、正式には譲渡所得税という税目ではなく、所得税・住民税・復興特別所得税を総称して使われています。
ただし復興特別所得税については、東北大震災の復興のために定められた税金であり、2013～2037年の所得に対してかかる税金です。
復興特別所得税額は、基準所得税額に2.1%を乗じたものが課税されます。
また、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なります。
なお所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準にするため注意が必要です。

不動産売却時の税金対策！②税金の計算方法

続いて、上記でご説明した税金の種類（印紙税・登録免許税・譲渡所得税）について、計算方法をそれぞれ解説していきます。

①印紙税の計算方法

印紙税は、不動産売買契約書にかかる税金で売却金額により、以下のように税額が定められています。

• 500万円～1,000万円以下：軽減税率後5,000円（本則税率1万円）
• 1,000万円～5,000万円以下：1万円（2万円）
• 5,000万円～1億円以下：3万円（6万円）
• 1億円～5億円以下：6万円（10万円）

なお、印紙税は令和6年3月31日まで軽減税率が適用されます。

②登録免許税の計算方法

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。
ただし土地が2筆あるような場合は、それぞれに登録免許税がかかるため2,000円になります。
また、司法書士へ依頼した場合は1～2万円程度の報酬が別途かかります。

③譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は印紙税や登録免許税と異なり、計算をして税額を出さなければなりません。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税を求めるには、譲渡所得と税率を求める必要があります。
譲渡所得は、以下のように売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などが該当します。
また建物の場合は、期間が経つにつれ資産価値が減少していくため、減価償却費相当額を取得費から差し引く必要があります。
減価償却費は以下の計算式で求めることが可能です。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
なお、償却率は建物の構造により異なり、木造の場合が0.031、軽量鉄骨が0.025、鉄筋コンクリートが0.015となります。
譲渡費用は、不動産を売却する際にかかった費用であり、仲介手数料や測量費、解体費用などです。
取得費と譲渡費用がわかれば、売却価格から差し引き譲渡所得を算出します。
また、譲渡所得にかかる税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の場合は39.63%、5年超えの場合は20.315%となります。
譲渡所得税は、譲渡所得に対して一定の税率がかかるので、不動産売却益が発生するほど税金は高くなるため注意しましょう。

不動産売却時の税金対策！③控除制度による節税方法

最後に、不動産売却で発生する税金の節税方法を解説します。

節税対策①マイホームの3,000万円の特別控除

マイホームを売却した場合に譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる制度です。
この控除制度を利用すれば、譲渡所得を大幅に抑えることができ、譲渡所得税の節税対策につながります。
ただし、この控除を利用するには、売却した不動産がマイホームであることや、売主と買主が親子や夫婦でないことなどの条件があるため注意が必要です。

節税対策②軽減税率の特例

所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合は、一定の条件を満たすことで以下のような軽減税率が適用されます。

• 6,000万円以下の部分：14.21％
• 6,000万円超えの部分：20.315％

税率が大幅に下げられるため、譲渡所得税の負担を減らすことができます。
また、先ほどご説明した「マイホームの3,000万円特別控除」と併用することができるため、メリットが大きいのが特徴です。
3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得がプラスになる場合は、軽減税率の特例も併せて利用することをおすすめします。
このほかにも、相続した空き家を売却した際に利用できる特例や、マイホームを買い換えた場合に適用される特例もあるため、条件を満たす特例・控除制度は積極的に利用しましょう。

そのほかの節税方法

特例以外にも節税できる方法はあります。
それは、取得費と譲渡費用を漏れなく計上するということです。
取得費や譲渡費用が少しでも大きくなれば譲渡所得は小さくなり、結果として節税対策になります。
そのため、購入時や売却時にかかった費用が証明できる書類は、必ずとっておくようにしましょう。

まとめ

不動産売却時はさまざまな税金がかかりますが、とくに税金対策として有効なのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、自分でおおよその金額を算出することもできるため、あらからじめ把握しておくと資金計画が立てやすいでしょう。
また、特別控除や特例を積極的に利用して、節税対策をおこないましょう。
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