不動産売却後に確定申告は必要？不要？確認方法と特例制度も解説

不動産売却を検討している方のなかには、売却後に確定申告が必要なのか不要なのか気になっている方もおられるのではないでしょうか。
確定申告は不要と思っていても、申告をしたほうが税金の負担を抑えられるケースもあるため、事前に特例・控除制度を理解しておくと良いでしょう。
そこで不動産売却をご検討中の方に向けて、確定申告の不必要かの確認方法と忘れた場合のリスクと対処法、また特例制度について解説します。
宝塚市全域で売却後の確定申告について知りたい方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却後に確定申告は必要？不要？①確認する方法

不動産売却後には、確定申告が必要な場合と不要な場合があります。
そもそも確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの1年のあいだで生じた所得の合計を、税務署に申告・納税することを意味しています。
会社員であれば年末調整によって税金を納めますが、不動産売却でかかる税金は分離課税のため、会社員でも確定申告が必要になる場合もあるので注意しましょう。
確定申告が必要か不要かどうかは「譲渡所得」がプラスかマイナスかによって判断することができます。

譲渡所得の計算方法

確定申告が必要かどうかはまずは、譲渡所得を算出する必要があります。
譲渡所得は以下の計算式で算出できます。
課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などを合算したものです。
譲渡費用は、不動産売却時にかかった費用のことで、仲介手数料や測量費、解体費用などが該当します。
これらを売却価格から差し引いた金額が、マイナスであれば確定申告は基本的に不要です。

特別控除を利用する場合は確定申告が必要

すでにご説明したように、譲渡所得がマイナスとなった場合は原則として確定申告は不要です。
ただし、以下のような特別控除を利用する場合は確定申告が必要になるため注意しましょう。

• 特別控除を利用した場合
• 譲渡損失の特例を利用した場合

特別控除を利用することによって、控除額を以下のように差し引くことができるため譲渡所得がマイナスとなる場合があります。
課税譲渡所得＝取得費－譲渡費用－特別控除
しかし控除を適用後マイナスになった場合でも、売却益が出たことに変わりないため必ず確定申告が必要になります。
また不動産売却時に損失が出た場合でも、譲渡損失による特例を利用する場合は確定申告が必要です。

確定申告が不要でも税務署から連絡がくることがある

譲渡所得がマイナスとなれば確定申告が不要ですが、税務署から問い合わせがくることがあります。
税務署は登記事項の移動により売買があった事実を把握しているため、確定申告をしなかった理由を聞かれることがあります。
その際は、譲渡所得がマイナスであることを証明する書類を用意して説明しましょう。

不動産売却後に確定申告は必要？不要？②忘れた場合のリスクと対処法

確定申告が不要と思っていたり、忘れた場合は以下のようなペナルティがあります。

• 無申告加算税が課される
• 延滞税が課される
• 銀行からの融資が受けられなくなる

では、1つずつ解説していきます。

無申告加算税が課される

確定申告を忘れたなどにより放置した場合「無申告者」扱いになり、無申告加算税が課される可能性があります。
無申告加算税は、納付すべき税額に対して50万円までは15％、50万円を超える場合は20％の税率が加算されます。
たとえば、100万円の譲渡所得税を納税する必要がある場合は、無申告加算税は以下のとおりです。
50万円×15％＋（100万円－50万円）×20％＝17万5,000円
このケースの場合は、本来納税すべき100万円とは別に「17万5,000円」を追加で納税しなければなりません。
これは、納税額が大きいほど加算税の負担も増えるため、必ず期限までに申告するようにしましょう。
ただし、税務署により調査を受ける前に申告すれば、無申告加算税が5％に軽減されます。
そのため、気付いた時点で早めに確定申告をおこなうことをおすすめします。

延滞税が課される

確定申告の納税期限を過ぎて税金を納めた場合「延滞税」が課されることがあります。
延滞税は、納税期限から2か月以内であれば約7％、2か月以降は約14％の税率になります。
延滞税は、申告をしても期限までに納付をしなければ課税対象となってしまうため、早めに納税することが大切です。

銀行からの融資が受けられなくなる

事業などをおこなっている場合に、確定申告をしないと銀行からの融資が受けられなくなる可能性があります。
銀行は、決算書類を融資を続けるかどうかの判断材料の1つとしています。
確定申告をしなければ、正しい決算書も提出してもらえないため、信用がなくなり融資を断られることも考えられるでしょう。
また決算書を偽って作成すれば、融資を打ち切られたり、今後一切取引できなくなったりするリスクもあります。

不動産売却後に確定申告は必要？不要？③利用できる特例制度

不動産売却では、利用できるさまざま特例制度が用意されています。
代表的な特例は以下の3つです。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例
• 譲渡損失の買換え特例

それぞれの特例についてご説明します。
①居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
居住用財産など一定の条件を満たす不動産を売却した場合は、3,000万円の特別控除を受けることができます。
3,000万円は譲渡所得から差し引くことができるため、控除を受ける前はプラスになっていた場合でも控除適用後はマイナスとなるケースがあります。
しかし、控除を適用後マイナスになった場合でも、売却益が出たことに変わりないため必ず確定申告が必要になるため注意しましょう。
②軽減税率の特例
3,000万円の特別控除を利用してもプラスとなる場合は、軽減税率の特例を利用すると良いでしょう。
この特例は、売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が10年超えの居住用財産を売却した場合に利用できます。
譲渡所得が6,000万円以下の場合は「14.21％」、6,000万円超えの場合は「20.315％」がそれぞれ適用されます。
③譲渡損失の買換え特例
3,000万円の特別控除を受けなくても、譲渡所得がマイナスとなった場合は前述のとおり確定申告は不要です。
しかし、マイナスとなった場合でも譲渡損失の特例を受ける場合は確定申告が必要になります。
これは、買換え時や売却時に利用できる特例で、売却損をほかの所得（給与所得など）と損益通算できる制度です。
つまり、確定申告をすれば売却損分をほかの所得と相殺できるため、税金を抑えることができます。
また、売却損は翌年から3年間に渡り繰越すことができるため、メリットとして大きいことが特徴です。

まとめ

不動産売却後に譲渡所得がプラスとなった場合は、必ず確定申告が必要です。
また、特例や控除制度によりマイナスとなった場合でも、確定申告が必要になるため注意しましょう。
確定申告を忘れたり期限内に納税しなかったりすると、さまざまなペナルティが課されるため、確定申告は早めにおこなうことをおすすめします。
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