法人が不動産売却する際にかかる税金とは？計算方法と節税対策も解説

不動産売却した際に発生する税金は、法人の場合と個人の場合とで大きく異なります。
また、税金だけでなく課税対象や計算方法まで違いがあるため、法人で不動産売却をお考えの場合はあらかじめ税金の違いや節税対策について知っておくと良いでしょう。
そこで、不動産売却をご検討中の法人の方に向けて、個人の場合との税金の違いや税金を計算する方法、また節税対策について解説します。
宝塚市全域で不動産を所有していらっしゃる法人の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却における「個人」と「法人」の税金の違いとは

不動産売却をおこなう際、個人と法人では課税対象やかかる税金が異なります。
個人の場合に不動産売却でかかる税金は、個人が得た売却益に対して課税対象となります。
一方で、法人の場合は会社の利益としてみなされるため、会社の利益に換算され売り上げ全体の結果に対して税金が課せられるのが一般的です。
ここでは、不動産売却した場合の税金の種類について、個人の場合と法人の場合に分けて解説します。

個人が売却した際にかかる税金：所得税

個人が不動産売却した場合は、売却益に対して所得税が課せられます。
売却益は、購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いた額です。
また、条件を満たせば売却益から特別控除などの特例を利用することもできます。

法人が売却した際にかかる税金：法人税・法人事業税・法人住民税

法人が売却した場合は「法人税」「法人事業税」「法人住民税」の3つの税金がかかります。
それぞれの税金についてご説明します。
①法人税
法人税は、法人が得た所得に対して課せられる税金のことです。
不動産売却をおこなって利益が出た場合も、会社の利益として計算されます。
そのため個人のように不動産売却益にのみ税金が課せられるのではなく、法人の場合は売却とは関係のない事業から得たすべての利益を合算して計算されるため覚えておきましょう。
つまり、不動産売却による利益の有無が企業利益にも影響をする可能性があります。
②法人事業税
法人事業税は、法人がおこなう事業に対して課せられる税金で、事業全体で収益が発生した際に各自治体へ支払う税金です。
これは、法人運営をするうえで必要なインフラなどを維持する目的で支払う必要があります。
法人事業税は、法人税と同様に赤字となった場合は、納付する義務は発生しません。
③法人住民税
法人住民税も、不動産売却する際にかかる税金の1つです。
法人住民税は、法人の事業所や事務所がある地方自治体に納める住民税のことです。
納税の目的は、公共サービスなどを賄うためであり、個人で支払う住民税と類似しています。
税金は、所在地の都道府県もしくは市区町村に納める必要があります。
また、複数の事務所や事業所がある場合は、それぞれで法人住民税を納付する必要があるため注意しましょう。

法人の不動産売却でかかる税金の計算方法

続いて、法人が不動産売却した際にかかる税金の計算方法を解説します。

法人税の計算方法

法人税は、会社全体の所得に対して課税され、以下の計算式で算出します。
法人税＝所得×法人税率
ここでの所得の考え方は、事業で得られた益金から損金を差し引いた金額です。
法人税率は、法人の種類や法人の規模、課税所得額によって異なります。
そのため、自社がどこに分類されるのかを、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。
法人税率に関する情報は、国税庁の「法人税の税率」から確認することができます。
なお、所得が赤字となった場合は、必然的に法人税はかかりません。
法人が土地売却をした場合は重課税も課される
法人が土地を売却した場合は「重課税」という税額が法人税に追加されます。
所有期間によって税率が異なり、5年以下の場合は5％、5年超えの場合は10％となります。

法人事業税の計算方法

法人事業税は、法人の事業で収益が出た場合に納める税金で、以下の計算式で算出します。
法人事業税＝所得×法人事業税率
法人事業税率は、課税所得や法人の種類によって区分けが決まります。
なお、税率は都道府県によって異なるため、所在地に応じて調べる必要があります。

法人住民税の計算方法

法人住民税は地方自治体に納める税金で、以下の計算式で算出します。
法人住民税＝法人税割＋均等割
法人税割は都道府県ごとに異なり、法人税額をもとに法人が地方自治体へ支払う税金のことです。
均等割とは、法人の資本金額や従業員数などをもとに算出する税金のことで、地方自治体ごとに金額が定められています。

法人の場合は建物に消費税がかかる

事業者である法人は、不動産売却において消費税が発生するため注意が必要です。
ただし土地は非課税となり、消費税は建物のみに課税されます。
一方で個人間の売買では、課税事業者でないため建物にも消費税はかかりません。
法人の不動産売却においてかかる消費税には以下のようなものが該当します。

• 建物
• 仲介手数料
• 司法書士への報酬

法人が不動産売却したときにできる節税対策

最後に法人の不動産売却で利用できる節税対策について解説します。
節税対策は以下の4つです。

• 利益を分散させて税率を低くする
• 投資により利益計上を減らす
• 特別控除を利用する
• 売却日を調整する

それぞれの節税対策についてご説明します。

節税対策①利益を分散させて税率を低くする

法人の場合は、すべての利益から損金を差し引くことができます。
不動産売却により大きい利益が出た場合は、ほかの所得に充当でき節税が可能です。
たとえば、役員が退職するタイミングで売却すれば退職金に充てられ、税金を抑えることができます。

節税対策②投資により利益計上を減らす

法人税制では、一定の投資額に一定割合を乗じた金額を法人税などから控除できる「中小企業投資税制」があります。
具体的には、人材や機械設備へ投資することで控除の対象となります。
ただし、機械の場合は装置1台160万円以上、デジタル複合機は1台120万円、ソフトウェアで70万円以上のものが対象です。
また、従業員のリスキングや賃上げなどの人材投資により、人件費が増加した場合は給与の増加額の10％が控除の対象となります。

節税対策③特別控除を利用する

国や地方公共団体が公共的な目的のために、土地の権利を収用することがあります。
その収用の対象となれば、収用による損失に対し、最大で5,000万円まで特別控除を受けることができます。
ただし、前述のとおり収用の対象となった場合のみに限られますが、大きな節税効果が期待できるでしょう。

節税対策④売却日を調整する

法人の場合、不動産売却日を引渡し日でも売買契約日のどちらでも指定可能となっています。
そのため、売却が事業年度をまたいでいる場合は、利益が少なく見積もれるほうに変更することで、節税が可能です。
この方法も、引渡し日と売買契約日が事業年度をまたいでいるという限定的な状況ではありますが、法人にしか利用できない節税方法と言えるでしょう。

まとめ

法人が不動産売却した場合は個人の場合と異なり、会社全体の収益状態によって税金の支払い額が変わります。
また、売却により利益が大きい場合は、すべての損金に分散させれば節税効果が期待できます。
そして法人が不動産売却した場合は、建物にも消費税が課されることを覚えておきましょう。
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