不動産売却時に消費税が課税・非課税になるケースとは？

土地や建物を売却する際に、消費税がかかるのか分からず不安になっている方はいらっしゃいませんか。
不動産売却における消費税は、課税対象になるケースもあれば非課税になるケースもあります。
この記事では、不動産売却時の消費税について、課税・非課税になるケースと注意点を解説します。
宝塚市全域で、不動産売却をご検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

消費税とは、商品の販売やサービスの提供など取引に対して課される税金です。
個人事業主や法人などの「事業者」に納税義務があります。
そのため、事業者でない個人が不動産売却をおこなう場合は、消費税がかかることはほとんどありません。
ただし次のような項目は、売主が個人であっても消費税が課されます。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社を介して不動産を売却した場合に、成功報酬として支払う費用です。
不動産売買の仲介は、事業者である不動産会社が提供するサービスなので、仲介手数料にも消費税が課されます。
仲介手数料は物件の売却価格に応じて高くなりますが、宅地建物取引業法によって上限が定められています。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4%+2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超え：売却価格×3%+6万円＋消費税

仲介手数料には、物件の広告費や内覧対応時の交通費など、通常の売却活動で発生する費用も含まれています。
そのため、仲介手数料のほかに広告費などを請求されることはありません。
ただし、遠方にいる買主との条件交渉など特別なサービスを依頼する場合は、別途費用がかかる可能性があります。
また、400万円以下の不動産を売却する際は、仲介手数料に調査費用を上乗せして「18万円＋消費税」まで請求できるとされています。

一括繰り上げ返済手数料

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関が自宅を担保にとる「抵当権」が設定されています。
抵当権付きの物件は所有者の意思だけでは売却できないため、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
残債を全額返済する場合は一括繰り上げ返済手数料が発生し、その手数料にも消費税が課されます。
費用は金融機関や返済方法によっても異なるため、ホームページなどで確認しておくと良いでしょう。

司法書士への報酬

不動産に設定された抵当権は、ローンを完済したタイミングで自動的に抹消されるわけではありません。
抵当権を抹消するには、法務局へ出向き抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。
手続きはご自身でもおこなえますが、手間がかかるため司法書士に依頼する方がほとんどです。
司法書士へ依頼する場合は、5,000円～2万円ほどの報酬を支払う必要があり、その報酬にも消費税がかかります。

不動産売却時に消費税が非課税となるケース

続いて、消費税が非課税となるケースを解説します。

土地を売却した場合

建物は課税対象なので、売主が事業者であれば消費税がかかります。
一方で土地の場合は、売主が個人か事業者かに関係なく消費税は発生しません。
そのため、事業者が土地付きの一戸建てを売却した場合は、建物のみに消費税がかかることになります。
たとえば、建物価格が2,000万円の土地付き一戸建てを、5,000万円で売却したとしましょう。
この場合、課税対象は建物価格の2,000万円だけであり、土地価格の3,000万円には消費税は課されません。
なぜ土地は非課税なのかというと「土地は建物のように消費するものではない」と考えられているためです。
ただし、土地を駐車場や地下車庫として活用している場合は、課税対象になる可能性があるためご注意ください。

売主が事業者でない個人の場合

先述したように消費税の納税義務は、個人事業主や法人などの「事業者」にあります。
そのため、売主が事業者でない個人であれば、売却する土地や建物に消費税は課されません。
不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合も、売主が事業者でない個人であれば非課税です。
ただし、自宅ではなく投資用不動産を売却するとなると、事業とみなされ消費税の課税対象になる可能性があります。

前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合

個人事業主や法人などの事業者であっても、前々年の課税売上高が1,000万円以下の場合は非課税となります。
たとえば2022年度の課税売上高が1,000万円以下の場合、2024年度は消費税を支払う義務がありません。
このように納税義務のない事業者を「免税事業者」といい、納税義務のある事業者を「課税事業者」といいます。
ただし前々年の課税売上高が1,000万円以下であっても、以下の要件を満たす場合は課税事業者となるため注意しましょう。

• 特定期間の課税売上高が1,000万円を超えている
• 特定期間中に支払った給与の金額が1,000万円を超えている

特定期間は、個人事業主か法人かによって異なります。
個人事業主の場合は「前年の1月1日から6月30日までの期間」で、法人の場合は「前事業年度開始の日以後6か月間」を指します。

不動産売却時における消費税の注意点

最後に、不動産売却時の消費税について注意点を解説します。

消費税の申告と納付は忘れずにおこなう

納税義務者が土地や建物を売却した場合は、消費税の申告と納税が必要です。
消費税の申告は確定申告をもっておこなわれ、個人事業主か法人かによって申告期間が異なります。
個人事業主の場合は翌年3月末日までに、法人の場合は課税期間の末日の翌日から2か月以内に手続きをしなければなりません。
消費税の支払い方法に関しては、以下を参考になさってください。

• 口座引き落とし
• クレジットカード決済
• インターネットバンキングによる納付
• 窓口やコンビニエンスストアでの現金支払い
• 国税電子申告・納税システム（e-Tax）でのダイレクト納付

なお、直前の課税期間の消費税額が48万円超の場合は、中間申告と中間納付をおこなう必要があります。
中間申告および中間納付とは、事業年度の途中で確定消費税額を概算で見積もり、前もってその一部を申告・納付することをいいます。
中間申告と中間納付を怠ると、加算税や延滞税が加算されて、税金を余分に支払うことになるため注意しましょう。

消費税率は不動産の引き渡し時点で判断する

不動産売却における消費税は、不動産が買主に引き渡されたときに確定します。
もし売却期間中に消費税率が改正される場合は、改正日の前日までに引き渡しを終えたかどうかで適用税率を判断しましょう。
改正日よりも前に売買契約を結んでいたとしても、物件を引き渡したのが改正後であれば、新しい税率を適用しなければなりません。
不動産売却における消費税は金額が大きいため、買主との間で認識がずれてしまうと大きなトラブルに発展する可能性があります。
トラブルを避けるためにも、売却期間中に消費税率の変更が予定されている場合は、事前に買主と話し合っておきましょう。

まとめ

事業者でない個人が不動産を売却する場合、基本的には非課税となります。
ただし仲介手数料やローンの一括返済手数料は課税対象となるため、消費税を含めて資金計画を立てる必要があります。
なにに対して消費税がかかるのかを理解して、スムーズな不動産売却を目指しましょう。
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