不動産の売却益にかかる税金とは？控除を利用した節税方法も解説！

土地や建物などの不動産を売却すると、売却益に応じた税金がかかります。
不動産をはじめて売却する場合は「売却益ってなんだろう」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売却益とはなにか、計算方法や節税方法もあわせて解説します。
宝塚市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における売却益とは？

売却益とは、土地や建物を売却したことにより発生する利益のことですが、売却価格そのものではありません。
不動産売却においては、売却価格から売却時や購入時に要した費用、特別控除の金額を引いた差額部分が売却益にあたります。
具体的な計算方法については後ほど解説しますので、ここでは売却益に課される税金について確認しておきましょう。

売却益には譲渡所得税が課される

不動産売却により発生した売却益は譲渡所得といい、譲渡所得には譲渡所得税が課されます。
譲渡所得に物件の所有期間に応じた税率をかければ、税額を算出することができます。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%
• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315%

たとえば所有期間4年の不動産を売却して500万円の譲渡所得が発生した場合、譲渡所得税額は約198万円です。
一方で所有期間が5年超えの場合は、譲渡所得が同じ500万円でも譲渡所得税額は約101万円となります。
このように、短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるため、売却のタイミングをよく見極めることが大切です。

売却益が発生したら確定申告が必要

不動産売却により売却益が発生したら、確定申告をおこなわなければなりません。
会社員や公務員は個人の代わりに勤め先が申告してくれるため、確定申告をしたことがない方も多いでしょう。
しかし会社員や公務員であっても、不動産の売却益が生じている場合は確定申告が必要です。
なぜなら不動産の売却益は「分離課税」といって、給与所得などと分けて申告しなければならないためです。
また、損失が発生している場合でも、特例や控除を利用したい場合は申告をしなければなりません。
不動産売却後の確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間中におこないます。
控除の有無によって必要書類も多くなるため、期限内に申告できるよう早めに準備を始めるようにしましょう。

不動産売却における売却益の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）に税率をかけて算出します。
そのため税額を知りたい場合は、まず売却益がいくらになるのかを計算しなければなりません。
売却益は以下の計算式を使って求めることができます。
売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
ここからは、売却益の求め方を順番に解説していきます。

取得費を調べる

取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことです。
物件の購入代金だけでなく、仲介手数料やリフォーム費用、印紙税などの税金も該当します。
物件代金は購入時に受け取った売買契約書、仲介手数料などは領収書などを見れば把握できるでしょう。
もし売買契約書や領収書がなく取得費がわからない場合は、売却価格の5％で取得したものとして計算します。

減価償却費を求める

土地の場合は購入代金をそのまま取得費に計上できますが、建物は築年数とともに劣化するため減価償却が必要です。
減価償却とは、経年劣化により減少した価値を金額に換算して、減価償却費として購入代金から差し引くことです。
自宅を売却する際の減価償却費は、以下の計算式で算出できます。
建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率は、以下のように建物の構造によって異なります。

• 木造住宅：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

たとえば、建物価格が3,000万円の木造住宅を購入して、10年間居住した場合の減価償却費は「3,000万円×0.9×0.031×10＝837万円」です。

譲渡費用を調べる

譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
代表的なものは仲介手数料や印紙税、登記費用などが挙げられます。
そのほかにも、貸家の売却に際して支払った立退料や、建物の解体費用なども譲渡費用に該当します。

特別控除を差し引く

不動産売却時には、税負担を抑える特例や控除がいくつか用意されています。
たとえば「3,000万円の特別控除」を利用すると、売却益から最大3,000万円まで控除が可能です。
最後に、これらの特例を利用したときの控除額を差し引けば、売却益を算出できます。

不動産売却で売却益が発生した場合の節税方法

先述したように、不動産売却時には税負担を抑える特例や控除が用意されています。
損をしないためにも、どのような特例や控除があるのかを確認しておきましょう。

マイホーム売却時の3,000万円の特別控除

自宅を売却する場合、一定要件を満たせば売却益から最大3,000万円まで控除できます。
控除額が大きいため、特例の利用により譲渡所得税がゼロになるケースも少なくありません。
要件には「ご自身が居住していた不動産であること」や「買主が親子や夫婦など特別関係でないこと」などが含まれます。
この特例は利用できる方が多く、高い節税効果を得られる点がメリットです。
ただし、この特例を利用すると、買い替え先の新居に住宅ローン控除を適用できなくなります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7％相当額を所得税や住民税から控除できるというものです。
買い替えを予定している方は、それぞれを比較したうえでお得なほうを選ぶようにしましょう。

相続した空き家を売却したときの3,000万円特別控除

相続により取得した不動産を売却する場合、要件を満たすことで売却益から最大3,000万円まで控除できます。
要件には「相続開始直前において被相続人が居住していたこと」や「昭和56年7月以前に建築された物件であること」などが含まれます。
この特例を利用するには、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、不動産を売却しなければなりません。
相続不動産の売却で特例を適用したいとお考えの場合は、期限に間に合うよう早めに売却活動を始めましょう。

売却損が生じたときに利用できる特例

不動産売却により売却益ではなく、損失が発生するケースも珍しくありません。
損失が生じた場合は、以下のような特例を利用して節税につなげることができます。

• マイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除
• マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

いずれの控除も、不動産売却による損失分をほかの所得から相殺できるというものです。
これを「損益通算」といって、損益通算をすることで所得が減るため、税金の負担を軽減できます。
損益通算をおこなっても控除しきれなかった場合は、売却した年の翌年以降3年に渡り繰り越すことが可能です。
どの控除を利用するかによって要件が異なるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。

まとめ

不動産の売却益とは、売却価格そのものではなく取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いたあとの金額を指します。
売却益には譲渡所得税が課されるため、事前に計算方法や節税方法について理解を深めておくと安心です。
また、売却損が生じたときに利用できる特例もあるので、要件にあてはまるようであれば忘れずに申告しましょう。
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