不動産売却でかかる住民税とは？住民税を納税する時期や計算方法を解説

不動産売却で売却益が出た場合、翌年に住民税が上がる可能性があることをご存じでしょうか。
あらかじめ住民税が課税されるタイミングや増えるタイミングを把握しておけば、納税時に慌てないで済むでしょう。
そこで、宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方に、売却時の住民税の仕組みとや申告時期と住民税が上がるタイミング、計算方法について解説します。
不動産売却にかかる住民税について知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時の住民税の仕組みとは

不動産売却と住民税では一見すると関係がないように思えますが、実際は大きく関係します。
ここでは、そもそも住民税とはどういう税金なのか、また不動産売却時に課税される仕組みについて解説します。

そもそも住民税とは

住民税とは、市区町村に収める市区町村民税と、都道府県に収める都道府県民税とを合算した税金のことです。
給与所得者であれば、毎月給与から引かれている税金の1つになります。
同様に給与から天引きされる所得税は、当該年の所得に対して課される税金ですが、住民税は「前年の所得に対して課せられる税金」です。
この点が所得税と住民税とでは大きく異なるため、覚えておくと良いでしょう。
つまり会社員の場合、会社を辞めれば所得税は減りますが、住民税は前年の所得に対してかかるため、収入がなくなっても住民税の負担は大きいということになります。

不動産売却時にかかる住民税の仕組み

では、不動産売却ではどのような場合に住民税がかかるのでしょうか。
不動産売却時の住民税は売却益に対してかかる
不動産売却時に利益が出れば、その利益に対して住民税が課せられます。
また、住民税と同様に所得税もかかります。
ここで言う利益とは売却価格そのものではなく、売却によって得られた売却益のことです。
つまり、売却価格から不動産の取得時にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いた金額が売却益になります。
また不動産売却で得た利益は、給与所得とは別の分離課税なため、会社員の方でも別途確定申告をしなければなりません。
確定申告をするのは所得税のみ
不動産売却で利益が出れば確定申告が必要ですが、実際に確定申告をするのは所得税のみになります。
所得税の申告をすると同時に住民税の申告も済ませたことになるため、住民税単体で申告をおこなう必要はありません。
売却益が発生しない場合は確定申告は原則不要
一方で、不動産売却時には必ずしも売却益が出るとは限りません。
売却した価格よりも取得にかかった費用や売却でかかった費用が大きい場合は、譲渡損失となる可能性もあります。
その場合は、住民税および所得税は発生しないため確定申告も原則不要です。

不動産売却時にかかる住民税の申告時期とは

不動産売却で売却益が発生した場合、申告時期はいつなのか、また住民税が上がるタイミングについて解説します。

確定申告をおこなう時期

住民税を含む所得税の確定申告は、不動産売却をおこなった翌年の2月16日から3月15日までです。
管轄の税務署に必要書類を添えて提出するか、もしくはパソコンやスマートフォンを通じて申告することもできます。
マイナンバーの登録やアプリのダウンロードなどが必要ですが、税務署に出向く必要がないため24時間いつでも申告可能です。
また住民税の納付方法を、自分で支払う普通徴収にするか、会社の給与から天引きする特別徴収かを選択する必要があります。

住民税を支払うタイミングと納税方法

住民税の納付方法を普通徴収にした場合は、その年の5月以降に市区町村から納付書が送付されてきます。
一括払いか年4回の分割払い（6月・8月・10月・翌1月）かのどちらかで納税します。
納税方法は、納税課の窓口で直接納付できるほか、各金融機関でも納付可能です。
また、口座振替やオンライン決済での納税もできます。
納税方法については、納付書の裏面に記載されているので確認してみると良いでしょう。
所得税のあとに住民税の支払いの時期がくるので、忘れないように注意が必要です。
一方で特別徴収を選択した場合は、給与に対して課される住民税と併せて6月から翌5月頃まで徴収されます。

住民税が上がるタイミングとは

不動産売却で売却益が発生し、その翌年に確定申告をおこない納税をします。
そのため、不動産売却によって住民税が上がるタイミングは、売却の翌年ということになります。
所得に対してかかる住民税にくわえて、不動産売却益に対してかかる住民税が発生するため、売却した翌年は住民税が上がることを覚えておきましょう。

不動産売却でかかる住民税の計算方法

では、実際に不動産売却した際にかかる住民税の計算方法を解説します。
すでにご説明したように、住民税が課税されるのは不動産売却で得た売却益（譲渡所得）です。
そのため、住民税がいくらかかるのかを知るには、まずは譲渡所得を算出していきましょう。

譲渡所得を計算する

譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や登録免許税、仲介手数料のことです。
また、建物の場合は、経過年数とともに価値が減少するため減価償却をおこわなければなりません。
譲渡費用は、建物や土地などを売却する際にかかった費用のことです。
たとえば、仲介手数料や印紙税、解体費用などが該当します。
取得費と譲渡費用を求めたら、上記の式に当てはめて譲渡所得を算出します。

住民税を計算する

譲渡所得が算出できたら、次は住民税を計算します。
住民税は以下の計算式で算出できます。
住民税・所得税＝譲渡所得×税率
住民税および所得税は、譲渡所得に一定の税率を乗じて算出します。
なお税率は、不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合：住民税9%・所得税30％・復興特別所得税0.63%
• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）の場合：住民税5％・所得税15％・復興特別所得税0.315％

つまり住民税の場合は、5年以下の場合は9％、5年超えの場合は5％を譲渡所得に乗じて求めることができます。

実際にかかる住民税のシミュレーション

では実際に例を出して、住民税がいくらかかるのかシミュレーションをしてみます。
ここでは、わかりやすくするために、減価償却を考えない土地売却で住民税を算出します。

• 土地の売却価格：3,000万円
• 取得費：2,500万円
• 譲渡費用：100万円
• 所有期間：10年
• 特別控除の利用：なし

上記のケースの場合であれば、以下のように計算することができます。

• 譲渡所得＝3,000万円－2,500万円－100万円＝400万円
• 住民税＝400万円×5％＝20万円

所有期間が10年となるため住民税率は5％になり、このケースの場合20万円の住民税がかかります。
つまり、売却後の翌年に20万円の住民税が増えることになります。

まとめ

不動産売却で売却益が出た場合は、住民税と所得税が課税されるため確定申告が必要になります。
住民税は所得税とは異なり、売却した年の翌年から上がるため注意が必要です。
また、住民税や所得税は所有期間によって税率が大幅に変わることも覚えておくと良いでしょう。
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