土地売却時に利用できる税金控除や特例とは？注意点も解説！

土地や建物を売却して利益が出ると、利益に対して所得税や住民税がかかります。
不動産はもともとが高額なため「税額も高くなるのでは」と不安になる方も多いでしょう。
しかし、不動産売却時には税金を控除できる特例がいくつも用意されています。
今回は宝塚市全域で土地売却をご検討中の方に向けて、税負担を抑える控除や特例について解説します。

土地売却時の税金対策！3種類の控除や特例について

冒頭でも触れたように、土地を売却する際には税負担を抑える控除や特例が複数用意されています。
ここでは、土地売却時に使える3種類の控除や特例を解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、所有期間の長短に関わらず、譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。
マイホームを売却したときに利用できる控除ですが、更地にしてから売却する場合でも、要件を満たせば適用対象となります。
控除額が大きいため、この控除を利用することで譲渡所得（利益）がゼロになるケースも少なくありません。
控除を受けるための主な要件は次のとおりです。

• ご自身が居住する家屋または家屋と土地を売ること
• 家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

家屋の取り壊しから土地売却までの間に、敷地を貸駐車場などに利用していた場合は適用できないためご注意ください。

所有期間10年超の軽減税率の特例

売却した不動産の所有期間が10年を超えていた場合、譲渡所得に対して軽減税率が適用されます。
譲渡所得税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間5年以下の場合は39.63％、5年超えの場合は20.315％です。
この特例を利用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分は税率が14.21%、6,000万円超えの部分は20.315%となります。
これを「所有期間10年超の軽減税率の特例」といい、居住用財産の3,000万円特別控除と併用することが可能です。
自宅の売却で利用できるものですが、条件を満たせばマイホーム解体後の更地にも適用できます。
特例を受けるための主な要件は次のとおりです。

• ご自身が居住する家屋または家屋と土地を売ること
• 解体日が属する年の1月1日時点で10年が経過していること
• 家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を結び、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること

相続空き家の3,000万円特別控除

相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した実家を売却した際に利用できる特例です。
家屋を解体して更地にした場合の土地売却においても、条件を満たせば適用対象となります。
この特例も最大控除額が3,000万円と大きいため、要件に当てはまる場合は漏れなく利用しましょう。
主な適用要件については以下をご覧ください。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 被相続人（亡くなった方）が相続開始直前まで住んでいたこと
• 相続開始から3年目の12月31日までに売却すること

土地売却で損失が出た場合に利用できる税金控除とは？

土地を売却した際に、利益ではなく損失が発生することもあります。
損失が発生した場合は、確定申告をして特例を適用することで、節税することが可能です。
ここでは、損失が出た場合に利用できる2種類の特例や控除を解説します。
いずれも自宅を売却する際に利用できる特例ですが、更地にしてから売却する場合も、要件を満たせば適用対象となります。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この特例は、住宅ローンが残っている自宅を残債を下回る価格で販売して、損失が出た場合に利用できる特例です。
土地売却により生じた損失をほかの所得と相殺して、所得を減らすことができます。
相殺してもなお損失が残る場合は、翌年以降3年に渡り損失を繰り越すことが可能です。
たとえば、4,800万円で購入した自宅を2,000万円で売却し、ローンが3,000万円残っているとしましょう。
特例を利用すると、2,800万円の譲渡損失を給与所得などほかの所得から差し引くことができます。
また、残った損失は翌年以降3年まで繰り越せるため、給与所得が700万円だとすると、売却した年から4年間は所得税をゼロにできます。
この特例を受けるには、売却した時点で住宅ローンの償還期間が10年以上残っていなければなりません。
そのほかにも、家屋の取り壊し後1年以内かつ、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却することなどの決まりがあります。

居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

この特例は、自宅の買換えで損失が生じた場合に利用できる制度です。
基本的な内容は「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と同じですが、適用要件が異なります。
一定の要件を満たした新居を購入することや、解体した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどが主な要件です。
また、売却した前年1月1日から翌年12月31日までに新居を取得して、翌年の12月31日までに住み始めている必要があります。

土地売却時に税金の控除制度を利用する際の注意点

最後に、土地売却時に税金の控除制度を利用する際の注意点を解説します。

控除や特例を利用するには確定申告が必要

ここまでご紹介してきた控除や特例を利用するには確定申告が必要です。
普段は勤め先が源泉徴収をしている会社員でも、土地売却後の申告はご自身でおこなわなければなりません。
もし確定申告せずにいると、特例や控除が適用されずに節税できたはずの税金を支払うことになります。
土地売却における確定申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間中におこないます。
利用する控除や特例によって準備する書類も異なるため、早めに準備を始めるようにしましょう。

併用できる控除や特例は漏れなく利用する

控除や特例のなかには、併せて利用できるものがあります。
たとえば「居住用財産の3,000万円特別控除」は「所有期間10年超の軽減税率の特例」と併用して利用することが可能です。
しかし「相続空き家の3,000万円特別控除」とは併用できず、また損益通算の特例においてもほかの特例とは併用ができません。
このように、特例や控除の種類によっては併用できるものとできないものがあるため注意が必要です。
損をしないためにも、併用可能な特例や控除はあらかじめチェックしておくことをおすすめします。
また、併用可能な特例であっても、一定の制約が設けられていることもあります。
特例や控除の詳細は国税庁のホームページに記載されているため、売却前に確認しておくようにしましょう。

まとめ

土地売却時に利用できる控除や特例について、適用要件や注意点を解説しました。
自宅の売却を対象とした特例でも、要件を満たせば土地を売却するときに適用できる可能性があります。
損をしないためにも事前に適用要件を確認しておき、特例を利用するのであれば確定申告を忘れずにおこないましょう。
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