不動産売却と固定資産税評価額の関係とは？計算方法についても解説！

不動産売却をおこなう際に「いくらで売れるんだろう」と気になる方は多いのではないでしょうか。
おおよその売却価格であれば、固定資産税評価額をもとに予想することが可能です。
今回は、固定資産税評価額から不動産の売却価格を求める方法と、そのほかの評価額をあわせて解説します。
宝塚市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい固定資産税評価額とは

はじめに固定資産税評価額について、役割や評価額の決め方などを解説します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税額を決める際に基準となる評価額です。
固定資産税評価額に税率（1.4％）をかけると、固定資産税額を算出できます。
不動産所有者に毎年課される固定資産税との関わりが深いため、もっとも身近な評価額といえるでしょう。
また、固定資産税評価額から不動産の実勢価格を知ることも可能です。
実勢価格とは実際に取引が成立する価格のことで、土地の固定資産税は実勢価格の70％ほどを目安に設定されています。
たとえば、固定資産税評価額が3,500万円の土地であれば、実勢価格は「3,500万円÷70％＝5,000万円」です。
このように固定資産税評価額を参考にすれば、ある程度の売却価格を予想できるようになります。

固定資産税評価額の役割とは

固定資産税評価額の役割は、固定資産税を計算することだけではありません。
固定資産税評価額は、次のような税金を算出する際にも使用します。

• 登録免許税
• 都市計画税
• 不動産取得税

いずれも不動産売却に関わる税金なので、売却時には評価額を明確にしておく必要があるでしょう。

固定資産税評価額の決め方

固定資産税評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、各市町村が設定します。
ここでのポイントは、土地と建物は別々に評価をおこなうことです。
土地は売買の実例価格、建物は再建築費用をベースに評価額が決定します。
もし土地と建物の名義人が異なる場合は、それぞれの所有者が固定資産税を納めることになります。
なお、固定資産税は3年に1度のペースで見直されるため、常に同じ税額というわけではありません。

不動産売却における固定資産税評価額の計算方法

不動産売却をおこなう前に、あらかじめ固定資産税評価額を把握しておきたい方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、固定資産税評価額の計算方法と評価額を調べる方法について解説します。

固定資産税評価額の計算方法

先述したように、固定資産税は固定資産税評価額に1.4％をかけて算出します。
そのため、固定資産税評価額を求めたい場合は、反対に固定資産税額を1.4％で割り戻して計算します。
計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額＝納税している固定資産税÷1.4％
たとえば固定資産税が35万円の場合、固定資産税評価額は「35万円÷1.4％＝2,500万円」となります。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、以下のような書類でも確認できます。
課税明細書
課税明細書とは、固定資産税の明細書で、毎年4月から6月頃に送付されてくる納税通知書に同封されています。
明細書を見れば、土地と建物それぞれの固定資産税評価額がわかるため、自宅で保管していないかチェックしてみましょう。
固定資産評価証明書
課税明細書が見当たらない場合は、固定資産評価証明書を取得して確認する方法もあります。
固定資産評価証明書とは、土地や建物といった固定資産の評価額を証明する書類です。
市区町村役場の窓口で取得するほか、郵送で請求することもできます。
なお、取得の際には手数料がかかるため、郵送で請求する場合は手数料分の定額小為替も忘れずに同封しましょう。
公租公課証明書
公租公課証明書とは、固定資産税の税額を証明するための書類です。
固定資産税評価証明書とは異なり、土地の評価額や課税標準額、軽減税率の適用後の課税額なども記載されています。
対象の不動産にどれほどの税金が課されているのか、確実な額を知りたい場合は公租公課証明書の取得をおすすめします。
公租公課証明書は地区町村役場で取得できるほか、郵送で請求することも可能です。
こちらも取得時には手数料がかかるため、郵送で請求する際は定額小為替も忘れずに同封しましょう。
固定資産課税台帳
固定資産課税台帳とは、評価額を明確にするために作成される台帳のことです。
各市区町村役場（東京23区は都税事務所）で閲覧できます。
閲覧後に証明書が必要であれば、手数料を支払って取得することも可能です。

固定資産税評価額と課税標準額の違い

固定資産税の納税通知書には、課税標準額という項目が記載されています。
なかには、固定資産税評価額と課税標準額の違いについて疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
課税標準額とは税額計算の基礎となる金額のことで、不動産の価格を表す評価額とは少し異なります。
一般的に固定資産税評価額と課税標準額は同額ですが、特例が適用されると課税標準額のほうが低くなります。

不動産売却における固定資産税評価額以外の土地評価額

不動産売却時の参考となる評価額は、固定資産税評価額だけではありません。
不動産は一物五価と呼ばれ、1つの土地に5つの評価額が存在しています。
そのうちの1つが、ここまで解説してきた「固定資産税評価額」です。
ここからは、固定資産税評価額以外の土地評価額を解説します。

公示地価

公示地価とは、毎年1月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。
都市計画区域内外で設定された地点が対象で、約2万5,000地点以上で実施されています。
個人が土地価格を知るときの参考となるほか、公共事業における土地取引の指標としても活用されている評価額です。
価格の算定は2名以上の不動産鑑定士でおこない、その結果を土地鑑定委員会が確認して決定します。
国土交通省が運営するWEBサイト「土地総合情報システム」で調べることが可能です。

基準地価

基準地価とは、毎年7月1日時点の1㎡あたりの土地の価格です。
1名以上の不動産鑑定士によって価格の算定がおこなわれ、各都道府県が毎年1月と7月に公表します。
基準地価では、公示地価の対象とならないエリアも算定される点が特徴です。
こちらも国土交通省が運営するWEBサイト「土地総合情報システム」で調べられます。

相続税路線価

相続税路線価とは、国税庁が財産評価基準書で公表する土地の価格です。
相続税や贈与税、地価税といった税金を算出する際に用いられます。
路線価は道路ごとに設定されていて、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格となります。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べられるため、不動産の贈与や相続があった際は参考になさってください。

実勢価格

実勢価格とは、実際に取引が成立する価格のことをいいます。
不動産の売り出し価格は売主の希望であり、必ずしもその価格で売れるとは限りません。
買主と売主の交渉によって、最終的に売買がおこなわれた金額が実勢価格となります。
実勢価格は、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」で検索可能です。

まとめ

固定資産税評価額について、計算方法やそのほかの評価額を解説しました。
固定資産税評価額を参考にすれば、不動産の売却価格をある程度予想することができます。
ただし、評価額はあくまでも目安であるため、確実な価格相場を知りたい場合は不動産会社に査定を依頼しましょう。
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