不動産売却における譲渡所得の計算方法とは？取得費と譲渡費用について解説

不動産売却後に確定申告が必要かどうか判断する際には「譲渡所得」の計算が必要になります。
譲渡所得の金額により負担する税金が異なるため、負担を抑えるためには譲渡所得の計算に必要な取得費と譲渡費用を漏れなく計上することがポイントです。
そこで、不動産売却における譲渡所得の計算方法や取得費、譲渡費用について解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

不動産売却で得た譲渡所得（売却益）には、所得税や復興特別所得税、住民税といった譲渡所得税が課税されます。
給与所得や事業所得などにも所得税や住民税は課されますが、不動産売却による譲渡所得はほかの所得と分離して税額を計算する必要があります。
譲渡所得を算出する計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡収入金額－取得費－譲渡費用
このように譲渡所得は、譲渡収入金額（売却価格）から不動産を取得した際にかかった費用と、売却する際にかかった費用を差し引いて求めます。
そのため、譲渡所得を算出するには「取得費」と「譲渡費用」を計算する必要があります。

取得費の算出方法

取得費は、不動産を購入（取得）する際にかかった費用のことです。
購入代金だけでなく仲介手数料や税金などが該当します。
ただし、売却する不動産のなかに建物が含まれている場合は注意が必要です。
建物がある場合は、取得費の合計から建物の減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却とは、建物のように経年とともに価値が減少する資産を取得した際に用いる会計処理のことです。
そのため、売却時点で価値の減少分を減価償却費として差し引いて計算します。
減価償却費の計算方法
減価償却費の計算方法は、定額法を用いておこないます。
定額法は、不動産の取得価格を耐用年数で割り、毎年同じ金額を償却していく方法です。
減価償却費は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で求めます。
償却率は、建物の構造などにより以下のとおり異なります。

• 木造住宅：0.031
• 鉄骨：0.036
• 鉄筋コンクリート：0.015

経過年数は、不動産を購入したときから売却までの年数で計算します。
ただし、6か月以上の端数は1年として計算し、6か月未満の場合は切り捨てとなります。

譲渡費用の算出方法

譲渡費用は、売却する際にかかった費用をすべて足して計算します。
たとえば、仲介手数料や測量費、印紙税などです。
取得費と譲渡費用が出たら、譲渡収入金額から差し引いて譲渡所得を出します。

特別控除を利用する場合

譲渡所得が発生した際は、一定の要件を満たすことで利用できる控除制度が用意されています。
この控除制度を利用する場合は、以下のように譲渡所得から特別控除を差し引きます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

税額の計算方法

課税譲渡所得が出たら、その金額に税率を掛けて譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率
税率は、不動産の所有年数により以下のとおり異なります。

• 5年以内の短期譲渡所得の場合：39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63%）
• 5年超の長期譲渡所得の場合：20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315%）

このように譲渡所得税を計算する際は、不動産所有年数によって税率が異なる点に注意しましょう。

不動産売却の譲渡所得で計上する「取得費」とは

譲渡所得を計算するうえで、取得費の金額は税金の負担を左右します。
つまり、取得費の金額が大きければ大きいほど、譲渡所得を減らすことができ節税につながるというわけです。
よって、取得費を計上する際は、漏れがないようにすべてを把握し計上することをおすすめします。
取得費として計上できるものは以下のような費用です。

• 購入時の仲介手数料
• 購入時の登録免許税、登記にかかる費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• 立ち退き料、取り壊しにかかる費用

取得費を計算する際のポイントは、土地と建物に分けて計算する点です。
土地は建物と違い購入代金をそのまま取得費として計上できますが、上記でもご説明したように建物は購入代金から減価償却費を引く必要があるからです。
一方で、取得費として以下のものは計上できません。

• 修繕費・リフォーム費用
• 住宅ローン保証料
• 火災保険
• 引っ越し費用
• 家電製品・家具の購入費用など

取得費は、建物の取得にかかった費用なので、購入後に発生した費用は取得費とはみなされません。
取得費に含まれるかどうか迷ったら、まずは税理士などの専門家に相談してみることをおすすめします。

取得費（購入費）が不明な場合

では、購入時の書類の紛失により、土地や建物の取得費が不明な場合はどうなるのでしょうか。
取得費が不明な場合は「概算取得費」で計算することになります。
概算取得費とは、売却価格の5％を購入価格として計算する方法です。
たとえば、不動産を1,500万円で売却した場合、概算取得費は「1,500万円×5％＝75万円」となります。
ただし、概算取得費は実際の取得費よりも大幅に金額が少ない可能性があります。
つまり取得費として計上する費用が少なくなるので、譲渡所得が増え負担する税金が大きくなるため注意が必要です。
そのため、購入金額が記載されている売買契約書でなくても、通帳や価格が記載されたパンフレットなど金額がわかるものを用意しておきましょう。
内容によっては、取得費として認められる場合もあるからです。

不動産売却の譲渡所得で計上する「譲渡費用」とは

取得費と同様に譲渡費用も漏れなく計上すれば、譲渡所得を減らすことができ税金の負担を抑えることができます。
譲渡費用として計上できるものは以下のような費用です。

• 仲介手数料
• 収入印紙
• 測量費・解体費
• 広告料
• 立ち退き料

譲渡費用として計上できるものは、土地や建物を売却するために直接かかった費用のことです。
一方で、譲渡費用として認められないものは以下の場合です。

• 引っ越し費用
• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費
• 税理士費用

このように不動産を維持するためにかかった費用は譲渡費用には該当しません。
また、売却後の確定申告などで税理士に依頼した際の費用なども計上できないため、注意しましょう。

ケースによって譲渡費用になるもの

不動産売買に関係する登記費用は、ケースによっては譲渡費用に該当するものとしないものがあります。
譲渡費用として計上できるのは、建物を解体する際に発生する「建物登記滅失費用」です。
そのほかの、所有権移転登記、抵当権抹消登記、所有権住所変更費用などは、売却に直接関係している登記ではないため、譲渡費用として計上することはできません。
また、売却に際して旅費や交通費がかかるケースがあります。
こちらも売却に直接関係しているかどうかで判断が分かれます。
このようにケースによって計上できるものとできないものがあるため、専門家である税理士に相談しながら判断しましょう。

まとめ

譲渡所得は、購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引いて算出できます。
譲渡所得を減らすためには、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが大切です。
また、取得費に建物が含まれる場合は、減価償却費を差し引くことも忘れないようにしましょう。
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