不動産売却で贈与税がかかるケースとは？税金を軽減する方法も解説

不動産売却においても、贈与税が発生するケースがあるのをご存じでしょうか。
贈与税は、贈与した側ではなく贈与を受ける側に発生する税金なため、慎重に検討する必要があります。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、贈与税とは何かや贈与税がかかるケース、また税金を軽減する方法について解説します。
宝塚全域で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却前に知っておきたい贈与税とは

贈与税は、不動産売却においてもかかるケースがあります。
ここでは、そもそも贈与税とはなにか、また譲渡との違いについても解説します。

贈与税とは？

贈与税とは、贈与を受けた側がその価値に応じて納める税金のことです。
また、贈与税のポイントは、あくまでも贈与を受けた側に税金の負担がかかるという点です。
ちなみに「贈与」とは、第三者もしくは親族に不動産を無償で譲り渡すことを指します。
法律上、贈与を成立させるためには、贈与する側と贈与を受ける側の双方が承諾する必要があります。
また、贈与自体は個人と法人、法人と法人なども認められていますが、贈与税が発生するのは個人と個人の場合のみです。

譲渡との違い

不動産を手放す方法に「譲渡」という行為もあります。
それでは贈与と譲渡の違いは何でしょうか。
譲渡とは、不動産を譲り渡す際に対価を受け取る行為のことです。
つまり、有償で引き渡すか無償で引き渡すかに違いがあります。

贈与税の課税の仕組み

贈与税の課税には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。
暦年課税とは
暦年課税制度とは、1年間に受けた贈与の合計額をもとに贈与税が課されるという仕組みです。
ここでいう1年間とは、毎年1月1日から12月31日までのことです。
暦年課税は、1年間で贈与を受けた財産の合計額から、基礎控除額として110万円を差し引くことができます。
贈与税額は「（1年間で受け取った贈与額－基礎控除110万円）×税率－控除額」の計算式で算出します。
税率は、贈与を受けた価格が高いほど高くなる「累進課税」の仕組みです。
また、両親や祖父母などの直系尊属から子どもや孫に贈与する場合は「特例税率」を、それ以外は「一般税率」が適用されます。
相続時精算課税
一方で相続時精算課税制度とは、一定の条件を満たした方のあいだで選択できる制度です。
1度選択すると2,500万円までが非課税となり、2,500万円を超えた部分は一律20％の税率が課されます。
また、非課税となった分は相続税の計算時に合算しておこないます。

不動産売却時に贈与税がかかるケースとは

贈与税は無償で財産を贈与した際に発生する税金ですが、不動産売却をおこなう際に、贈与税がかかるケースとはどのような場合なのかを解説します。

ケース①時価よりも低い金額で売却した場合

贈与税が課されるケースの1つ目は、時価よりも低い金額で売却した場合です。
このようなケースが発生する多くは、親族間取引の場合です。
親族間取引とは、親子間や兄弟間などのあいだで不動産を売買することを指します。
たとえば親から子どもへ不動産を譲る際に、贈与では贈与税がかかるため、本来は2,000万円の価値のものを100万円で売却することがあります。
このようなケースでは「みなし贈与」となり、差額の1,900万円に対して贈与税を支払わなければなりません。
親族だからと安く譲りたいとは思いますが、贈与税の負担が重くなることを考えると、親族間でも適正価格で不動産売却をおこなったほうが良いでしょう。

ケース②時価より低い価格での法人間取引の場合

2つ目のケースは、法人間で時価よりも低い金額で取引した場合です。
このような場合も親族間取引と同様に、その差額に対して税金が課される可能性があります。
法人の場合は、贈与税ではなく法人税が課されます。

ケース③代表者と法人間取引の場合

贈与税が課される3つ目のケースは、会社の代表者とその会社との不動産売買です。
たとえば、社長が個人で所有している不動産を会社に売却する際や、会社が社宅として所有していた家を社長に売却する際の取引です。
このようなケースも所得税や法人税などという形で、実質的に贈与税が発生することがあります。
贈与税は、個人と個人での取引で発生する税金ですが、社長が会社へ譲渡した場合は取得費がかからないため、受贈益が発生します。
受贈益は法人税の対象となるため、贈与税ではないものの実質的に課税されている状態です。
上記でご説明したような時価よりも低い価格で売買する「低額譲渡」は、とくに税務署からマークされる可能性が高いため注意しましょう。

不動産売却でかかる贈与税を軽減する方法

最後に、不動産売却で発生する贈与税を軽減するための方法を解説します。
軽減方法には以下の3つがあります。

• 適正価格で売却する
• 1年間の贈与を110万円以内にする
• 相続税精算課税制度を利用する

それぞれの方法をご説明します。

軽減方法1：適正価格で売却する

贈与税を軽減する方法として1つ目に挙げられるのが「適正価格で売却する」ということです。
親族間や法人間などでよかれと思って低い金額で取引すると、贈与税によって苦しめてしまうこともあります。
贈与税は、税率が非常に高く設定されています。
そのため、親族間取引や法人間の取引であっても、適切な価格で売却するようにしましょう。
また、適正価格の判断が難しい場合は、不動産会社へ査定依頼をおこなえば市場価格がわかります。
宝塚不動産買取センターでも、不動産査定を無料で受け付けておりますので、いつでもお問い合わせください。

軽減方法2：1年間の贈与を110万円以内にする

贈与税は、1年間で110万円以内であれば課税対象となりません。
そのため、毎年110万円以内にわけて贈与すれば、税金の負担を抑えることができます。
たとえば、500万円の財産を贈与するのであれば、100万円を5年間にわけて贈与していけば贈与税はかかりません。
不動産を贈与するのであれば、共有持ち分を少しずつ贈与していくか、もしくは110万円ずつ現金で贈与して最終的に売買契約を結ぶ方法もあります。
ただし注意しなければならない点は、毎年同額の贈与は「定額贈与」とみなされる可能性があるという点です。
定額贈与と判断されると、後々に贈与税が課される可能性があるため注意が必要です。
そのため、毎回の贈与額や贈与時期を変えるなどして工夫をしましょう。

軽減方法3：相続税精算課税制度を利用する

上記でご説明した「相続税精算課税制度」を利用することで、贈与税を安く抑えられることがあります。
相続税精算課税制度は、1度選択すると、その贈与者とのあいだで2,500万円まで非課税となる制度です。
非課税となった財産は、相続時に相続財産と合算して計算され、相続税が課されます。
相続税の基礎控除である「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を大きく上回らなければ、節税効果となることがあります。

まとめ

贈与税は、贈与した側ではなく贈与を受けた側に発生する税金です。
また、不動産売却においても低価格で取引をした場合は、時価との差額に贈与税がかかることがあるため注意が必要です。
贈与税を少しでも軽減するためには、親族間や法人間でも適正価格を守り取引するようにしましょう。
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