マンション売却における固定資産税の精算方法とは？注意点も解説！

不動産を所有していると、毎年5月頃に固定資産税の納付書が送られてきます。
もし年の途中でマンションを売却した場合、固定資産税の支払いはどうなるのでしょうか。
この記事では、マンション売却における固定資産税の精算方法や精算時期、注意点を解説します。
宝塚市全域でマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却における固定資産税の精算方法

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している方に課される税金です。
毎年1月1日時点で不動産を所有している方に課税されますが、もし年の途中でマンションを売却したらどうなるのでしょうか。
このような場合は、所有権移転日を基準に日割り計算をおこない、売主と買主の双方が負担するケースが一般的です。
売主と買主それぞれが支払う固定資産税額は、次の計算式で求められます。
固定資産税分担金＝固定資産税額×所有日数÷365日
ここで注意したいのが、日割り計算するための起算日には、1月1日と4月1日の2種類のパターンがあることです。
決済日をいつにするかによって物件の所有日数が異なるため、負担する金額に差が生じてしまいます。
ここからは「固定資産税額が10万円・9月1日に所有権の移転があった」と仮定して、それぞれの固定資産税の精算方法を解説します。

ケース1：起算日を1月1日とする

まずは、マンションを売却した年の1月1日を起算日として、固定資産税を精算するケースから解説します。
この場合、売主の所有日数は1月1日〜9月1日までの244日間、買主の所有日数は9月2日〜12月31日までの121日間です。
この日数を計算式にあてはめると以下のようになります。

• 売主負担：10万円×244日÷365日＝6万6,850円
• 買主負担：10万円×121日÷365日＝3万3,150円

納税義務は売主にあるため、買主から3万3,150円を受け取り、固定資産税を精算します。

ケース2：起算日を4月1日とする

続いて、マンションを売却した年の4月1日を起算日として、固定資産税を精算するケースを見ていきましょう。
この場合、売主の所有日数は4月1日〜9月1日までの154日間、買主の所有日数は9月2日〜3月31日までの212日間です。
この日数を計算式にあてはめると以下のようになります。

• 売主負担：10万円×154日÷365日＝4万2,191円
• 買主負担：10万円×212日÷365日＝5万8,082円

このケースでは、売主は買主から5万8,082円を受け取り、固定資産税を精算することになります。

起算日は地域によって異なる

起算日は地域によって異なり、関東地方では1月1日、関西地方では4月1日とする傾向にあります。
とはいえ、起算日は当事者間で決めることができ、法律上の定めがあるわけではありません。
起算日がいつになっているかによって売主と買主の負担額が大きく異なるため、契約時に確認しておくようにしましょう。

マンション売却における固定資産税の精算時期は？

納税通知書は毎年5月頃に届くため、その前にマンションを売却すると納税額がわかりません。
このような場合は、いつどのように固定資産税を精算するのでしょうか。
ここからは、納税通知書が届く前にマンション売却をした場合の精算時期について解説します。

納税通知書が届いてから精算する

1つ目は、納税通知書が届いてから固定資産税を精算する方法です。
たとえば1月にマンションを売り出し、2月10日に引き渡したとしましょう。
引き渡し日である2月10日には精算せずに、納税通知書が届く5〜6月以降に精算します。
固定資産税が確定してからそれぞれの負担額を計算するため、税額を間違える心配がありません。
しかし、決済後の精算となるので、あらためて買主に連絡しなければならず手間がかかります。

昨年の納税額をもとに精算する

2つ目は、昨年分の納税通知書を参考にして、決済日に精算する方法です。
固定資産税は、評価替えといって3年に1度見直されています。
評価替えがない限りは、基本的に昨年と同じ固定資産税額なので、その金額を売主と買主の双方で負担すると良いでしょう。
この方法であれば、あらためて買主に連絡を取らなくて良いため手間がかかりません。
一方で、評価替えにより昨年の税額から変動している可能性があるというデメリットもあります。

昨年の固定資産税額をもとに清算してあとで差額を精算する

3つ目は、昨年の固定資産税額をもとに清算しておき、あとで差額を調整する方法です。
流れとしては、まず昨年の固定資産税額をもとに算出した税額を決済日に精算します。
その後、納税通知書が届く5〜6月以降に差額を再精算します。
この方法であれば、昨年と今年の納税額が異なっても、あとから負担額を調整できるためどちらかが不利になることはありません。
一方で、決済後に再度買主と連絡を取り、精算する手間がかかるというデメリットがあります。

マンション売却時に固定資産税を精算するときの注意点

最後に、固定資産税を精算するときの注意点を解説します。

固定資産税の精算は義務ではない

固定資産税の精算は、法的に定められているわけではありません。
あくまでも不動産取引上の慣例としておこなわれていることであり、買主と売主の合意が重要です。
そのため、買主が「固定資産絵税を支払う義務はない」と主張すれば、交渉が難航する可能性があります。
このようなトラブルを避けるため、売買契約書には必ず固定資産税の清算に関する条項が組み込まれています。
法的拘束力はありませんが、売買に関する重要な取り決めであるため内容をしっかり確認しておきましょう。

固定資産税の精算金は譲渡所得に含まれる

マンション売却により得られる利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得には譲渡所得税がかかります。
固定資産税の精算金も譲渡所得に含まれるため、確定申告の際は注意が必要です。
不動産売却後の確定申告では、譲渡所得がいくら発生して、いくら納税するかを計算します。
その際に固定資産税の精算金を譲渡所得に含めずに申告すると、脱税を疑われてしまうかもしれません。
ご自身で確定申告をしたことがなく不安な場合は、司法書士や税理士に相談することをおすすめします。

精算時期や起算日は不動産会社に相談する

先述したように、固定資産税の精算方法や時期については、法的な定めがありません。
売主と買主の合意によって決まるため、認識の違いによりトラブルになるケースもあります。
また、起算日は1月1日とするか4月1日とするかで、当事者の負担額が大きく異なります。
認識が異なると揉める原因となるため、精算時期や起算日はあらかじめ不動産会社にご相談ください。
なお、固定資産税の精算について売主に説明したり、契約書に明記したりする作業は、仲介を依頼した不動産会社がおこないます。
売主は、取り決めた内容がきとんと契約書に明記されているかの確認を忘れないようにしましょう。

まとめ

マンション売却における固定資産税の精算方法や精算時期、注意点を解説しました。
年の途中で売却した場合は、日割り計算で固定資産税を精算するのが一般的です。
トラブルを避けるためにも、精算時期や起算日は不動産会社に相談したうえで決めると良いでしょう。
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