マンション売却後の確定申告は必要？確定申告の流れも解説！

マンション売却後に利益が生じた場合、翌年に確定申告が必要です。
基本的に損失が生じた場合の確定申告は義務ではありませんが、申告により節税できる可能性があります。
この記事では、マンション売却後の確定申告について、申告の流れや税金の計算方法を解説します。
宝塚市全域でマンション売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却により利益が出たら確定申告が必要

確定申告とは、1月1日から12月31日に生じた収入や支出を計算して税務署に申告し、確定した所得税を納付する手続きです。
不動産を売却すると確定申告が必要と耳にしたことがある方も多いかと思いますが、全員に申告義務があるわけではありません。
ここでは、マンション売却後に確定申告が必要になるケースを解説します。

マンション売却により利益が生じたとき

マンション売却後に確定申告が必要になるのは、譲渡所得（売却益）が発生したときです。
サラリーマンなどの会社員は、勤め先が代わりに手続きをおこなうため、基本的に本人が確定申告をする必要はありません。
しかし、給与所得以外の収入があった場合は、ご自身で申告書を作成して税務署に提出する必要があります。
そのため、マンションを売却して利益が生じた場合は、サラリーマンであっても確定申告が必要です。

特例を利用したいとき

不動産売却時には、税負担を抑える特例が複数用意されています。
なかには最高3,000万円を控除できる特例もあり、特例を利用することで譲渡所得がゼロになるケースも珍しくありません。
もし特例の利用により支払う税金がなくなった場合でも、確定申告は必要です。
特例により譲渡所得がゼロになったことは、申告をしてはじめて税務署が把握するためです。
確定申告の期限を過ぎてしまうと特例を利用できなくなるため、必ず期限内に申告するようにしましょう。

損失が生じて特例を利用したいとき

マンション売却により、利益ではなく損失が生じることもあります。
たとえば3,000万円で購入したマンションを2,000万円で売却した場合、1,000万円の損失が生じたことになります。
建物の価値は経年とともに減少するため、マンション売却では売却損が出るケースがほとんどです。
損失が生じた場合の確定申告は、義務ではありません。
しかし、確定申告をすることで、不動産売却により生じた損失分をほかの所得と相殺して、節税できる可能性があります。
これを損益通算といい、適用するには確定申告が必要です。
確定申告は面倒と思う方も多いですが、特例を適用すれば節税につながるため、積極的に申告するようにしましょう。

マンション売却後に確定申告が必要になったら？申告の流れ

続いて、マンション売却後におこなう確定申告の流れを解説します。

必要書類を集める

マンション売却後の確定申告では、さまざまな書類が必要になります。
必要書類は、ご自身で用意するものと税務署で取得するものの2つがあります。
ご自身で取得するおもな書類は次のとおりです。

• マンション売却時の売買契約書
• マンション購入時の売買契約書
• 購入時と売却時に支払った諸経費の領収書

また、給与所得がある方は源泉徴収票も必要です。
適用する特例によっても必要が書類が異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
続いて、税務署で取得するおもな書類は以下のとおりです。

• 確定申告書
• 分離課税用の確定申告書
• 譲渡所得の内訳書

上記の書類は国税庁のホームページでもダウンロードできます。
記載方法も公開されているため、はじめて申告する方は確認しておくと良いでしょう。

譲渡所得税を計算したのち申告書を作成する

譲渡所得税は譲渡所得に対して課税されるため、税額を知るには、まず譲渡所得を求めなければなりません。
譲渡所得は、売却価格から購入時にかかった費用と売却時にかかった費用を差し引くと算出できます。
譲渡所得税を計算できたら、いよいよ申告書の作成に入ります。
申告書は手書きで記入するほか、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」で作成することが可能です。
確定申告書等作成コーナーとは、画面の案内に沿って必要事項を入力することで申告書を作成できるシステムです。
金額等を入力するだけでコンピューターが自動計算するため、計算間違いの心配がありません。

必要書類と申告書を提出する

申告書の作成が済んだら、必要書類とともに税務署へ提出します。
申告書は、税務署に直接出向き窓口で提出するほか、郵送やe-Taxで申告することも可能です。
税務署に直接提出する場合は、手間と時間がかかりますが、疑問点をその場で質問できるのがメリットです。
郵送やe-Taxを利用しての申告は、平日に時間を取って税務署に行くのが難しい方に向いています。
ただしe-Taxを利用する場合は、事前に税務署でIDとパスワードを発行してもらう必要がある点に注意しましょう。

マンション売却で確定申告が必要になったら！譲渡所得税の計算方法

最後に、譲渡所得税の計算方法を解説します。

譲渡所得を求める

はじめに以下の計算式を使って、譲渡所得を求めます。
譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
収入金額とは、物件を売却して買主から受け取った金額のことです。
取得費とは不動産を購入したときにかかった費用のことで、物件購入代金のほか、買主が支払った税金や増改築費用などが該当します。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却したときにかかった費用のことです。
売主が支払った税金や仲介手数料のほか、建物の解体費用、入居者に支払った立退料なども含まれます。
なお、マンションは経年とともに劣化するため、取得費を計算する際に減価償却費を差し引かなければなりません。
減価償却費とは、経年とともに劣化して減少した価値の分を数字に表したものです。
減価償却は以下の計算式で求められます。
減価償却＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、居住用マンションの場合は木造が0.031、軽量鉄骨造が0.025、鉄筋コンクリート造が0.015です。
たとえば、建物価格が3,000万円のマンション（鉄筋コンクリート造）を10年目で売却するとしましょう。
この場合の減価償却費は「3,000万円×0.9×0.015×10＝405万円」となり、建物の取得費から405万円を差し引くことになります。

譲渡所得に一定の税率をかける

算出した譲渡所得に、一定の税率をかければ譲渡所得税を求められます。
税率は、売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかによって異なります。

• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315%
• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

このように、所有期間によって税率が2倍近く異なるため、売りだすタイミングには注意しましょう。

譲渡所得税の負担を軽減する特例

先述したように、不動産売却時には譲渡所得税の負担を抑える特例が複数用意されています。
たとえば「3,000万円特別控除」は耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
この特例は自宅を売却した際に使える特例で、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
そのほかにも、所有期間10年超軽減税率の特例などもあるため、事前に国税庁のホームページで確認しておきましょう。

まとめ

マンション売却後の確定申告について、申告の流れや税金の計算方法などを解説しました。
マンション売却後に利益が生じた場合や、なにかしらの特例を利用する場合は確定申告が必要です。
特例を利用する際は、必要書類も多くなるため、早めに準備に取り掛かることをおすすめします。
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