不動産の競売とは？デメリットや売却までの流れを解説

競売とは、住宅ローンの滞納問題を解決するための手段のひとつです。
任意売却も不動産を売却（処分）する方法として知られていますが、競売とは異なる点がいくつかあります。
今回は競売とはなにか、任意売却との違いやデメリット、売却までの流れを解説します。
宝塚市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の競売とはどのような売却方法？

まずは、不動産の競売とはどのような売却方法なのか、任意売却との違いとともに解説します。

競売とは

競売とは、住宅ローンの返済が困難になった際、裁判所が不動産の売却を強制的に進めることです。
金融機関などの債権者が裁判所に申立てをおこない、オークション形式で購入希望者を募ります。
売却価格は入札により決定し、最高額で入札した方に不動産の所有権が移転することになります。
競売は、不動産に抵当権を設定している債権者が、その権力を使用するための手続きです。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンの返済が困難になった際、対象の不動産を売却して債権を回収できる権利です。
「お金を貸す代わりに、返済できなくなったら家を売って未払い分をもらいます」という、債権者が持つ権利となります。
そのため、住宅ローンを使って土地や建物を購入する場合、対象の不動産を担保に設定するのが一般的です。
返済を滞納した場合はその担保権が行使され、裁判所に対して競売の申立てがおこなわれます。
競売にかけられると、不動産は法的な手段で、強制的に売却されてしまうということです。
ちなみに抵当権は、住宅ローンを完済しないと抹消できません。

任意売却との違いとは

売却しても住宅ローンを完済できない場合、任意売却で不動産を手放すケースがあります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで、住宅ローンの残る不動産を売却する方法です。
競売と同様、住宅ローンの返済が困難になった際の売却方法のひとつですが、異なる点がいくつかあります。
たとえば、任意売却は市場相場に近い価格で売却しやすいのがメリットです。
しかし、競売の場合、一般的には相場の6割程度で取引されます。
また、任意売却は不動産の所有者が主体となって売却を進めていきます。
そのため、債権者との話合い次第では、引き渡し日を考慮してもらうことも可能です。
競売の場合、すべての工程が裁判所の権力で強制的におこなわれるため、所有者の意思は反映されません。

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不動産が競売によって売却されるデメリット

続いて、不動産が競売によって売却されるデメリットとメリットを解説します。

デメリット1：売却価格が安くなる

デメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が安くなることです。
先述したとおり、競売の場合、相場の6割程度で取引されるのが一般的といえます。
そのため、売却後も住宅ローンを完済できず、一括返済を求められることになります。
一括返済ができない場合、給料などを差し押さえられる可能性もあるでしょう。
「安く売却する=ローン残債が多く残る」ということなので、なるべく高く売りたい場合は任意売却を検討すると良いでしょう。

デメリット2：プライバシー侵害による精神的なダメージが大きい

プライバシー侵害による精神的なダメージが大きいことも、デメリットのひとつです。
競売では裁判所が主体となり、手続きが進められます。
執行官などが自宅の現状調査をおこなったり、競売物件を求めている不動産会社が訪れたりするため、近所の方に知られてしまう可能性が高いです。
競売にかけられてしまうと、インターネットや新聞などにも不動産の情報が記載されます。
長いあいだ住宅ローンの返済ができず、滞納し続けた結果のため、周囲に知られたくないという方も少なくないでしょう。
競売は、通常の不動産売却と同じように売り出せる任意売却と違い、精神的な苦痛をともなうのがデメリットです。

デメリット3：定められた日までに立ち退きしなければならない

デメリットとして、定められた日までに立ち退きしなければならないことも挙げられます。
先述したとおり、任意売却では引き渡し日を債権者と相談（買主と交渉）することが可能です。
しかし、競売は明渡しの催告によって定められた日に強制執行がおこなわれます。
強制執行は拒否できないため、その日までに立ち退きが必要です。

デメリット4：引っ越し費用を捻出できない

引っ越し費用を捻出できないことも、デメリットのひとつです。
任意売却なら債権者と交渉のうえ、売却益から引っ越し費用を出してもらえることがあります。
競売の場合は引っ越し費用が出ないため、金銭的な負担が大きくなりやすいです。
金銭的にも時間的にも余裕がなくなり、大変な思いで新生活をスタートさせることになるかもしれません。

メリット：売却の手間がかからない

競売にはデメリットが多いですが、売却の手間がかからないといったメリットもあります。
任意売却の場合、通常の売却と同じように販売活動をおこなわなくてはなりません。
内覧対応や値下げ交渉にも応じる必要があり、引き渡しまでに時間がかかりやすいのがデメリットです。
その反面、競売は裁判所が法的な手段で売却を進めていきます。
所有者がなにもしなくても、自動的に売却されるのがメリットです。

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不動産を競売によって売却する流れ

最後に、不動産を競売によって売却する流れを解説します。

流れ1：金融機関から督促状が届く

住宅ローンの返済が滞ってしばらくすると、金融機関から督促状が届きます。
督促状とは、返済を促す書面のことです。
督促状が届いているのにも関わらず放置してしまうと、職場に連絡がいったり自宅に担当者が訪問したりすることもあります。
支払いが難しい場合は、このタイミングで任意売却を検討するのがおすすめです。

流れ2：一括返済を求められる

返済を数か月滞納すると、期限の利益を失い残債の一括返済を求められます。
期限の利益とは住宅ローンを分割で支払う権利のことです。
任意売却をする場合、一般的にはこのタイミングがリミットになります。

流れ3：保証会社が金融機関に一括返済する

期限の利益を失ったあと、代位弁済通知が届きます。
代位弁済通知とは、保証会社が債務者の代わりに、金融機関に対して一括返済をしたという通達です。
債権が保証会社に移転するため、一括返済する相手は金融機関ではなく保証会社になります。

流れ4：競売の開始

一括返済ができない場合、債権者が競売の申立てをおこなうのが次の流れです。
申立てが受理され、競売が開始されると所有者に対して競売開始決定通知が届きます。
競売開始決定通知に記載されている内容は、下記のとおりです。

●事件番号
●債権者と債務者は誰なのか
●担保権や債務の内容
●不動産の情報
●競売の手続きが開始された旨

「競売開始決定通知が届く=競売開始が目前に迫っている」ということです。

流れ5：不動産の調査（現況調査）がおこなわれる

裁判所の執行官や不動産鑑定士などにより、不動産の調査がおこなわれます。
間取りや劣化状態、周辺環境が調査され、写真を撮られるケースがほとんどです。
現況調査は裁判所の命令によるものなので、拒否した場合は、警察を介入したうえで調査することになります。

流れ6：入札の期間と開札日が通知される

入札ができる期間や、落札者が決まる期日などが記載された、入札期間の通知が届きます。
競売を取り下げるためには、落札者が決まる期日（開札日）の2日前までに、任意売却を認めてもらう必要があります。
過ぎてしまうと、債権者が任意売却を許可してくれません。

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まとめ

競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却する手続きです。
メリットよりデメリットのほうが大きいため、返済が難しいと感じた時点で、任意売却を検討することをおすすめします。
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