不動産売却で譲渡損失が生じた際の特例とは？確定申告で賢く節税する方法

土地や建物を売却してマイナスになった場合、確定申告は義務ではありません。
しかし、申告をして特例を利用すれば、所得税や住民税の負担を大きく軽減できる可能性があります。
そこで今回は、不動産売却で譲渡損失が生じたときの特例と確定申告について解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における譲渡損失とは

不動産売却時には、利益が出る場合もあれば損失が出る場合もあります。
まずは、不動産売却における損失と税金の関係について解説します。

譲渡損失とは

不動産を売却すると、必ずしも利益が出るわけではありません。
購入時の価格よりも売却時の価格が低い場合は、損失が生じたことになります。
たとえば、仲介手数料や税金などをすべて含めて3,000万円でマイホームを購入したとしましょう。
3,500万円で売却できた場合は500万円の利益が生じたことになり、2,000万円で売却した場合は1,000万円の損失が出たことになります。
不動産売却においては、手元に入るお金すべてが利益になるわけではない点に注意しましょう。
なお、不動産売却により生じた損失を「譲渡損失」といい、利益を「譲渡所得」といいます。

譲渡所得には税金がかかる

譲渡所得には、所得税と住民税を総称した「譲渡所得税」がかかるため、確定申告をしなければなりません。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかで異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超えの場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%です。
たとえば譲渡所得が800万円の場合、所有期間が5年超えであれば約162万円、5年以下であれば約317万円の税金がかかります。

譲渡損失が生じると税金の軽減措置を受けられる

不動産売却により譲渡損失が生じた場合は、税金がかからないため確定申告は不要です。
しかし、確定申告をして特例を利用することで、税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
具体的には、譲渡損失を給与所得や事業所得などほかの所得から差し引くことができます。
たとえば、その年の給与所得が500万円で、不動産売却により300万円の損失が生じたとしましょう。
この場合は、500万円から300万円を差し引いて、所得を200万円に抑えることができます。
これを「損益通算」といい、損益通算をおこなうことで所得が減るため、その分税負担を小さくできます。
確定申告を面倒に思う方も多いですが、特例の利用で節税できるため、損失が生じた際もなるべく申告するようにしましょう。

不動産売却で譲渡損失が生じた場合に利用できる特例

損益通算をしても控除しきれなかった場合は、条件を満たすことで「繰越控除」を利用できます。
繰越控除とは、物件を売却した年の翌年以降3年間に渡り、損失を繰り越してほかの所得から控除するというものです。
損益通算と繰越控除を利用できる特例には2つの種類があります。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

それぞれの特例について、順番に解説します。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えで譲渡損失が発生したときに、条件を満たすことで利用できる特例です。
売却する自宅と買い換える自宅それぞれに条件が設けられており、いずれも満たす必要があります。
売却する自宅については、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければなりません。
また、過去2年間においてこの特例を利用していないことも条件の1つです。
買い換え先の家については、売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに購入して、居住または居住見込みでなければなりません。
そのほかにも、繰越控除を適用する年の12月31日において、住宅ローンの償還期間が10年以上あることが条件となっています。
この特例は、住宅ローン控除との併用が可能なので、忘れずに申告しましょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

譲渡損失が生じた場合に、買い換えに限らず利用できる特例です。
転居先の条件はありませんが、買い換え時の特例とは異なった条件が設定されています。
たとえば、譲渡の前日に一定の住宅ローン残高があること、住宅ローン残高が売却金額を超えていることなどです。
また、この特例を利用する際も、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていなければなりません。
いずれの特例も、合計所得金額が3,000万円以下という制限があり、3,000万円を超えると特例の適用対象外となるため注意が必要です。

不動産売却で譲渡損失が生じたら確定申告で特例を適用する

先述したように、損益通算および繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要です。
ここからは、確定申告の流れと必要書類について解説します。

確定申告とは

確定申告とは1月1日から12月31日までの所得と、それにかかる税金を計算して申告および納税する手続きのことです。
会社に勤めている方は、勤め先が代わりに手続きをしてくれるため、本来であれば確定申告は必要ありません。
しかし、不動産売却により給与以外の所得が発生した場合や、なんらかの特例を利用する場合は確定申告が必要です。
申告期限を過ぎると特例を利用できなくなるだけでなく、ペナルティが課されることもあるため必ず期限内に申告しましょう。

確定申告をして損益通算を適用する際の流れ

損益通算をおこなうには、不動産を売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの期間内に申告を済ませる必要があります。
申告手続きをしてから還付金を受け取るまでの全体的な流れは、以下のとおりです。
必要書類を集める
確定申告書と必要書類を提出する
還付金を受け取る
確定申告書と必要書類は、直接税務署に出向くほか、郵送や電子申告（e-Tax）を利用して提出することができます。
e-Taxであれば、確定申告期間中は24時間好きな時間に提出できるため、平日税務署に行くのが難しい方におすすめです。
ただし、e-Taxを利用する前に、税務署でパスワードやIDを発行してもらうなどの事前準備が必要です。
ギリギリに準備しようとすると間に合わない可能性があるため、e-Taxを利用する際は早めに行動しましょう。
申告後に過払いの税金があるとわかった場合は、指定口座に還付金が振り込まれます。
振り込み時期は1か月から1か月半後が目安ですが、e-Taxを利用した場合は2〜3週間と少しだけ早く還付金を受け取れます。

確定申告時の必要書類

損益通算および繰越控除の特例を利用するには、申告書だけでなく以下の書類を準備する必要があります。

• 住民票
• 登記事項証明書の写し
• 売買契約書の写し
• 買い換えた資産を証明する書類（買い換え特例を利用する場合）
• 譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書（特定のマイホームを売却した際の特例を利用する場合）

譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書は、売買契約日の前日のものを用意しましょう。
期限内に申告を済ませるためにも、上記の書類は早めに準備しておくことが大切です。

まとめ

不動産売却で譲渡損失が生じたときの特例と確定申告について解説しました。
不動産売却によって生じた損失は損益通算をすることで、所得税や住民税を抑えることができます。
損益通算および繰越控除の特例を利用するには確定申告が必要なので、忘れないように注意しましょう。
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