不動産売却における媒介契約とは？それぞれのメリットと注意点

不動産の売却では、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
その際、不動産会社とは媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約には3つの種類があり、売却活動を進めるうえで重要な役割を果たすため、それぞれの特徴を知っておくと安心です。
今回は媒介契約とはなにか、メリットやデメリット、注意点を解説します。
宝塚市全域で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却するなら知っておきたい媒介契約の種類とは？

まずは、不動産売却における媒介契約とはなにか、3つの種類を解説します。

媒介契約とは？

土地や建物の売却時、ご自身で買主を探し、取引することも可能です。
しかし、個人の方が買主を見つけるのは難しいため、一般的には不動産会社に仲介を依頼します。
仲介を依頼する際は、不動産売却の進め方や報酬の金額など、さまざまな条件を決めなくてはなりません。
媒介契約は、依頼内容を明確にするとともに、トラブルを回避するために不動産会社と締結する契約です。

種類1：一般媒介契約

まず一般媒介契約があります。
一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
2社や3社ではなく、10社以上と媒介契約を締結することもできます。
また、売主自身で買主を見つけて売却できる、自己発見取引も可能です。
不動産会社に仲介を依頼しながらでも、身内や知人が購入してくれそうなら、個人間で取引することが認められています。

種類2：専任媒介契約

専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約です。
一般媒介契約とは違い、同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することはできません。
しかし、自己発見取引は可能なので、購入してくれそうな方がいれば不動産会社を介さず売却することが可能です。
また、専任媒介契約では、媒介契約を締結してから、7営業日以内にレインズへの登録が義務付けられています。
レインズとは、不動産会社専用の物件情報サイトで、物件の情報をスピーディーに共有できるものです。
さらに、2週間に1度以上、売主へ進捗状況の報告をする必要があります。

種類3：専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できないうえ、自己発見取引も不可の種類です。
レインズへの登録は、媒介契約の締結日から5営業日以内となっています。
また、進捗状況の報告は、専任媒介契約よりも頻度が多く、1週間に1度以上です。
専属専任媒介契約は、3つある媒介契約のなかで、もっとも制限のある種類といえるでしょう。

不動産売却での媒介契約におけるそれぞれのメリットとデメリット

続いて、不動産売却の媒介契約における、メリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約のメリットとデメリット

一般媒介契約のメリットは、買主の幅が広がることです。
先述したとおり、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、たくさんの方に物件の存在を知ってもらえます。
また、一般媒介契約ではレインズへの登録義務が生じません。
物件の情報が公にならないため、売却することを周囲の方に知られたくない方に適しています。
一方、デメリットは、不動産会社がどのような販売活動をおこなっているか把握しにくいところです。
売主への報告義務がないため、反響や内覧の有無などがわかりにくくなります。

専任媒介契約のメリットとデメリット

不動産売却で専任媒介契約を選ぶ場合、進捗状況を把握しやすいのがメリットです。
2週間に1度以上、売主に対して状況を報告するので、現状がわかりやすくなります。
また、仲介の依頼が1社となるため、広告費用をかけることも可能です。
レインズへの登録が義務付けられているため、周囲に売却を知られたくないという方にとってはデメリットと感じることもあるでしょう。
直接売買契約することも可能なため契約選びに迷ってしまうという方にはおすすめの媒介契約です。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットは、売主への報告頻度がもっとも高いところです。
1週間に1度以上は進捗状況の報告が入るため、反響がどのくらいあったのか、内覧は何回おこなわれたのかといったことが把握しやすくなります。
一般媒介契約の場合、売主への報告は義務ではありません。
そのため、どのような状況なのかを把握しにくくなります。
売りに出している不動産に対して、反響や問い合わせの数はぜひ知っておきたいことではないでしょうか。
専属専任媒介契約なら高い頻度で報告できるので、どのような販売活動をおこなっているのか把握しやすくなるでしょう。
その一方、デメリットは自己発見取引ができないところです。
専任媒介契約にもいえることですが、もし身内や知人に購入希望者が現れても、不動産会社を介さないと売却できません。
売却に関して不動産会社に任せたいという方は専属専任媒介契約が安心でしょう。

不動産売却での媒介契約における注意点

最後に、不動産売却における媒介契約の注意点と、売却をスムーズに進めるためのポイントを解説します。

注意点1：内見がバッティングしないよう気を付ける

注意点としてまず挙げられるのが、内見がバッティングしないよう気を付けることです。
一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、同日に内覧の予約が集中することがあります。
申し込みが重複する可能性も否めません。
「うちのほうが早かった」など、トラブルに発展する恐れもあるので、申し込みのタイミングに気を付けましょう。

注意点2：広告の内容を統一する

広告の内容を統一することも、不動産売却における注意点のひとつです。
たとえば売却期間中に値下げをした際、媒介契約を締結している不動産会社に報告する必要があります。
A社の広告が2,500万円、B社の広告は2,300万円だった場合、混乱を招いてしまうでしょう。
そのため、価格は統一させることが大切です。
価格だけでなく、最寄り駅までの距離や築年数、物件の仕様なども同じように記載するよう注意しましょう。

注意点3：依頼する不動産会社が多ければ良いというわけではない

一般媒介契約の場合、仲介を依頼できる不動産会社の数に決まりはありません。
そのため、10社に依頼することも可能です。
しかし、その分手続きや連絡の手間が増え、売主側の負担も大きくなります。
一般媒介契約を選ぶ際は、多くても3社～4社に絞っておくのがおすすめです。

不動産売却するなら専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめ

先述したとおり、一般媒介契約ではさまざまな注意点やデメリットが生じます。
そのため、不動産売却するなら専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
売却活動の進み具合や進捗状況が把握しやすく、安心して依頼できる媒介契約となります。

まとめ

媒介契約は、不動産売却するうえで重要な役割を果たします。
そのため、それぞれの特徴やメリット、注意点をあらかじめ知っておくことが大切です。
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