不動産売却での査定とは？相場の確認方法や机上査定と訪問査定の違いを解説！

不動産売却では売却価格を決定するために物件の査定を利用することが一般的ですが、査定にも種類があることを知っていますか？
また、査定の前に相場を知っておくことも重要なので、本稿では査定の前に相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定について解説します。
宝塚市でこれから不動産売却しようと検討している方は、査定の流れや方法について確認してみてください。

不動産売却の査定前に相場を確認する方法とは

不動産売却では不動産会社への査定を依頼するのが一般的ですが、その依頼の前に相場を確認をすることをおすすめします。
どのようにして相場を確認するのか、どうして相場の確認が必要なのでしょうか。

相場を確認しておいたほうがいい理由

不動産売却する際の売却価格を決定するためには査定を依頼するのが一般的です。
その査定価格が相場からかけ離れていると売却期間が長引いてしまう恐れがあります。
査定の際には周辺の相場も考慮いたしますが、依頼の前にご自身でも確認しておくと安心でしょう。
相場から売却価格が乖離してしまわないよう相場感を養うことで、スムーズな売却につなげることができるでしょう。

相場の確認方法①類似物件を探す

売却したい物件と似ている敷地面積や延床面積、敷地面積の物件の売却価格を参考にしましょう。
売却する物件がマンションならば、同じマンション内で売却している物件が無いか探してみるのも良いでしょう。
その際の価格設定を確認し、可能ならば販売期間も調べられれば理想的です。
販売活動を長期間おこなっていて、価格も変わっていなければ、その価格設定は相場より高い可能性があります。
また、販売事例なども売却価格の相場を確認するのに役立ちます。
買主の気持ちになって物件を比較することで類似物件から相場を確認でき、適正な価格を決められるでしょう。

相場の確認方法②公示地価などを利用する

公示地価とは国土交通省が毎年3月に発表する土地の基準価格で、全国で約2万6,000地点ある基準地の1㎡あたりの土地価格のことです。
また、公示地価で網羅できなかったエリアを補完するために、各都道府県が基準地価を発表しています。
これらの土地価格は適正な地価形成に役立てるために利用され、不動産取引でも参考にするべき指標のひとつです。
不動産売却の際に公示地価や基準地価を調べることで、おおよその相場を確認できます。
公示地価や基準地価では建物の価格については確認できませんが、土地の価格だけでも確認できることで相場を把握できるでしょう。

不動産売却における机上査定とは

実際に不動産会社に査定を依頼する際には、机上査定から訪問査定の流れになることが一般的です。
実際に机上査定とはどういうものなのでしょうか。

机上査定はデータや資料から調べる簡易査定

机上査定とは言葉どおり、実際に物件を見ないで査定する方法です。
査定の根拠になるものは、売却する不動産の敷地面積や立地、構造、築年数、間取り、周辺の取引事例や公示地価などです。
不動産会社は物件のデータをひととおり確認したのち、周辺の取引事例を確認します。
売却する物件がマンションならば同一マンション内で過去に取引されていないかなどを調べます。
また、その他に現在売却している類似物件が無いか、類似物件があれば競合する物件かどうか、どれくらいの期間売却しているのかなどを調査します。
机上査定の根拠は基本的な不動産情報とデータだといえます。

机上査定のメリット・デメリット

実際に物件を見ずに机上で査定するものなので、査定結果が出るまでの期間が短いことがメリットです。
依頼してから2日から3日程度、早ければ当日中に査定結果が出ることもあり、手間なく依頼ができます。
過去の取引事例が豊富なマンションだと机上査定でも正確な数字を求めやすいこともメリットです。
その反面、机上査定は簡易査定なため、実際の売却価格とは金額が異なる可能性が高いのがデメリットです。
特に周辺環境やリフォームの有無、日当たりなどで査定結果が左右する一戸建ての場合は金額の差が出やすい傾向にあります。
そのため、あくまで机上査定は参考程度で、細かい査定をご希望の場合は訪問査定の利用をおすすめします。

不動産売却における訪問査定とは

机上査定とは異なり、訪問査定では実際に建物や周辺環境を確認して査定結果を出します。

訪問査定の根拠

一般的に不動産会社は訪問査定の前に机上査定を済ませ、訪問して物件で確認した情報をもとに査定内容を調整します。
建物内外の様子の確認に加え、隣地の様子や位置関係、日当たりや自動車の駐車しやすさなどを確認します。
また、近隣商業施設や学校などへの距離、周辺環境、騒音などの有無、道路の交通状況など立地条件も調査に含まれます。
建物については雨漏りや不具合の有無や、リフォームしたかどうかなども査定の根拠になります。
売却時に買主に伝えなければならない情報でもあるので、査定の段階で不動産会社に伝えておきましょう。
訪問のスケジュールを調整し、実際に査定結果が出るまでは1週間から10日ほどの時間が必要です。
机上査定と比べると時間がかかりますが、正確な査定結果を知れることがメリットです。

訪問査定前にやっておきたいこと

訪問査定の前にはやっておきたいことがあります。
まずは、資料の収集と準備です。
資料は不動産購入時の売買契約書、測量図や設計図面、確認済証や検査済証が必要で、マンションならばパンフレットもあると良いです。
住宅ローンを組んでいればローンの残高がわかるもの、固定資産税の納税通知書なども訪問査定時に担当者が確認いたします。
ほかにも、室内の片づけや掃除、庭があれば庭の手入れや清掃も大切です。
訪問査定では実際に物件も調査するため、室内や庭なども綺麗にすることで査定額アップにつながるでしょう。
室内の匂いは生活している中で気づきにくいため、特に匂いの対策も重要となります。
玄関やリビングに消臭剤や芳香剤を設置するだけでも印象が変わるので、訪問査定の前にやっておきましょう。
また、故障したままの設備や簡易な修繕で済むものは、訪問査定前に手入れすることで査定結果に反映される可能性があります。
壊れたままで放置することは悪印象を与えるので、訪問査定前には修理することをおすすめします。
そして訪問査定時には、住み心地や居住者でなければわからないことを不動産会社に伝えましょう。
利便性のある施設や学校への距離、騒音やにおいの有無、道路の交通量、ご近所の様子などを伝えると良いでしょう。
もし、過去に事件や事故があった場合もトラブルを回避するために隠さず伝えてください。

まとめ

不動産売却では自分で相場を調べたうえで、手早く結果を知れる机上査定や、より正確な査定結果を知れる訪問査定を依頼します。
訪問査定時には書類を揃え、掃除や片づけ、手直しなどをしたうえで、不動産会社の査定に備えましょう。
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