土地の評価額は5種類ある！それぞれの特徴や調べ方を解説

土地の評価額には、複数の種類があるのをご存じでしょうか。
土地の売却をご検討中の方は、種類ごとの特徴を事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで今回は、評価額とはなにか、種類やそれぞれの特徴、調べ方を解説します。
宝塚市全域で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

土地の評価額とは？

土地の価格や税金の金額を決める際は「評価額」を基準にします。
基準となる価格がないと、土地の取引や財産の評価などが公正におこなえないためです。
ここでは、土地の評価額の種類や、評価額が変動する要因などを解説します。

土地の評価額は5種類ある

土地の評価額には5つの種類があり、価値を算出する目的によって調べる評価額が異なります。
たとえば「相続税を調べたいときは相続税路線価」「売却相場を知りたいときは実勢価格」などです。
評価額それぞれの具体的な特徴はのちほどご紹介しますので、以下を参考に調べる評価額を確認してみましょう。

• 実勢価格：売却相場を知りたい・資産価値を知りたい
• 公示地価・基準地価：市況を知りたい
• 相続税路線価：相続税や贈与税の税額を知りたい
• 固定資産税評価額：固定資産税や不動産取得税などの税額を知りたい

このように、土地の評価額はシーンごとに使い分けられています。
評価の種類によって価格が異なることも多いため、評価額を調べる際は目的を明確にすることが大切です。

土地の評価額を左右する要因

土地の評価額は以下のような要因によって変動しており、一定ではありません。
社会的要因
土地の評価額は、そのときの社会の状況に応じて大きく変動します。
たとえば2008年のリーマンショックでは、世界的な経済危機の影響により土地の価格が一気に下落しました。
しかし、東京オリンピックの開催が決まってからは、地価上昇率がプラスに転じたことがわかるデータも出ています。
また、税制の改正や特区の設定などによっても土地の価格は大きく変動します。
地域的な要因
その土地ならではの事情で土地価格が変動することを「地域的な要因」といいます。
たとえば、大型施設の建設や高速道路の開通により、近隣エリアの土地価格が大きく上昇するケースなどです。
一方で、災害に見舞われた地域などは土地の価値が大きく下がり、価値がほとんどつかない場合もあります。
個別的要因
個別的要因によって土地の評価額が変わることも少なくありません。
個別的要因とは、その土地がもつ個別の要因のことを指します。
一般的には、形が整っており道路との高低差がなく、駅から近い土地は評価額が高くなります。

土地の評価額にはそれぞれどのような特徴がある？

冒頭でも述べたように土地の評価額には5つの種類があり、それぞれに異なる特徴があります。
目的に合わせた評価額を選択できるよう、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

実勢価格

実勢価格は「時価」とも呼ばれていて、実際に土地を売買したときの価格を指します。
一般的には、不動産売却価格の参考として使われることが多い評価額です。
取引がおこなわれていない地域の場合は、周辺の取引事例をもとに推定される価格を実勢価格として扱うこともあります。
土地の売却を急ぐ理由がなければ、頻繁に土地の価格をチェックして高額売却できる時期を狙って売り出すと良いでしょう。

公示価格

公示価格とは、国土交通省が算定して公表する土地の価格です。
全国に約2万6,000か所の標準地を設けて、毎年1月1日時点の標準地の1㎡あたりの価格を公表します。
価格の算定は2名以上の不動産鑑定士が別々に鑑定をおこない、それぞれの結果をもとに土地鑑定委員会が公示地価を決定します。
一般的な土地売買で価格の目安とするほか、公共事業を含む土地取引の指標としても活用されている評価額です。

基準地価

基準地価とは、各都道府県が算定して公表する土地の価格です。
全国にある約2万1,000か所の基準地を毎年1月と7月に鑑定し、基準地の1㎡あたりの価格を公表します。
基本的な用途は公示地価と同じですが、基準地価の場合は都市計画区域外も対象になっているのが特徴です。
公示地価では都市部や周辺の主要な土地を鑑定するのに対し、基準地価は工業地や林地など広い範囲の地価を鑑定します。

相続税路線価

相続税路線価とは国税庁が算定して公表する土地の価格で、相続税や贈与税などの税金を計算するために利用されている評価額です。
路線価は道路ごとに設定されており、その道路に面している土地の1㎡あたりの価格を公表します。
路線価が設定されていない地域の場合は、固定資産税評価額を参考に相続税と贈与税を計算することになります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、各市区町村の不動産鑑定士が住宅を実際に確認して評価した価格のことです。
固定資産税や都市計画税、登録免許税といった税金を算出する際に利用されています。
固定資産税評価額は鑑定範囲が広いこともあり、毎年ではなく3年に1度の頻度で見直しがおこなわれるのが特徴です。

それぞれの土地の評価額の調べ方とは

土地の評価額を公表している機関は同じではないため、それぞれで調べ方も異なります。
最後に、5種類ある評価額の調べ方を確認しておきましょう。

実勢価格の調べ方

実勢価格を調べるには、レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。
レインズマーケットインフォメーションは不動産流通機構が運営するシステムで、過去の成約情報が閲覧できます。
土地情報総合サイトは国土交通省が直接運営しており、購入者のアンケートをもとにした実際の取引価格が調べられます。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は、先ほどご紹介した土地総合情報システムで検索できます。
土地情報システムのサイトに入り「地価公示 都道府県地価調査」をクリックすると日本地図が表示されるため、調べたい場所を都道府県、市区町村と絞り込んでいきましょう。
すると公示地価または基準地価を調査した年や、土地の用途区分などさらに細かく絞り込むことができます。
条件に合う地点の公示地価があれば検索結果に表示されるため、なければほかの評価額を調べてみると良いでしょう。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁が運営しているWEBサイト「路線価図・評価倍率表」で調べられます。
サイトにアクセスしたら調べたい都道府県をクリックして、次のページで路線価図を選択しましょう。
そこから市区町村、郵便番号と絞っていくと、郵便番号の区域の地図に道路ごとの路線価が記載されています。
路線価が設定されていない地域や、倍率方式によって相続税評価額を計算する地域においては郵便番号が表示されません。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、毎年4月から6月頃に送られてくる課税明細書に記載されています。
課税明細書は固定資産税の納税通知書に同封されているため、確認してみると良いでしょう。
ほかにも、市町村役場で取得できる公租公課証明書や固定資産評価証明書で確認する方法もあります。
平日に市町村役場へ出向くのが難しい場合は、郵送での取得がおすすめです。

まとめ

土地の評価額には5つの種類があり、それぞれに異なる目的と特徴があります。
評価の種類によって価格が異なることも多いため、評価額は目的によって使い分けることが大切です。
宝塚市全域で土地の売却をご検討中の方は、ぜひ「宝塚不動産買取センター」にご相談ください。
お客様一人ひとりのご要望を真摯にお伺いしたうえで、適切なプランをご提示いたします。