不動産売却における契約不適合責任とは？責任内容や買主の権利も解説！

土地や建物などの不動産を売却する際に「売却後にトラブルになったらどうしよう」などと不安に思う方は少なくありません。
物件を引き渡したあとに買主とトラブルになるのを避けるには、契約不適合責任について理解を深めておくことが大切です。
そこで今回は、契約不適合責任の内容や買主の権利、責任を問われないようにするためのインスペクションについて解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における契約不適合責任とは

はじめに契約不適合責任とはなにか、責任内容について解説します。

契約不適合責任の内容とは？

不動産売却における契約不適合責任とは、契約内容に適合しない物件を引き渡した際に売主が負う責任のことです。
契約内容に適合しているかは、契約書に記載があるか否かによって判断します。
たとえば売却した物件に雨漏りがあったとしても、購入時に買主が了承して契約書にその旨を記載していれば、売主が契約不適合責任を負う必要はありません。
しかし、物件に雨漏りがあることを契約書に記載していない場合は、契約内容と合致しないため売主の責任となります。
たとえ売主が雨漏りについて知らなかったとしても、契約書に記載がなければ契約不適合責任は発生します。
責任を追及されないためには、物件の状態を隅々まで確認して、不具合があれば詳細に記載することが大切です。

民法改正により瑕疵担保責任から契約不適合責任へと変更になった

不動産売却において売主が負う責任は、これまで「瑕疵担保責任」と呼ばれるものでした。
しかし2020年4月の民法改正によって瑕疵担保責任は廃止され、その代わりに制定されたのが「契約不適合責任」です。
これまでの瑕疵担保責任では、隠れた瑕疵に対して売主が責任を負うとされていました。
隠れた瑕疵とは、売買契約を締結した時点で買い主が見つけられなかった欠陥のことをいいます。
民法改正後の契約不適合責任では、隠れた瑕疵という概念はなくなり、契約内容に適合しているか否かで売主の責任が発生します。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

契約不適合が発覚した場合、買主は売主に対して責任を追及できます。
契約不適合責任において買主が請求できる権利は以下の5つです。

• 追完請求
• 代金減額請求
• 催告解除
• 無催告解除
• 損害賠償請求

民法改正前の瑕疵担保責任では「契約解除」と「損害賠償請求」だけしか選択できませんでした。
契約不適合責任へ変更となり、買主の権利は増えたことになります。
ここからは、それぞれの買主の権利について具体的な内容をご紹介します。

追完請求

追完請求は、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、契約書どおりになるよう修繕などを請求することです。
たとえば売却した物件に雨漏りが生じており、買主から追完請求を受けた場合、売主負担で雨漏りの箇所を修繕する必要があります。

代金減額請求

代金減額請求とは、代金を減額するよう請求することです。
修理を要求したにも関わらず、売主がそれに応じなかった場合に代金減額請求が認められます。
ただし修繕ができないものに対しては、追完請求をせず直ちに代金減額請求をおこなうことが可能です。
「修理ができないからその分代金を値引きをする」のが代金減額請求だと考えておくと良いでしょう。

催告解除

催告解除とは、売主が追完請求に従わなかった場合に、買主が催告をしたうえで契約を解除することです。
住宅の場合は柱などの基礎部分に致命的な欠陥があり、修繕しないと住めないというケースも少なくありません。
そうなると買主は高額な修繕費を負担することになるため「購入をキャンセルしたい」となる場合も多いです。
このような場合に、買主は催告解除の権利を行使して契約をはじめからなかったことにできます。

無催告解除

無催告解除とは、契約の目的が達成できないときに、催告をせず直ちに契約の解除を申し出ることです。
相手方の履行が期待できないなど、無催告解除を適用するには一定の条件が定められています。
これまでの瑕疵担保責任においても、契約の目的が達成できない場合には契約解除が認められていました。
瑕疵担保責任でもあった契約解除を引き継いだのが、契約不適合責任における無催告解除になります。

損害賠償請求

不具合によって不利益が生じている場合は、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。
旧民法の瑕疵担保責任でも損害賠償の請求は認められていましたが、改正に伴い内容が変わっているため注意が必要です。
瑕疵担保責任では、売主に故意または過失がなくても損害賠償請求が認められていました。
契約不適合責任においては、売主側に故意または過失がある場合にのみ損害賠償を請求できるとされています。

不動産売却時に契約不適合責任を問われないためのインスペクションとは

不動産を売却する際、売主は買主に対して物件の欠陥や不具合をすべて伝える「告知義務」があります。
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われることになるため、契約書には物件の状態を詳細に記載しなければなりません。
そこでおすすめなのが「インスペクション」の実施です。
ここではインスペクションの概要についてご紹介します。

インスペクションとは？

インスペクションとは、専門家が住宅の状態をチェックして劣化状況や欠陥を診断することです。
「住宅診断」や「ホームインスペクション」などとも呼ばれています。
インスペクションを実施すると物件の状態だけでなく、改修すべき箇所や時期、費用の目安なども把握できます。
その結果を契約書に記載することで、買主とトラブルに発展する可能性を低くできる点がメリットの1つです。
また、インスペクションが実施されている物件はほかの物件と差別化かできるため、売りやすい傾向にあります。
インスペクションの費用は物件の種類や検査内容によって異なり、マンションは約4～6万円、一戸建ては約5～12万円が相場です。
ただし、床下に侵入したりカメラなどの機材を追加したりする場合は、別途オプション料金がかかるため注意しましょう。

インスペクションに関する説明は義務化されている

宅地建物取引業法の改正により、現在インスペクションの説明は義務化されています。
不動産会社は買主に対して、インスペクションに関する以下の項目を説明しなければなりません。

• インスペクション実施の有無
• インスペクションの結果（実施している場合）
• 設計図書などの保存の状況

あくまでも「説明」が義務であり、インスペクションを実施するかどうかは任意となります。
しかしインスペクション実施の有無は買主にも必ず伝わるため、実施していれば買主も安心して購入手続きに進めるでしょう。

まとめ

契約不適合責任の内容や買主の権利、責任を問われないようにするためのインスペクションについて解説しました。
契約不適合責任とは、契約内容に適合しない物件を引き渡した際に売主が負う責任のことです。
責任を追及されトラブルになるのを防ぐには、物件の不具合や欠陥を契約書に漏れなく記載することが大切です。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方や、不動産売却に関するご相談は「宝塚不動産買取センター」までお気軽にご相談ください。