不動産売却における減価償却費とは？計算方法や注意点を解説

「減価償却費」という言葉をご存じですか？
減価償却費は、不動産売却で発生する税金を計算する際に必要な項目です。
減価償却費という言葉自体は知っていても、具体的な計算方法などがわからないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、減価償却費とはどのようなものなのかについてご説明するとともに、減価償却費の計算方法や注意点について解説します。
宝塚市でこれから不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の売却時に知っておくべき減価償却とは

不動産を売却すると、いくつかの税金がかかります。
そのうち、不動産売却をして利益を得た場合に、その利益に対して課される税金が「譲渡所得税」です。
ここでいう利益とは売却価格そのものを指しているのではなく、不動産を購入する際にかかった費用の「取得費」と、不動産を売却するためにかかった費用の「譲渡費用」を売却価格から差し引いて求めます。
減価償却費は、この「取得費」を計算する際に必要な項目だということを、まずは理解しておきましょう。

減価償却費とは

建物は、築年数の経過や日々の使用によって価値が減少していくと考えられています。
減価償却費とは、不動産の築年数に応じて算出された価値のことです。
そもそもは事業の会計手続きの際にもちいられている計算方法のことを指しており、不動産に限らず自動車、パソコン、事業用の機械といった10万円以上の固定資産が減価償却の対象となっています。
それらの取得にかかった費用を取得時にまとめて経費として計上するのではなく、毎年「減価償却」をして少しずつ計上することで、事業者は安定的に税金を納めることができるのです。

自宅を売却する場合の減価償却費とは

事業用の固定資産ではなく自宅を売却する場合などは、減価償却の目的が少し異なります。
事業では毎年の所得額や税金の負担を安定させるために減価償却がもちいられますが、自宅を売却する際には譲渡所得税を正しく計算するために減価償却費の計算が必要です。
譲渡所得税を計算する際、不動産の購入にかかった費用を取得費として計上できるのですが、その際に減価償却をもちいます。
たとえば3,000万円で購入した不動産であっても、売却時には経年によって価値が減少しているとみなされるため、3,000万円をそのまま取得費として計上することができないからです。
なお、土地に関しては経年によって価値が下がらないと考えられており、減価償却の対象にはならないので注意してください。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは

減価償却の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類がありますが、建物の減価償却費を計算する場合は原則として定額法がもちいられます。

定額法による減価償却の計算方法とは

定額法とは、減価償却の対象となる建物の購入金額を法定耐用年数で均等に分割し、毎年同じ金額を減価償却していく方法です。
法定耐用年数とは、建物の価値がゼロになるまでの年数を、国が建物の構造や用途などに応じて定めたものをいいます。
たとえば「鉄骨鉄筋コンクリート造」あるいは「鉄筋コンクリート造」の建物の法定耐用年数は70年です。
70年をかけて価値がゼロになるという意味なので、1年ごとに失われる価値は0.015となり、この割合を「償却率」といいます。
なお、木造の法定耐用年数は33年で、償却率は0.031です。
法定耐用年数が長いほど、毎年減少する価値の割合は少なくなります。
償却率をもちいた減価償却費の計算式は、下記のとおりです。
減価償却費＝建物の購入価格×0.9×償却率×経過年数
購入価格とはあくまで建物にかかった費用のことであり、土地代は含まれないので注意してください。
また、経過年数とは、不動産を購入してから売却するまでの期間のことをいいます。
6か月以上は1年として計算し、6か月未満であれば切り捨てです。
たとえば購入からの期間が10年7か月であれば経過年数は11年、10年5か月であれば経過年数は10年となります。
なお、減価償却は購入価格の95％までという限度がもうけられているため、法定耐用年数を過ぎた場合でも購入費用の5％にあたる金額は取得費として計上可能です。

不動産売却時における減価償却の注意点とは

減価償却費に関する注意点について解説します。

減価償却に関する注意点1：概算取得費が適用されるケースがある

譲渡所得税を計算するためには、取得費を計上しなくてはなりません。
不動産を購入した際にかかった費用をあまさず計上することが、譲渡所得税の節税につながります。
なお、取得費に含まれる項目は不動産の購入価格そのものだけではありません。
取得費として計上できる主な項目は、下記のとおりです。

• 不動産購入時の仲介手数料
• 不動産購入時の印紙税
• 不動産購入時に支払った固定資産税
• 住宅ローンの一括返済手数料
• 不動産購入時にかかった登録免許税と司法書士への報酬
• 不動産購入時のリフォーム費用

このうち、リフォーム費用以外に関しては、「土地」と「建物」の両方にかかった費用とみなされます。
そのため、それぞれの費用を土地分と建物分に按分し、建物分に対してのみ減価償却をする必要があるので注意してください。
たとえば土地が2,000万円、建物が1,000万円だった場合、その割合は2：1です。
不動産購入時に仲介手数料を60万円支払っていたとすれば、建物に対してかかった仲介手数料は20万円となります。
この20万円に減価償却をした数字が、取得費として計上できる仲介手数料の額です。
概算取得費とは
不動産購入時にかかった費用を把握できている場合は減価償却したうえで取得費を計上しますが、なかには取得費がわからないというケースもあります。
不動産が相続したものであったり、購入からかなり時間がたっていたりすると、当時の領収書や金額を確認できる資料を紛失してしまっていることがあるからです。
取得費がわからない場合には、「概算取得費」が適用されます。
概算取得費とは、不動産の売却価格の5％にあたる金額を、取得費とみなす特例です。
取得費がわからなくても不動産売却を進められる方法ではありますが、概算取得費は実際にかかった取得費の金額を下回る場合が多いため注意しましょう。
譲渡所得税を節税するために取得費を少しでも多く計上するのであれば、概算取得費に頼るのではなく、実際にかかった取得費をしっかりと把握することが重要です。

減価償却に関する注意点2：譲渡損失が出た場合は特例を活用する

譲渡損失とは、不動産の売却時に出た損失のことです。
簡単な例でいうと、3,000万円で購入した不動産を2,000万円で売却した場合、1,000万円の譲渡損失が出たことになります。
不動産売却の際に利益が出なければ譲渡所得税を課されることもないため、減価償却をして取得費を計算する必要はありません。
一方で、譲渡損失が出た場合にのみ適用できる税金の軽減措置があります。
一定の要件を満たしていれば、不動産売却をした年の、その他の所得と相殺して所得税や住民税を軽減することが可能です。
この制度を「損益通算」といいます。
さらに、売却した年の所得では譲渡損失を相殺しきれない場合、売却した年から数えて4年間は軽減措置を受けることが可能です。
ただし、軽減措置を受けるためには譲渡損失の金額を把握しなければならいため、減価償却をもちいた譲渡所得の計算が必要になります。
これらの特例はご自身で申請しなければ適用されないため、譲渡損失が出た場合は忘れずに手続きを進めてください。

まとめ

減価償却は、計算方法や仕組みが複雑なこともあり、理解するまでは難しく感じてしまうかもしれません。
しかし、不動産売却時の譲渡所得税を節税するためには正しい知識が必要です。
不安な点があれば、不動産会社と相談しながら進めてみてはいかがでしょうか。
宝塚市で不動産売却を検討されている方は、宝塚不動産買取センターまでお気軽にお問い合わせください。