不動産売却における分筆登記のメリットとは？デメリットや分筆方法も解説

相続した不動産を売却したいと思ったときは、相続人同士で意見が割れることもあるでしょう。
土地の場合は「分筆登記」をすることで、そのようなトラブルを防げる可能性があります。
この記事では、不動産売却における分筆登記のメリット・デメリットと分筆方法を解説します。
宝塚市に不動産をお持ちの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却における「分筆登記」とは？

不動産の面積や所在地、権利関係といった情報は、法務局で保管している登記簿に記録されています。
土地と建物はそれぞれ別々に登記されており、土地は一筆ずつ登記されています。
一筆とは、登記上の土地の個数を表す単位のことです。
そのため、分筆登記とは一筆の土地を複数に分けることを指します。
たとえば、3丁目3番にある50坪の土地を半分の25坪ずつ分筆登記した場合、登記簿には3丁目3番1と3丁目3番2に分けて記録されることになります。

分筆登記が必要となるケースとは？

冒頭でも述べましたが、たとえば、1つの土地を複数人で相続することになった場合、土地を売却したいと思っても、共有者である相続人が全員同意しないと売却することはできません。
自分の相続持分だけを売却することもできますが、持分の購入者は第三者と共有関係になってしまうため、買主がつきにくいです。
そこで分筆登記をすれば、共同所有から単独所有に権利関係を分けることができるため、土地の一部でも売却できるようになります。
そのほか、田や畑の一部を宅地に地目変更したい場合などに分筆登記がおこなわれることもあります。

分割との違いとは？

似たような言葉に「分割」がありますが、違いは登記の有無です。
分筆するには分筆登記の申請が必要ですが、分割の場合は必要ありません。
分割とは、登記簿はそのままに建築基準法を満たす範囲で任意に土地を線引きすることを指します。
たとえば、親の家が建つ敷地に新たに子の家を建てる場合に、土地分割をおこなうことがあります。
土地を分けるという意味では分筆も分割も同じですが、分割の場合は登記簿が1つのため所有権が共有となる点に注意が必要です。
住宅ローンを組む際に共有持分のみに抵当権を設定することで、ローンを滞納したときに、共有持分が強制競売にかけられてしまう恐れがあるからです。
強制競売にかけられて第三者が共有持分を買い取った場合、権利関係が複雑になる可能性もあるでしょう。

不動産売却において分筆するメリット・デメリットとは？

相続した土地の一部を売却したいと思ったときは、分筆して売却したほうが良いか迷う方もいらっしゃるでしょう。
土地を分筆するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

土地を分筆して売却するメリット

土地を分筆して売却するメリットは、以下の3つです。

• 権利関係を分けることができる
• 地目を分けることができる
• 税金が安くなる場合がある

前章でも述べたとおり、分筆登記をすると登記簿を分けることができ、共有関係を解消して単独で土地を所有できるようになります。
土地が共有状態の場合、自分の持分だけを売却しようとすると、権利関係が複雑になるため、共有者同士でトラブルに発展することがあります。
そこで、土地を分筆して単独所有にすることで、自由に売却したり、土地活用したりできるようになる点がメリットです。
また、分筆することで土地の一部の地目を変更できるメリットもあります。
地目とは土地の用途による区分のことで、一筆の土地に1つしか設定できません。
たとえば、建物の敷地として利用できる土地は「宅地」、雑草やかん木類が生えたままの状態の土地は「原野」として登記されています。
分筆して半分は宅地、半分は畑など、地目を分けることで売却しやすくなったり、土地活用がしやすくなったりするでしょう。
分筆したことで土地の評価額が変わり、税金が安くなるケースもあります。
たとえば、大通りに面する土地を分筆して半分に分けることで、大通りに面していない土地の評価額が下がり、固定資産税や相続税などの税金が安くなることがあります。

土地を分筆して売却するデメリット

反対に土地を分筆するデメリットは、以下の3つです。

• 建築制限がかかる可能性がある
• 使い勝手が悪くなる
• 固定資産税が上がる場合がある

分筆によって土地が狭くなると、建物の建築に制限がかかる可能性があります。
そのため、分筆する際は、土地を分けることで建築制限がかからないか事前に調べておくことが大切です。
また、土地を分けたことで道路に接する部分が狭まったり、土地の形がいびつになったりし、かえって土地を使いにくくなるケースもあります。
分筆したことで土地の使い勝手が悪くなると、売却もしにくくなってしまうでしょう。
住宅が建っている土地と建っていない土地に分けたことで、建物のない土地について住宅用地の特例が適用外となるデメリットもあります。
住宅用地の特例が適用外となると、固定資産税の軽減措置が受けられず、固定資産税が最大で4.2倍も上がってしまいます。
土地を分筆するときは、上記のデメリットも考慮したうえでおこないましょう。

不動産売却前に分筆する方法とは？

では、実際に分筆するときは、どのような流れで手続きをおこなうのか気になるところでしょう。
分筆登記の方法は、以下のとおりです。

①土地家屋調査士に相談・依頼する

分筆は、測量や登記の手続きなどについて専門的な知識が必要となるため、土地家屋調査士に依頼しておこなうのが一般的です。
土地の分け方についても、個人で判断するのはむずかしいため、まずは専門家である土地家屋調査士に相談しましょう。

②土地の調査をおこなう

依頼する土地家屋調査士が決まったあとは、土地の面積や形状などを調査します。
土地の調査は、法務局や役所で取得できる下記の書類で確認できます。

• 公図
• 地積測量図
• 登記事項証明書
• 確定測量図

上記書類を元に土地家屋調査士が事前調査をおこない、その後は現地調査で筆界や境界を確認して境界確定測量をおこないます。
境界が明らかでないと土地の分筆ができないからです。

③分筆案を作成する

どのように土地を分けるかについての分筆案は、土地家屋調査士が作成してくれます。

④境界標を設置する

どのように土地を分けるか決まった後は、土地の分け目に境界標を設置する作業が必要となります。
ちなみに、分筆する際の境界線の決定については隣地所有者や役所の職員などの関係者の同意と立ち合いが必要となります。

⑤分筆登記をおこなう

境界標を設置し、土地の境界線が決まった後は、法務局にて分筆登記の申請が必要です。
なお、分筆登記の申請は土地家屋調査士が代理でおこなってくれます。
土地家屋調査士に代理で登記を依頼する場合は委任状を用意しましょう。
分筆登記が無事に完了した後は、登記完了証と登記識別情報通知書が自宅に届きます。
土地を分筆して売却する場合は、上記の登記完了証と登記識別情報が届いたあとにおこないましょう。

まとめ

相続した不動産を相続人間で分ける方法として、分筆登記があります。
分筆登記をすることで、1つの土地の権利関係や地目を2つ以上に分けることができますよ。
分筆登記をする際は、土地家屋調査士に依頼しましょう。
私ども「宝塚不動産買取センター」は、不動産売却に関するあらゆる相談事に対応しております。
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