不動産売却で発生する税金は3種類！税金の計算方法や控除について解説

不動産売却時には、3種類の税金が発生します。
不動産そのものが高額なため「税金も高くなるのでは」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却でかかる税金の種類や計算方法、節税に使える控除について解説します。
宝塚市全域で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でかかる3種類の税金とは？

まずは、不動産売却時に発生する税金の種類について解説します。

譲渡所得税

不動産売却により譲渡所得（売却益）が発生したら、譲渡所得税が課されます。
所得税や住民税、復興特別所得税を総称したのが譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産の購入価格から「購入時にかかった費用」や「売却時にかかった費用」を差し引いた金額に対して課されます。
支払い時期は不動産を売却した翌年なので、売却代金から準備しておくことが可能です。

登録免許税

住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関によって抵当権が設定されています。
抵当権とは金融機関が自宅を担保にとる権利のことで、抵当権が設定されている間はたとえ所有者であっても売却ができません。
そのためローンを完済して抵当権の抹消登記をおこなう必要があり、その際には登録免許税が発生します。
税額は1つの不動産につき1,000円で、司法書士へ依頼する場合は報酬として1万円から2万円の費用がかかります。

印紙税

印紙税とは、買主と交わす売買契約書に対して課される税金です。
契約金額に応じた収入印紙を売買契約書に貼り付けることで、納税したことになります。
令和6年3月31日までに作成される契約書については、次のように軽減税額が適用されます。

• 500万円超え1,000万円以下：本則税率1万円・軽減税率 5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：本則税率 2万円・軽減税率 1万円
• 5,000万円超え1億円以下：本則税率 6万円・軽減税率 3万円

一般的な不動産売却であれば、5,000円から3万円の印紙税がかかると考えておくと良いでしょう。

不動産売却でかかる税金「譲渡所得税」の計算方法

3種類の税金のなかで、もっとも高額になりやすいのが譲渡所得税です。
確実な資金計画を立てるためにも、事前に譲渡所得税の計算方法を確認しておきましょう。

まずは譲渡所得を求める

譲渡所得税は、不動産売却により発生した譲渡所得（売却益）に対して課税されます。
そのため譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得がいくらになるかを求めなければなりません。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却代金－（取得費用＋譲渡費用）
取得費用とは不動産を購入する際にかかった費用のことで、不動産の購入代金や仲介手数料、印紙税などが該当します。
一方で譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことです。
たとえば、建物の解体費用や土地の測量費、印紙税などが挙げられます。

建物は減価償却が必要

建物は築年数とともに劣化して資産価値が下がるため、取得費を計算する際に減価償却をおこなう必要があります。
減価償却とは、時間の経過とともに減少した建物の価値を売却価格から差し引くことです。
たとえば、売却する家が築25年を経過している場合、新築時と比較すると25年分価値が減っていることになります。
この価値の差分を減価償却費といって、購入時の価格から差し引かなければなりません。
減価償却費を求める計算式は以下のとおりです。
減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なるため、以下を参考になさってください。

• 木造住宅：0.031
• 軽量鉄骨住宅：0.025
• 鉄筋コンクリート住宅：0.015

所有期間に応じた税率をかける

計算式で求めた譲渡所得に税率をかければ、譲渡所得税額がわかります。
ただし、税率は不動産の所有期間によって異なるため注意が必要です。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超えている場合は長期譲渡所得となります。

• 短期譲渡所得の税率：39.63%
• 長期譲渡所得の税率：20.315%

なお、所有期間は「売却した年の1月1日時点」を基準に計算します。
たとえば、2020年4月1日に購入した不動産を、2025年7月1日に売却したとしましょう。
2025年1月1日時点では所有期間は5年以下となるため、適用する税率は39.63%となります。
購入してから売却するまでの期間が5年を超えていても、長期譲渡所得にならないケースもあるため注意しましょう。

不動産売却にかかる税金の節税方法とは

譲渡所得税が高額になると、その分支払う税金も多くなってしまいます。
より多くの利益を得るためにも、税金の節税方法を確認しておきましょう。

3,000万円特別控除を利用する

自宅を売却した場合は、一定要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
住まなくなってから3年以内に売却すること、取引相手が親子などの特別な関係ではないことなどが主な条件です。
この特例を利用することで譲渡所得がゼロになり、税金の支払いがなくなるケースも少なくありません。
所有年数や物件の種類に関係なく利用できるため、ほかの控除と比べると利用しやすい制度といえます。
そのほかに「マイホームの買い換え特例」や「軽減税率の特例」などもあるため、国税庁のホームページで確認しておくと良いでしょう。

購入額のわかる書類を用意する

譲渡所得税を節税するには、購入時の売買契約書などを探して取得費を明確にすることも重要です。
取得費に計上できる金額が大きいほど、譲渡所得が少なくなり税額が低くなるためです。
しかし相続した不動産などは、売買に関する書類が紛失していて購入代金がわからないケースも少なくありません。
この場合、概算取得費といって、売却代金の5％で物件を取得したと考えて計算することになります。
概算取得費で計算すると、売却価格の約9割が課税対象となるため、実際よりも納税額が大きくなる傾向にあります。
売買契約書でなくても「これも購入額の証明になるかな」と思うような書類があれば、まずは税務署に相談してみると良いでしょう。
購入額の確認には通帳の記録やローンの償還表なども認めてもらえる可能性があります。

売却のタイミングを意識する

先述したように譲渡所得税率は、不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで大きく異なります。
もう少しで所有期間が5年を超えそうな場合は、5年を超えるまで売却を待つという選択肢もあります。
ただし、売却時期を遅らせることで特例が利用できなくなる可能性もあるため注意が必要です。
たとえば3,000万円の特別控除の場合、条件の1つに「住まなくなってから3年以内に売却すること」が含まれています。
特例を利用して節税につなげたいのであれば、定められた期限内に売却できるよう早めに行動することが大切です。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や登録免許税、譲渡所得税といった3種類の税金が発生します。
譲渡所得税は控除を利用したり売却のタイミングを意識したりすることで、負担を軽減することが可能です。
より多くの利益を得るためにも、適用できる特例がないか事前に確認しておくことをおすすめします。
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