心理的瑕疵とは？不動産の売却価格に与える影響や告知義務について解説！

売却したい物件に心理的瑕疵がある場合、買主はその事実を売主に告知しなければなりません。
告知義務を果たさずに売却した場合は、買主に損害賠償を請求される可能性もあります。
トラブルを避けるためには、心理的瑕疵物件を売却する際の注意点を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、心理的瑕疵が物件の売却価格に与える影響や売却時に注意したい告知義務について解説します。
宝塚市全域で心理的瑕疵物件の売却についてお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の売却価格に影響がある？心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵物件とは、実用上の問題は何もないものの、買主が購入するのを躊躇するような理由がある物件のことです。
近年、テレビやインターネットでよく見聞きする「事故物件」も、心理的瑕疵物件に含まれます。
心理的瑕疵物件ときくと人が亡くなった家というイメージをもつ方も多いですが、人の死だけが心理的瑕疵に該当するわけではありません。
ここでは、どのようなケースが心理的瑕疵に該当するのかを解説します。

心理的瑕疵に該当するケース

以下のような物件は、心理的瑕疵があると判断される可能性が高いです。

• 敷地内で事件や事故があり人が亡くなった
• 近隣に反社会的組織の事務所がある
• 近隣にひどい悪臭や騒音を発する施設がある
• 周辺に墓地や宗教団体の施設がある
• ネット上で悪評が広まっている

物件そのものではなく周辺環境に問題がある場合も、心理的瑕疵に該当する可能性があるため注意が必要です。
心理的瑕疵物件のなかでも、とくに買主から嫌悪感を抱かれやすいのが事故物件と呼ばれるものです。
殺人事件だけでなく、事故死や自殺の現場になった物件も売却が難しくなります。
なお、高齢者の自然死や病死の場合は、事故物件という扱いにならないケースが多いです。
ただし、遺体の発見に時間がかかり特殊清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵と判断される可能性があります。
トラブルを避けるためにも「告知が必要かな？」と思う事柄に関しては、不動産会社に相談することが大切です。

人の死の告知に関するガイドラインの制定

冒頭でも触れたように、心理的瑕疵のある物件を売却する際は、売主は買主に事実を伝えるという告知義務があります。
しかし、心理的瑕疵は雨漏りやヒビ割れなどのように目に見えないため、判断基準があやふやでトラブルになることも多くありました。
こうした問題を解決するため、国土交通省によって作成されたのが「人の死の告知に関するガイドライン」です。
ガイドラインが作成されたことで心理的瑕疵の告知基準が明確になり、以前よりも取引がしやすくなっています。
なお、ガイドラインは一般の方もインターネット上で閲覧することが可能です。
心理的瑕疵物件の売却をご検討中の方は、1度は目をとおしておくと良いでしょう。

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響とは？

「心理的瑕疵物件でも気にならない」という方もいらっしゃいますが、好んで購入する方は少ないのが現状です。
そのため、心理的瑕疵物件は市場相場よりも低い価格で取引されるのが一般的です。
売却価格は事件や事故の状況などによって異なりますが、自殺は3割ほど、他殺では5割ほど安くなるといわれています。
ただし、売却価格の値下げは強制されるものではなく、あくまでも買主を見つけやすくするための措置であると理解しておきましょう。
なかには「事故物件でも立地が良いから購入したい」「孤独死であれば気にならない」と考える方もいらっしゃいます。
発生した事件や事故の状況や立地によっては、そこまで値下げをせずに売却できる可能性もあります。

早期売却を目指すなら買取も視野に入れる

心理的瑕疵のある物件は、通常の不動産に比べると売却の難易度が高くなってしまいます。
不動産売却にかかる期間の目安は3～6か月ほどといわれていますが、心理的瑕疵物件の場合はそれ以上かかるケースが多いです。
しかし、さまざまな事情により物件を早く手放したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
物件の早期売却を希望する場合は、不動産会社による「買取」を検討してみてはいかがでしょうか。
買取であれば不動産会社に直接物件を売却するため、買主を探す手間や時間がかかりません。
不動産会社との条件が一致すれば、すぐに物件を売却して現金を受け取ることができます。
買取価格は市場価格よりも2～3割ほど安くなってしまいますが、早く物件を手放したい方は買取を検討すると良いでしょう。

心理的瑕疵のある不動産を売却する際の告知義務とは？

心理的瑕疵が不動産の売却価格に与える影響は決して少なくありません。
そのため、売却時に「あまり事件や事故のことを伝えたくない」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、心理的瑕疵のある物件を売却する際は、売主は買主に対して事実を必ず伝える義務があります。
これを「告知義務」といい、告知義務を怠たると買主から損害賠償や契約解除を請求される可能性があります。
実際に、心理的瑕疵の告知義務を巡って裁判に発展しているケースもあります。
トラブルを避けるためにも、心理的瑕疵のある物件を売却する際は、その事実を買主に伝えるようにしましょう。

告知義務が発生する心理的瑕疵の基準とは

先述した国土交通省のガイドラインによると、以下のような事象が発生した物件は告知が必要とされています。

• 他殺
• 自殺
• 焼死
• 不審死
• 発見が遅れた自然死や孤独死

老衰による自然死や事故死などは、基本的に告知が不要とされています。
ただし自然死であっても、死亡から発見まで一定期間空いてしまった場合は事故物件と判断される可能性があります。
ここでいう「一定期間」に明確な基準はありませんが、特殊清掃が必要になった場合は告知が必要と考えておきましょう。
告知義務の必要性についてはご自身で判断せず、まずは不動産会社にご相談ください。

心理的瑕疵の告知期間について

心理的瑕疵の告知がいつまで必要かは、事件や事故の内容によって異なるため、個別で判断しなければなりません。
たとえば自殺が発生した物件の場合は、事件発生から6年ほど経過するまでは告知義務があるとされています。
ただし、ニュースで報道されるような凶悪殺人が発生した物件の場合は、経過年数に関係なく告知したほうが良いでしょう。
過去の判例では、約50年前の殺人事件に対する告知がなかったとして買主が裁判を起こし、売主が損害賠償を支払ったケースがあります。
宅地建物取引業法では、瑕疵の告知義務について時効を定めていません。
ガイドラインに記載されている告知期間はあくまでも目安と考え、少しでも気になることがあれば不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

心理的瑕疵が物件の売却価格に与える影響や、売却時に注意したい告知義務について解説しました。
売却する不動産に心理的瑕疵がある場合は、売主へ隠さずに告知する必要があります。
ただし告知義務が不要とされるケースもあるため、ご自身で判断せずにまずは不動産会社に相談しましょう。
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