親が残した財産のなかに土地が含まれており、どのように分割するかお困りの方はいらっしゃいませんか。
土地は預貯金などのように均等に分割するのが難しいため、相続トラブルの原因となります。
相続手続きを円滑に進めるためにも、相続時によくあるトラブルと解決策を理解しておきましょう。
この記事では、土地の相続で起こりやすいトラブルとその解決策を解説します。
宝塚市全域で土地を相続する予定のある方は、ぜひ参考になさってください。

土地を相続する際に平等に分割しようとしてトラブルになるケース

被相続人が亡くなり相続が発生した際に、遺言書があればその内容どおりに遺産を分割します。
しかしなかには遺言書が残されておらず、誰がどの遺産を相続すれば良いのかわからないこともあるでしょう。
このような場合は、遺産の分割方法について相続人全員で話し合わなければなりません。
皆んなが納得するよう平等に分割しようと考える方も多いですが、土地は現金と違い均等に分割するのが難しい財産です。
ここからは、土地を平等に分割しようとしたときに起こりやすいトラブルと、その解決策について解説します。

分筆後の土地価格に差が生じる

土地の場合は、分筆することで相続人それぞれが土地を相続できるようになります。
分筆とは、登記簿上1つの土地を複数に分けて登記し直すことです。
この方法は一見すると平等に感じますが、分筆後の土地価格に差が生じるリスクがあります。
たとえば、姉妹で3,000万円の土地を相続し、平等に分割するために分筆をおこなったとしましょう。
分筆により正方形と三角形の土地が生まれた場合、基本的には正方形の土地のほうが価値は高くなります。
つまり分筆をしたからといって、必ずしも1,500万円の土地が2つ生まれるわけではないのです。
分筆後の土地価格に差が生じてしまうと、誰がどの土地を取得するかで揉める原因となるでしょう。

代償金を巡って相続人同士でトラブルになる

遺産を分割する方法の1つに「代償分割」があります。
代償分割とは、特定の相続人が土地を相続する代わりに、ほかの方に代償金を支払う方法です。
比較的平等に分割できる方法ではありますが、代償金を巡ってトラブルになるケースも少なくありません。
なぜなら代償金は土地の評価額によって決まり、評価方法には複数の種類があるためです。
また、評価方法によって代償金の額に差が生じることも、相続人同士で揉める原因の1つです。
一般的に代償金を受け取る側は高く、支払う側は安く評価したいと考えるでしょう。
どの評価方法を用いるかで意見が割れ、相続人同士でトラブルに発展する可能性があります。

相続人同士で揉めずに土地を分割するには

トラブルを避けて土地を平等に分割したい場合は、換価分割を検討しましょう。
換価分割とは、土地を売却して売却代金を相続人それぞれで分ける方法です。
分割しにくい土地でも、現金化すれば1円単位で分けあえるようになるため、公平性を保てます。
また、被相続人が適切な遺言書を残しておくことも解決策のひとつです。
遺言書があれば、原則としてその内容に沿って遺産を分割するため、意見の対立によるトラブルを防止できます。
なかなか言い出しにくいとは思いますが、被相続人が元気なうちに遺言書の作成を依頼しておくと良いでしょう。

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土地の相続登記をせず放置したがゆえにトラブルになるケース

土地の相続に伴い書類を確認してみると、名義人が被相続人でなかったということがあります。
たとえば父親から相続した実家の名義が、すでに亡くなっている祖父になっていたなどです。
本来であれば不動産を相続した際に、被相続人の名義を相続人へ変更する「相続登記」をおこなう必要があります。
相続登記は令和6年4月から義務化されますが、現在は任意の手続きであり、申請期限やペナルティなどもありません。
そのため相続登記がされないまま放置され、日本全国で所有者不明土地が増加しています。
ここでは、土地の相続登記がされずに放置されていたことで起こりうるトラブルと、その解決策を解説します。

遡って書類を作成しなければならない

父親から相続した土地が祖父の名義になっていたら、祖父の代から相続を整理する必要があります。
つまり、祖父から父親、父親からご自身へと2回相続登記をしなければなりません。
この場合、祖父が亡くなった際の遺産分割協議書なども揃えなければならず、時間と手間がかかります。
もし当時の書類が残っていなければ、不動産に関わる遺産分割協議書を再度作成することになります。

署名や捺印がもらえない可能性がある

遺産分割協議書を作成する際は、相続人全員の署名と捺印が必要です。
そのため祖父の代から相続を整理する際は、祖父の相続人全員に会いにいく必要があります。
すでに他界している相続人がいる場合は、その方の相続人にも連絡しなければなりません。
場合によっては、1度も顔を合わせたことのない親戚に署名と捺印をお願いしなければならないこともあるでしょう。
相続人の数が多いほど遺産分割協議書の作成は困難になり、精神的な負担が大きくなります。

相続登記をスムーズに進めるには？

相続登記におけるトラブルを防止するには、親が元気なうちに土地の名義を確認しておく必要があります。
もし相続登記がされていなかったとしても、当事者である親がいればスムーズに手続きを進められるでしょう。
また、先述したように相続登記は令和6年4月から義務化されることが決まっています。
施行日より前に不動産を相続した方も対象となるため、登記を済ませていない方は早めに手続きするようにしましょう。

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土地の相続税を巡ってトラブルになるケース

被相続人の遺産を相続したからといって、相続人全員に相続税が課されるわけではありません。
相続税には基礎控除額が設けられており、基礎控除額を上回った場合に相続税の課税対象となります。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
たとえば相続人が3人だと、基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円」です。
この場合、不動産も含めた遺産総額が4,800万円を上回った場合に、相続税の課税対象となります。
ここからは、相続税を巡るトラブルと解決策を解説します。

土地を相続したものの相続税が支払えない

相続税には納付期限が定められており、相続開始日の翌日から10か月以内に現金で納めなければなりません。
遺産が土地しかない場合でも、相続後に土地を売却して現金化するのであれば、売却代金を納税資金にあてられるでしょう。
しかし遺産をそのまま所有し続ける場合は、相続税を自己資金から捻出しなければなりません。
納付期限を過ぎると延滞税が発生し、余分な税金を支払うことになるためご注意ください。

相続税の支払いで悩まないためには？

被相続人の遺産が土地のみの場合は、相続税がいくらになるのかを事前に計算しておくことが大切です。
自己資金で相続税を支払うのが難しいと感じる場合は、土地を売却して現金化することも検討しましょう。
また、退職金や生命保険などを相続できるかどうかも確認しておくと安心です。
必ず土地を相続したいという強い思いがある場合は、相続発生前から貯蓄などの準備をしておくことが大切です。

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まとめ

土地は現金と異なり均等に分けるのが難しいため、相続時にトラブルになるケースが少なくありません。
しかし、相続前から適切な対策を講じておけば、トラブルなくスムーズに手続きを進めることができます。
相続登記は令和6年4月から義務化されるので、土地を相続したら必ず期限内に手続きをするようにしましょう。
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お墓に近い不動産を所有している場合、買い手が見つかるのか不安に思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
お墓は嫌悪施設となることが多く、売却価格や売却期間などに影響する可能性があります。
そこで、お墓に近い不動産の売却価格への影響とメリット・デメリット、注意点について解説します。
宝塚市全域でお墓に近い不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

お墓に近い不動産を売却したい！価格へ影響はある？

お墓に近い不動産を売却する際に気になるのが、売却価格へ影響があるかどうかです。
ここでは、不動産の売却の際にお墓に近いと価格に影響するかどうか解説します。

お墓に近い不動産は嫌悪施設になる

お墓に近い不動産は、一般的に良い印象を与えません。
このように嫌悪感や不快感を与えるような施設のことを「嫌悪施設」と呼びます。
お墓もこの嫌悪施設の1つとされています。
どのような事柄が嫌悪感と判断されるかは、人それぞれなため明確な定義はありません。
しかし、一般的に以下のような施設は嫌悪施設に該当します。

●心理的に忌避される施設：墓地、刑務所、葬儀場、精神科病院など
●危険を感じる施設：暴力団事務所、原子力発電所、危険物取扱施設など
●騒音や振動の発生する施設：高速道路、飛行場、鉄道など
●悪臭や煤煙が発生する施設：工場、火葬場、ゴミ焼却場、下水道処理場など

このように、嫌悪施設とは一般的に嫌悪を感じる方が多いとされる施設を指します。

売却価格への影響はあるのか？

お墓のような嫌悪施設が近くにある場合は、売却時に買主に対してお墓が近くにある事実を伝えなければならない「告知義務」があります。
お墓の近くに不動産があることを買主へ伝えると、購入を避けられたり値下げ交渉を受けるケースも珍しくありません。
つまり、少なからず売却価格へ影響が出る可能性はあります。
建物の条件や価格が同じで、お墓に近い不動産とそうでない不動産が売り出されていた場合、多くの方がお墓に近くないほうの不動産を選ぶのではないでしょうか。
需要が低ければ当然、売却価格も下げなければならなくなります。
一般的には市場価格から2～3割程度安くなる傾向にありますが、立地やほかの条件が良ければ価格に影響することなく売却することも可能です。

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お墓に近い不動産を売却するメリット・デメリットとは

お墓に近い不動産には、デメリットだけでなく売却活動でアピールできるようなメリットもあります。
お墓に使い不動産をスムーズに売却するためにも、メリット・デメリットの両方を把握しておくことが大切です。

メリット①住環境が変わりにくい

お墓があるような場所は、割と閑静で緑が多いエリアにあります。
不動産を購入する際は、周辺環境を重視している方も多くいらっしゃいます。
賑やかな環境よりも静かな環境を好んでいる方には、アピールポイントになるでしょう。
また、墓地がなくなり新たな建物などが建設されることは余程のことがない限りありません。
つまり、この環境を気に入って購入した場合は、周辺の住環境を変えることなく長く維持できるメリットがあります。

メリット②地盤が良い

お墓が建てられるような土地は、地盤が良く安定していることが多いです。
そのため、お墓に近い土地も同様に地盤が良い可能性が高いでしょう。
近年は自然災害も多発していることから、地盤が良い点は大きなアピールポイントになるといえます。

メリット③日当たりと風通しが良い

お墓周辺の不動産であれば、風通しが良く日当たりも良いといったメリットがあります。
とくに都市部では隣家との間隔が狭いことから、日当たりや風通しが悪いです。
しかし、お墓の近くの場合は、風や日差しを遮るような大きな建物がないため、日当たりも良く洗濯物も乾きやすいでしょう。

デメリット①お盆の時期は騒がしい

お墓は基本的に静かな環境でありますが、お盆や彼岸などはお墓参りする方が多いため、この時期だけは騒がしくなる可能性があります。
また、それに伴い路上駐車なども増えることも考えられます。
さらに、線香のにおいも漂ってきやすいため、線香のにおいが苦手な方にはデメリットといえるでしょう。

デメリット②野良猫やカラスが集まりやすい

お墓のお供え物を狙って、カラスや野良猫が集まりやすくなる点もデメリットの1つです。
ただし、最近ではお供え物は持ち帰るように呼び掛けている地域も多いようです。

デメリット③夜間は暗く人の出入りが少ない

お墓周辺は夜になると人通りが少なく暗いため、防犯面が心配となるデメリットがあります。
比較的静かである点がメリットである一方で、人通りが少ないため不安に思う方も多いでしょう。

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お墓に近い不動産を売却する際の注意点

最後にお墓に近い不動産を売却する際の注意点を見ていきましょう。
主な注意点は以下の3つです。

●価格が安くなることを想定しておく
●買主が見つかるまでに時間がかかる
●告知義務を怠らない

それぞれの注意点を解説します。

注意点1：価格が安くなることを想定しておく

お墓の近くに不動産がある場合は、マイナスイメージを持たれやすいため、売却価格が安くなる傾向にあります。
内覧に来た方から、値下げ交渉をされるケースも少なくないでしょう。
そのため、思っていた以上に売却価格が安くなる可能性があることを想定しておきましょう。
とくに、売却金を次の物件の購入資金に充てたいと考えている場合は注意が必要です。

注意点2：買主が見つかるまでに時間がかかる

お墓に近い物件は、買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性があるため注意が必要です。
一般的に不動産売却では3～6か月の期間を要します。
しかし、お墓に近い不動産の場合は、購入希望者から敬遠される可能性があるため、それ以上に時間がかかることが予想されます。
そのため、売却に時間がかかることを想定して行動することが大切です。
とくに、家の買い換えなどを検討している場合は、余裕をもって計画を立てておくと良いでしょう。

注意点3：告知義務を怠らない

前述したように、不動産の周辺にお墓などの嫌悪施設がある場合は、売買契約前に告知義務を果たす必要があります。
告知義務を怠ると、買主は物件の正しい情報を得られず購入の判断に影響を及ぼす可能性があります。
また、告知義務を怠り契約の締結後に問題が発覚すると、売主は「契約不適合責任」に問われるリスクも否定できません。
契約不適合責任に問われれば、代金減額請求をされたり、損害賠償の請求をされたりと法的措置をとられることになるでしょう。
さらに場合によっては、契約解除となる恐れもあるため、告知義務はしっかりと果たすことが大切です。
なお、トラブル防止のためにも、売買契約書などに記載しておくことをおすすめします。

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まとめ

お墓に近い不動産は、買主から敬遠されることがあるため、売却価格や売却期間などに影響が出る可能性があります。
また、不動産の購入などの判断に影響を及ぼす嫌悪施設については告知義務があるため、売却前に必ず伝えておくことが大切です。
地盤が安定していることや、住環境が変わらないといったメリットをアピールしてスムーズな売却を目指しましょう。
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不動産の売却を検討するときは、自分の不動産がいくらで売れるのか、相場が気になりますよね。
そこで今回は、不動産の売却査定の相場を自分で調べる方法や相場を調べるときの注意点、売却査定相場よりも高く売るためのコツを解説します。
宝塚市全域で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産の売却査定の相場を自分で調べる方法

不動産会社に不動産の売却査定を依頼すると、所有する物件がいくらで売れそうか、その時の相場価格を把握できます。
しかし、事前に自分でも相場を調べておいて、不動産会社が提示する査定額と比較したい方もいらっしゃるでしょう。
自分で不動産の売却査定の相場を調べる方法は、以下の2つです。

①レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションとは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理している不動産取引情報の提供サイトです。
レインズマーケットインフォメーションでは、地域ごとのマンションや一戸建ての取引情報を提供しています。
通常、不動産の価格として外部に公開されるのは「売り出し価格」のみです。
売り出し価格は、物件が市場に出されている時点での価格です。
実際に取引が成立する際の価格、すなわち「成約価格」は通常公開されません。
その点、レインズマーケットインフォメーションでは実際の成約価格も確認することが可能です。
全国の不動産会社は、不動産取引を終えるたびに実際の売買価格をレインズに登録しています。
そのため、提供される不動産の取引情報は現場の実情に基づいたものとなり、非常に信頼性が高いと言えます。
不動産の相場価格を調べるときは、地域や最寄り駅、物件の面積、間取り、築年数などの細かい条件で絞り込みが可能です。
これにより、所有する物件と似た条件の不動産の相場価格を確認することができます。

②土地総合情報システム

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営する土地の取引情報を中心とした不動産取引の情報サイトです。
土地総合情報システムのデータは、国土交通省がおこなっているアンケート調査がベースとなっています。
レインズマーケットインフォメーションには、土地だけの相場を調べる専門の機能がありません。
しかし、このシステムでは土地の相場情報が得られるので、土地を売却したい場合に有効です。
ただし、欠点として情報量の制限が挙げられます。
土地総合情報システムは、不動産購入者へのアンケートが主要な情報源で回答が任意であるため、不動産取引に関する情報量はレインズよりも少ない可能性があります。
また、不動産の相場を調べるときは、エリアで絞って検索するため、レインズマーケットインフォメーションよりも取引データが見にくかったり、操作がしにくかったりします。
そのため、相場価格など、特定の情報を探すのがむずかしいと感じる方もいらっしゃるでしょう。
まとめると、一戸建てやマンションの売却査定の相場を自分で調べたいときは、実際の取引価格に基づく情報を得られる「レインズマーケットインフォメーション」の利用がおすすめです。
一方、土地の売却査定の相場を調べたい場合は、エリアごとの土地の相場価格を見ることができる「土地総合情報システム」を活用すると良いでしょう。

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不動産売却査定の相場の調査時における注意点

不動産の売却査定の相場を調べるときは、以下の3点に注意しましょう。

注意点①相場通りに売れるとは限らない

レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムで調査した不動産の相場価格は、あくまでも参考価格です。
不動産売却時に、同じ金額で成約するとは限りません。
相場価格は、一般的な市場の動向や過去の類似物件の取引データに基づくため、特定の物件の独自の特徴や市場の変動を100%反映するものではないからです。
そのため、売り出し価格を決めるときは、不動産会社の売却査定を依頼し、提示された査定額を踏まえた価格設定が重要です。

注意点②条件の違いは価格に影響を与える

同じ地域や同じ築年数の不動産であっても、具体的な条件が違えば価格も異なります。
たとえば、駅までの距離などの立地条件は、相場価格を大きく左右します。
また、四角や長方形など、形状が整った土地は、三角などの変形地よりも査定額が高く評価されることが多いです。
建物の価格においても、新築やリフォーム済みの物件は、築年数が古かったり、リフォームされていない物件よりも高価になります。
これらの細かい要因を踏まえ、なるべく条件が近い物件を基に相場を調査すると、より現実的な価格感を得られるでしょう。

注意点③時間が経つと相場は変動する

不動産の取引市場は常に動いているため、調査したときから期間が開くと、相場価格も変動している可能性があります。
3か月前の相場と現在の相場が同じである保証はありません。
たとえば、都市部での大規模な開発プロジェクトや地域の人口減少など、多くの要因が不動産取引の価格に影響を与えます。
そのため、定期的に市場の動向をチェックし、最適な売却タイミングを見極めることが成功の鍵となります。

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売却査定の相場よりも不動産を高く売るための方法！

では、不動産を売却査定の相場よりも高く売るためには、どのような方法があるのでしょうか。
おすすめの方法は、以下の4つです。

①値引きを見越した価格設定

不動産売買では、購入希望者から値引きを要求されることが多いです。
そのため、最初から売主の希望価格を売り出し価格にすると、買主との交渉時に値下げするよう求められるリスクがあります。
したがって、最初の売り出し価格を設定する際は、値引きの余地を持たせるためにやや高めに設定するのがコツです。

②チャレンジ価格を試す

一部の買主は、特定の物件に強く興味を持つか、急ぎで住宅を確保したいという事情があります。
このような買主は、相場よりも高めの売り出し価格でも購入を検討することがあります。
そのため、不動産の需要が高いときや売り出す物件に自信があるときは、相場よりも高めの「チャレンジ価格」を設定するのがおすすめです。
ただし、売れないリスクもあるため、期間を設けて反応を見ることを推奨します。

③インスペクションを活用

全国宅地建物取引業協会連合会の調査によると、インスペクションをおこなった物件は、希望価格での売却成功率が高いとの結果が出ています。
インスペクションとは、住宅の専門家による既存住宅の建物状況調査のことです。
住宅の主要な構造部分などを調査して欠陥がないかなどを調べるため、不動産売買時にインスペクションを実施していることを買主に告げると、信頼を得やすくなります。
また、インスペクションの合格証は売り出すときのアピールポイントとなり、買主からの高額な値引き要求を防ぐことも期待できます。

④売却のベストタイミングを逃さない

1月～3月や7月～8月は、進学や職場の異動などで新居を探す人が増える時期です。
このため、不動産の需要が高まり、高く売れる可能性があります。
したがって、年度末や夏休み前といった「旬」の時期を狙って物件を売り出しましょう。
一方、4月や9月は需要が落ちるため、この時期の売却は避けることをおすすめします。

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まとめ

売却査定の相場を自分で調べる方法は、レインズマーケットインフォメーションと土地総合情報システムの利用の2つです。
注意点は、相場通りで売れるとは限らない点、条件の違いや時間の経過で相場が変動する点が挙げられます。
高く売るための方法は、高めの価格設定やインスペクションの活用、需要が高いときに売り出すの3つです。
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「底地は売れにくい」とされているため、売却時に不安になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
借地人に貸している底地であっても、特徴を理解してうまくアピールできれば売却することは可能です。
そこで今回は、底地とはなにか、メリットやデメリット、底地を売却する方法について解説します。
宝塚市全域で底地の売却をご検討中の方や、なかなか売れずにお困りの方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産売却前に知っておきたい！底地とは？

売却のコツを知る前に、まずは底地について基本的な情報を確認しておきましょう。

底地とは

底地（そこち）とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。
通常、所有権を持っている土地であれば、ご自身の意思で自由に建物を建設することが可能です。
しかし所有権を有しない土地の場合、建物を建設するには、土地の所有者と賃貸借契約を結ぶ必要があります。
賃貸された土地は、土地の所有者からすると底地であり、借地人からすると借地になります。
土地の所有者は、借地人から賃料を得られますが、固定資産税は支払わなければなりません。
不動産が都市計画区域内にある場合は、都市計画税の支払いも必要です。
また自分の所有地であっても、借地人を無視して勝手にその土地を利用することはできません。
なぜなら借地人は、借地借家法によって保護されているためです。
1度借地権を設定すると簡単には賃貸借契約を解除できず、利用制限のある底地は売却が難しくなります。

底地を売却する際は借地人へ告知するのが無難

借地人が購入を希望しなければ、その土地は第三者に売却することになります。
第三者へ売却するとなった場合、基本的に借地人へ告知して承諾を得る必要はありません。
また売却活動をおこなうことに関しても、とくに告知は不要とされています。
しかし土地を売却すれば、いずれ借地人は新しい土地の所有者と賃借地契約を締結しなければなりません。
その際に「売却するなんて聞いていない」とトラブルになる可能性があるため、売却について事前に伝えておくことをおすすめします。

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底地を売却するメリットとデメリットとは

続いて、底地を売却するメリットとデメリットを解説します。

メリット1：固定資産税の支払いがなくなる

先述したように、底地の所有者には固定資産税や都市計画税の納税義務があります。
借地人と税金の負担割合について話し合うことも可能ですが、借地人が滞納すれば土地の所有者が支払わなければなりません。
底地を所有している限り税金はかかり続けるため、金銭的な負担を軽減したい場合は早めの売却を検討しましょう。

メリット2：相続におけるトラブルを回避できる

底地の所有者が亡くなると、その土地は相続人が受け継ぐことになります。
相続人が1人であれば問題ありませんが、複数人で相続すると底地が共有名義になってしまいます。
共有名義の土地は、所有者全員の同意がないと売却などの処分ができません。
誰か1人でも反対する方がいれば手続きが進められないため、放置される原因となってしまいます。
また底地の名義人を1人に変更する場合でも、自由に使えない土地を欲しいと思う方は少ないでしょう。
そのため、相続財産に底地が含まれていると、誰が取得するかで揉めてしまう可能性があります。
土地の所有者が生前に底地を売却して現金化すれば、将来の相続トラブルを防げるのがメリットです。

デメリット1：売却価格が低くなりやすい

底地は所有者が自由に利用できないため、一般的な土地に比べると評価額が低くなります。
評価額が低ければその分安く売り出すことになり、手元に入るお金が思ったよりも少なくなってしまうかもしれません。
底地を売却した後に新しい物件を購入する予定の方は、お金が不足しないようしっかり資金計画を立てることが大切です。
また、底地は流動性が低いため、なかなか買主が見つからず売却しにくい点もデメリットといえます。
不動産は売却期間が長引くほど売れ残り感が出て、さらに買主が見つかりにくくなってしまいます。
場合によっては、早く売却するために、買主からの無理な値下げ交渉に応じざるを得ないこともあるでしょう。

デメリット2：家賃収入が得られなくなる

底地を売却することで、毎月の家賃収入がなくなる点もデメリットの1つです。
底地を所有し続けて他人に貸し出していれば、その間はずっと家賃収入が得られます。
売却すれば所有権を手放すことになるため、地代や更新料なども入らなくなります。
賃料が高ければ高いほど、売却により生活に支障をきたす可能性が高くなるため注意が必要です。

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底地を売却する方法とは

底地は所有していても自由に活用できず、また毎年税金の支払いも生じます。
将来利用する予定がなく、税負担も重く感じるようであれば、早めに売却を検討しましょう。
ここからは、底地の売却方法を解説します。

借地人に売却する

底地を売る相手としてもっともおすすめなのは、底地を借りている借地人です。
借地人として土地を借りている以上、建て替えたり増改築したりする場合は、所有者の許可を得なくてはなりません。
底地を購入すれば、借地人が土地の所有者となるため、自由に利用できるようになります。
所有権を得られることは借地人とっても悪い話ではないので、思ったよりも高値で売却できるかもしれません。
借地人から建て替えや増改築の相談を受けたときは、売却を交渉する良い機会だといえます。
借地人に長期間その土地を使う予定がある場合、快く購入してもらえる可能性が高いでしょう。

底地と借地権を等価交換して売る

地主と借地人が各自で持っている底地と借地権を一部交換すれば、両者が完全所有権のある土地を持てます。
これにより土地所有者は、通常の土地として市場相場に合わせた価格で売却できるようになります。
また、借地人も土地を自由に扱えるようになるため、両者にとってメリットのある売却方法といえるでしょう。
なお、同じ割合で土地を分筆し等価で交換すれば、特例が適用され譲渡所得税がかからないというメリットもあります。
等価交換するには法的な知識が必要になるので、不動産問題に詳しい弁護士へ相談のうえ判断するようにしましょう。

底地と借地権をまとめて売却する

土地所有者が底地を売却したいと考えているように、借地人も借地を手放したいと考えていることもあるでしょう。
このような場合は借地人と協力し、第三者にそれぞれの土地の権利を同時売却する方法がおすすめです。
この方法であれば、完全な1つの土地として売却できるため、単独で売り出すよりも高値で取引できる可能性があります。
ただし、同時に売却するには借地人の合意が必要となり、借地人が売却したいと思っていなければ成立しません。
難易度が高い売却方法ではありますが、まずは借地人に売ることを相談してみると良いでしょう。

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まとめ

底地は一般的な土地に比べると売却しづらいため、売却方法を工夫することが大切です。
もっともおすすめなのは借地人に購入してもらうことですが、そのほかにも等価交換や同時売却という方法もあります。
等価交換による売却を検討する際は、トラブルを避けるためにも弁護士へ相談しながら売却を進めていくと良いでしょう。
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自然災害などによって、家が傾いてしまうことがあるかもしれません。
ご自身が住むのには問題がなくても、売却を考えたときは、買主が見つかるかどうか心配になることがあるでしょう。
そこで今回は、兵庫県の宝塚市全域で傾いた家の売却をご検討中の方に向けて、傾きの許容範囲や売却価格に生じる影響、売却方法などを解説します。

傾いた家を売却する際に知っておきたい傾きの許容範囲

建てたときは水平だった家でも、さまざまな原因によって傾いてしまうことがあります。
傾いた家になる原因は、自然災害や地盤沈下、老朽化やシロアリ被害などです。
ご自身が住んでいる家が傾いてしまった場合、許容範囲であれば、そのまま住み続けるケースも多いでしょう。
けれども売却するときは、許容範囲かどうかに関わらず、買主に伝えなくてはなりません。
その理由は、傾いた家であることを伝えないと、売主は契約不適合責任を問われてしまう可能性があるからです。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質などが契約内容と異なっている場合に、売主が負う責任です。
売却する不動産に瑕疵がある場合、売主には買主へ伝えなくてはならない「告知義務」が発生し、告知を怠ったことが発覚すると契約不適合責任を負ってしまいます。
瑕疵とは傷や欠点のことであり、家の傾きも該当する可能性があります。
そのため、家が傾いている場合は許容範囲に関わらず契約書に明記して、買主にきちんと説明しなくてはなりません。
そのうえで、買主が納得すれば、傾いた家でも問題なく売却できるでしょう。
家が傾いているかどうかを調べる方法には、おもに「水平器を使用する」と「ホームインスペクションを実施する」があります。
ご自身で調べたいときは、ホームセンターなどで水平器を購入すると、ある程度の調査ができるでしょう。
ホームインスペクションは専門家による住宅診断で、実施すると正確な傾き具合などがわかります。
費用はかかりますが、傾き以外にも売却する家の状態がわかるので、必要に応じておこなってみましょう。

傾いた家の基準や許容範囲とは

傾いた家の基準や許容範囲は、法律などで決まっているわけではありません。
ただ、目安が何もないと、困ってしまうことがあるでしょう。
そのため、国土交通省は「住宅品質確保促進法」に、参考となる技術的基準を以下のように定めています。

●傾きが1,000分の3未満：瑕疵と判断される可能性は低い
●傾きが1,000分の3以上1,000分の6未満：瑕疵と判断される可能性がある
●傾きが1,000分の6以上：瑕疵と判断される可能性が高い

傾きが1,000分の3未満、つまり床1mに対して3mm未満の傾きなら、瑕疵と判断される可能性は低いとされています。
1,000分の6以上の傾きがあると、めまいなどの健康被害を感じる方が多く、瑕疵と判断される可能性が高いでしょう。
ただし先述のとおり、許容範囲だと思われる場合でも、売却する際は傾きがあることをきちんと買主に伝えましょう。

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傾いた家を売るときに売却価格へ生じる影響の大きさ

傾いた家は、相場よりも売却価格が安くなると考えられます。
その理由は、傾いた家にはさまざまなリスクが生じる可能性があるからです。
そこで、傾いた家にはどのようなリスクが生じるのか、確認しておきましょう。

傾いた家に生じるリスクとは

傾いた家に生じる可能性があるのは、おもに以下のリスクです。

●土台や柱などの構造に無理な力がかかり続けるので、機能が低下して倒壊する
●外壁にひび割れが生じ、そこから浸入した雨水によって建物が腐食する
●壁に隙間ができて断熱性が損なわれる
●ドアや窓などの建具の開け閉めがしにくくなる

このように、家が傾いていると、構造への影響や機能の低下が懸念されます。
さらに、傾いた家で生活していると徐々に平衡感覚が失われて、頭痛やめまいなどの体調不良が生じるかもしれません。
このようなリスクがあるので、傾いた家は住宅としての価値が通常よりも下がります。
そのため、相場に近い価格を設定しても、購入する方はほぼいないでしょう。
また、安全に住むために買主が修繕する必要がある場合は、その費用を差し引いた価格を設定しないと、売却は難しいと考えられます。
これらの理由によって、傾いた家の売却価格は、相場よりも安くなる可能性があるのです。

傾いた家の売却価格の目安とは

傾いた家の売却価格をどのくらい下げる必要があるかは、傾きの度合いなどによって変わります。
たとえば、床だけが傾いている場合は、基礎の沈下ではなく床の構造材の腐食などが原因だと考えられ、補修が必要な部位が限定されます。
すると、修繕費用がそれほど高額にはならないと考えられるので、相場よりも100万円ほど安くすると売却できる可能性があるでしょう。
傾きの原因が基礎の沈下である場合は、修繕工事に300万円ほどかかる可能性が高いので、売却価格も300万円ほど下げる必要があります。
そして、家全体が傾いている場合は、さらに大掛かりな修繕工事が必要です。
そのため、売却価格は相場よりも300～500万円ほど下げなくてはならないでしょう。

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傾いた家を売却する際に検討したい4つの方法

傾いた家の売却をできるだけ納得できる内容で終えるためには、適した売却方法を選ぶことが大切です。
傾いた家を売却する方法はおもに4つあり、メリットとデメリットがそれぞれ異なります。
ですから、それらを把握したうえで、ご自身に適している方法を選びましょう。

傾いた家の売却方法①現状のまま売る

傾いた家を現状のまま売る場合は、修繕工事をする手間がかかりません。
ただし、売却価格は200～500万円ほど下げる必要があるでしょう。
売却価格を下げても、買主に「修繕工事の手間がかかる」「瑕疵がある物件なので融資を受けにくい」などのデメリットがあるので、なかなか売れない可能性があります。

傾いた家の売却方法②修繕してから売る

傾きを修繕してから売る場合は、修繕工事に手間や費用がかかります。
ただし、現状のまま売るよりも、買主が見つかりやすくなるでしょう。
傾きがなければ、相場に近い価格で売却できる可能性もあります。

傾いた家の売却方法③更地にしてから売る

費用をかけて傾いた家を修繕しても、スムーズに売却できるとは限りません。
そのため、場合によっては傾いた家を解体して、更地にしてから売却したほうが良いこともあるでしょう。
ただし、解体工事には費用がかかります。
たとえば、30～40坪の木造住宅の場合、解体にかかる費用の目安は100万円前後です。
また、更地にすると、固定資産税が現状よりも上がる可能性があります。
その理由は、家がある土地に適用される優遇措置を受けられなくなるからです。
ですから、傾いた家を解体するかどうか考えるときは、これらの出費や土地の需要の有無などをしっかりと調べたうえで検討しましょう。

傾いた家の売却方法④不動産会社に買取を依頼する

傾いた家をできるだけ早く売りたいときは、不動産会社による買取もおすすめです。
買取とは、不動産会社が物件を直接買い取る方法です。
買主を探す必要がなく、条件に合意するとすぐに取引が成立するので、スピーディーに売却が完了します。
買取価格は相場よりも安くなりますが、売却を急いでいる方や、買主が見つかるか不安の大きい方は検討してみましょう。

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まとめ

傾いた家でも、売却は可能です。
ただし、売却価格が下がる可能性のあることや、買主にきちんと伝えなくてはならないことには注意しましょう。
また、4つの売却方法はメリットとデメリットがそれぞれ異なるので、しっかりと把握したうえでご自身に適したものを選びましょう。
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売れにくい不動産には、いろいろな要因や特徴があります。
「再建築不可物件」「テラスハウス」「賃貸併用住宅」も、売れにくいとされている不動産の特徴です。
そこで今回は、再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅が売れにくい理由とはどのようなものなのかについて解説します。
売却のポイントについてもご紹介しますので、宝塚市全域で不動産の売却を検討されている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

再建築不可物件とは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

まずは、再建築不可物件について解説します。

再建築不可物件が売れにくい理由とは

再建築不可物件とは、文字どおり、現在ある建物を解体すると新たな建物を建てられなくなる土地のことです。
全国のどこにでもあるわけではなく、都市計画法によって定められた「都市計画区域」「準都市計画区域」にしか存在しません。
これらの区域には建築基準法で接道義務が設けられており、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」という規定を満たしていない不動産が再建築不可物件に指定されます。
なぜこのような接道義務が設けられているかというと、有事の際、救急車や消防車がスムーズに活動できるようにするためです。
新しい家の建築ができないこと、救急車両が近寄れないリスクや使い勝手の悪さがあること、これらが再建築不可物件が売れにくいとされる理由です。

再建築不可物件を売却する方法とは

再建築不可物件をそのままの状態で売却しようとしても、困難を極めます。
そのため、再建築を可能にしてから売却する方法が有効です。
再建築を可能にする主な方法としては、「セットバックする」「隣接地を購入する」の2種類があります。
セットバックとは、所有する不動産の敷地を接道部分から後退させ、道路の幅員を4m以上確保する方法です。
また隣接地を購入すると接道部分が増え、接道義務を満たせるケースがあります。
あるいは、隣接地の所有者であれば再建築不可物件を購入してくれるかもしれません。
これらの方法でも売却が難しい場合は、不動産会社の「買取」を検討してみましょう。
買取とは、不動産会社が買主となり、売主から不動産を直接買い取る方法です。
一般的な仲介による売却と比べると売却価格が安くなる傾向にありますが、売れにくい不動産でも素早く現金化できるためおすすめです。

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テラスハウスとは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

続いて、テラスハウスについて解説します。

テラスハウスが売れにくい理由とは

テラスハウスとは、複数の一戸建てがつながって建っている低層型の連棟式建物のことです。
現在は近代的なテラスハウスが増えていますが、建築基準法上では昔ながらの「長屋」と同じ扱いになります。
テラスハウスの特徴は隣接する家と壁を共有していることで、共有している壁には窓がありません。
壁を共有していること以外は、基本的に通常の一戸建てと同様に独立した設備がついています。
テラスハウスが売れにくい理由は、まず単独での建て替えが難しいためです。
テラスハウスは、複数の一戸建てが連なって1つの建物を形成しています。
そのため、建て替えやリフォームを希望する際には、テラスハウスの管理者やほかの住人の許可を取らなければなりません。
すでに築年数が長いテラスハウスの場合は、より買主から敬遠されやすくなってしまうでしょう。
もう1つの売れにくい理由は、テラスハウスの購入時は住宅ローンを組みにくいためです。
テラスハウスは窓の少なさなどから、構造上の防災性が低いとみなされる可能性があります。
また先ほどお伝えしたとおり、建て替えにはほかの住人の協力が必要不可欠であり、手間がかかります。
手間のかかる物件は将来的に売れにくいと判断され、担保価値が低くなり、住宅ローン審査に落ちてしまうのです。

テラスハウスを売却する方法とは

テラスハウスの買主を探すのであれば、まず隣接する家の住人に購入を打診してみましょう。
1から買主を探すよりも、その物件や地域に慣れ親しんでいる方のほうが購入に前向きになってくれる可能性があります。
もし生活スペースを増やしたいと考えている方であれば、スムーズに売却が進むかもしれません。
また、不動産会社に買取を依頼する方法もおすすめです。
テラスハウスは、仲介で売却しても相場より価格が安くなる傾向にあります。
そのため、売却価格が相場より安いとされる買取を利用しても、それほどデメリットを感じにくい不動産です。
なお、テラスハウス全体の所有者になり、解体してから更地として売却する方法もありますが、ほかの住人との兼ね合いや費用面の問題から、あまり現実的な方法ではないといえるでしょう。

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賃貸併用住宅とは？売れにくい理由と不動産売却のポイント

最後に、賃貸併用住宅について解説します。

賃貸併用住宅が売れにくい理由とは

賃貸併用住宅とは、1つの建物のなかに賃貸物件と所有者の自宅が共存している不動産のことをいいます。
マンションやアパート内にオーナーの自宅がある集合住宅とは異なり、賃貸併用住宅の場合は自宅部分が総面積の50％以上を占めているケースが一般的です。
これは、多くの金融機関が「自宅面積が総面積の50％以上であること」を住宅ローンの要件にしていることに由来します。
イメージとしては完全分離型の二世帯住宅に近いといえますが、賃貸併用住宅では賃貸収入を得ながらあくまで他人と生活する点が特徴です。
賃貸併用住宅ではマイホームの取得と同時に賃貸収入を得られるようになるメリットがありますが、一方でその特殊な間取りが買主を限定してしまうリスクがあります。
賃貸併用住宅は通常の賃貸物件よりも利回りが低く、投資効率はあまり良くありません。
1棟をまるごと自宅として利用するためにはリフォームや修繕が必要になることや、通常の住宅としては広すぎることなども、賃貸併用住宅が売れにくい要因だといえるでしょう。
このように、賃貸物件としては高い利回りが見込めないこと、そして住宅としては使い勝手が良くないことなどから、賃貸併用住宅の特徴に惹かれて購入を検討する買主はあまり多くありません。
そのため、賃貸併用住宅のマーケット自体が小さいと考える必要があります。

賃貸併用住宅を売却する方法とは

賃貸併用住宅を売却する方針としては、「賃貸併用住宅として売却する」「自宅部分も賃貸物件にして売却する」「通常の住宅として売却する」という3パターンがあります。
賃貸併用住宅のまま、もしくは全体を賃貸物件として売却する場合は、不動産の収益性をアピールする方法が効果的です。
また、入居者がいる状態で売却したほうが、収益物件としては買主が見つかりやすくなります。
一方、1棟全体を住宅として売却する場合や、賃貸併用住宅としてなかなか売却が決まらない場合は、不動産会社への買取依頼がおすすめです。

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まとめ

再建築不可物件、テラスハウス、賃貸併用住宅といった売れにくいとされる不動産でも、その理由がわかれば対策が可能です。
ご自身が所有する不動産の特徴を理解し、効果的な売却方法について検討してみましょう。
売れにくい不動産の早期売却をご希望の方には、不動産会社による買取をおすすめします。
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使用していない土地が第二種低層住居専用地域である場合、どのような土地活用ができるのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。
第二種低層住居専用地域は、建てられる建物に制限が多いため、事前に地域の特徴や活用方法を把握しておくことをおすすめします。
そこで、第二種低層住居専用地域とはなにか、また土地活用をおこなうメリット・デメリットや土地活用方法を解説します。
宝塚市全域で使っていない土地を所有している方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

土地活用のために知っておきたい「第二種低層住居専用地域」とは？

都市計画法では、市民が住みやすい環境を整えるために建物に制限を設けています。
たとえば、住宅街が連なっている地域に、深夜まで稼働する工場が建設された場合、騒音や臭いなどの問題が発生し多くの方が迷惑を被ることになるでしょう。
このような事態を避けるために「用途地域」を設け、それぞれ建設できる建物の種類を決めているのです。
その用途地域の1つに「第二種低層住居専用地域」があります。
ここでは、土地活用前に理解しておきたい第二種低層住居専用地域とはなにか、また第一種低層住居専用地域との違いについて解説します。

第二種低層住居専用地域とは

第二種低層住居専用地域とは、低層な住宅や店舗の建設が可能な地域のことです。
つまり、高層マンションや高層ビルなどは建設することはできません。
この地域に建設できるのは、高さ10mか12m以下の一般的な住宅が対象です。
ただし、住宅以外にコンビニエンスストアなどの低層商業施設も建設可能であるため、住環境としては望ましい地域でもあります。

第二種低層住居専用地域で建てられるもの

第二種低層住居専用地域は、住宅のほかにも以下のような建物を建てることができます。

●150㎡以下かつ2階以下の店舗（コンビニエンスストア、飲食店、美容院など）
●保育所、幼稚園、小学校、中学校、高等学校、図書館
●神社、寺院、教会など
●老人ホーム、身体障害者福祉ホーム、児童厚生施設など（600㎡以下）
●洋服店、パン屋、菓子屋など（作業場の床面積50㎡以下）

第二種低層住居専用地域では、小規模店舗などの商業施設も建設することができるため、良好な住環境でありながら生活上の利便性が高いなどの特徴があります。

第一種低層住居専用地域との違い

第一種低層住居専用地域との違いは、店舗の建設ができるかどうかです。
第一種低層住居専用地域では、店舗の建設が禁止されているのに対して、第二種低層住居専用地域では床面積150㎡以下で2階建てまでの店舗や飲食店は建設することができます。
ただし、第一種低層住居専用地域の場合は、店舗兼住宅の場合は建設可能です。
第一種低層住居専用地域は、第二種低層住居専用地域に比べて厳しい制限が設けられています。

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土地活用前に知っておきたい第二種低層住居専用地域のメリット・デメリット

第二種低層住居専用地域で、使っていない土地を活用する場合、どのようなメリットやデメリットがあるのか解説します。

メリット

第二種低層住居専用地域のおもな目的は、低層住宅が並ぶ住宅市街地の良好な住環境を保護することです。
2階建てまでの床面積150㎡以下であれば店舗を建築できるため、コンビニエンスストアやクリーニング店、個人商店などを建てることができ生活上の利便性が高いメリットがあります。
そのため、住宅地域でありながら、近場で生活で必要なものを購入することができるため、利便性を重視する方にはおすすめの地域といえるでしょう。
また、建物の高さに制限が設けられているため、低い建物が多く日当たりも良好な地域です。
このように、第二種低層住居専用地域は、住居系の地域のなかでもとくに良好な住環境を確保しやすい特徴があります。
さらに、住居用の土地として価値が維持されやすいため土地活用にもおすすめの地域です。

デメリット

一方で、第二種低層住居専用地域にはデメリットもあるため注意が必要です。
第二種低層住居専用地域は建物に高さ制限があるため、高さ10mもしくは12m以下の建物しか建てることができません。
つまり、3階建て以上の建物を建てることができないため、大きな商業施設がないなどのデメリットがあります。
建ぺい率や容積率も低く定められているため、敷地面積が小さい場合は建てられる建物の規模も小さくなってしまうでしょう。
そのため、所有している土地が狭く高さでカバーして建設したい場合は向かない可能性があります。

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第二種低層住居専用地域でおすすめの土地活用方法

最後に、第二種低層住居専用地域でおすすめの土地活用方法を解説します。
制限が多い第二種低層住居専用地域は、低層の建物しか建設できないため土地活用が限られることがあります。
第二種低層住居専用地域におすすめの土地活用方法は以下のとおり3つです。

●一戸建てやアパートの賃貸経営
●土地信託
●駐車場経営

それぞれの土地活用方法についてご説明します。

方法①一戸建てやアパートの賃貸経営

1つ目の土地活用方法は、一戸建てやアパートの賃貸経営です。
所有している土地の面積が広ければ、土地を分割できるため数世帯からの家賃収入を得ることもできるでしょう。
とくにワンルームアパートは収益性が高いため、駅から近いところに土地を所有している場合はおすすめです。
また、駅から離れているところに土地を所有している場合は、ファミリータイプの経営も適しているでしょう。
ただし、初期費用が数千万円程度必要になるため、ある程度の資金確保をする必要があります。
また、賃貸経営の場合は貸主として賃貸物件の管理をしなければなりません。
手間と労力が必要となる可能性があるため注意が必要です。

方法②土地信託

2つ目の土地活用方法は、土地信託です。
土地信託とは、信託会社や信託銀行などに土地活用を委託することを指します。
委託先が上げた利益から所有者は配当金を受け取り収益を得られる仕組みです。
専門家による土地の運用がおこなわれるので、自分で運用するよりも高い収益を得られる可能性があるでしょう。
また、自分で管理する手間が不要なため、時間的コストがほとんどかかりません。
ただし、必ずしも土地信託ができるわけではなく、事前に土地の調査がおこなわれ立地によっては運用を断られることもあるため注意しましょう。

方法③駐車場経営

3つ目の土地活用方法は、駐車場経営です。
第二種低層住居専用地域は、住居者だけでなく事業者の両面から需要があるため駐車場経営に向いているエリアといえます。
駐車場経営は、毎月賃料を受け取れる月極駐車場と、コインパーキングと呼ばれる時間制のパーキングがあります。
付近にアパートなどの住居施設が多い場合は、月極にして駐車場として貸し出せば、一定の需要が見込まれるでしょう。

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まとめ

第二種低層住居専用地域は、低層住宅向けの用途地域で、床面積150㎡以下で2階建てまでの店舗を建設できます。
住宅だけでなく、学校、コンビニエンスストア、飲食店なども建設できるため、比較的利便性が良い地域と言えます。
第二種低層住居専用地域で土地活用をおこなう場合は、賃貸経営や土地信託、駐車場経営がより収益が望めるでしょう。
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マンションを売却したいけれど、どのくらいの期間で売れるのか気になっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
スムーズに売却するためには、価格や売り出すタイミングなどを考える必要があります。
そこで、マンション売却にかかる平均期間や影響するポイント、また早く売却するためのコツを解説します。
宝塚市全域で、マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却にかかる平均期間と流れ

マンション売却にかかる平均期間は4か月と言われていますが、売り出す前の準備や売却後の引き渡し期間を含めると4～6か月程度かかります。
そのため、マンション売却をお考えの場合は、余裕をもって6か月程度を目安として計画を立てると良いでしょう。
マンション売却とそれにかかる期間の目安は以下のとおりです。

●査定依頼から媒介契約まで：2週間～1か月
●売却活動：3か月
●買主との売買契約から決済・引き渡し：1か月

流れを順番にご説明します。

STEP①査定依頼～媒介契約まで：2週間～1か月

マンション売却をおこなう際にまずおこなうのが、不動産会社への査定依頼です。
マンションがどのくらいの価値があり、どのくらいの価格で売却できるのかを査定します。
提示された査定額を参考に売り出し価格を決めていきます。
そして、売却を進めるためには不動産会社と媒介契約の締結が必要です。
査定から不動産会社と媒介契約を締結するまでの期間が、およそ2週間から1か月かかります。
ただし、売却する物件の清掃などが必要な場合は、1～2か月の余裕をもつと良いでしょう。

STEP②売却活動：3か月

不動産会社と媒介契約を締結すると、買主を探すための売却活動が始まります。
チラシやインターネットで物件情報を公開し募集を募り、購入希望者が現れたら、内覧をおこない買主と売買に向けての交渉をしていきます。
売却活動は3か月程度が平均ですが、物件によって早く売れたり、長引いたりすることもあるため注意が必要です。

STEP③買主との売買契約～決済・引き渡し：1か月

売却活動により買主が見つかったら、買主と売買契約を締結します。
買主が住宅ローンを利用してマンションを購入する場合は、この期間に住宅ローンの審査がおこなわれます。
そのため、審査に時間がかかることを理解しておきましょう。
買主が住宅ローンの本審査を終えると、引き渡し日と同日に住宅ローンが実行されます。
そのため、売却金の入金があるのは引き渡し日になり、決済・引き渡しが終われば売買取引は完了します。
このように、マンションの売却活動を開始してから引き渡しまでは、少なくとも4か月程度かかるため、準備期間を含めて余裕をもって進めていくと良いでしょう。

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マンションの売却期間に影響するポイント

需要が高いマンションによっては、4か月もかからず売却できるケースもあります。
ここでは、マンションの売却期間の短縮に影響するポイントを解説します。
影響するポイントは以下の3つです。

●築年数
●最寄り駅までの距離
●専有面積

それぞれの影響するポイントをご説明します。

影響するポイント①築年数

1つ目の売却期間に影響するポイントは「築年数」です。
築年数は、売却価格に影響を与えるだけでなく売却の期間にも大きく影響しています。
買主によっては、購入時に築年数を気にしている方も多くいらっしゃいます。
その場合「築〇年以内のマンション」であることを条件設定して探すため、同じエリアのマンションでも築年数が違うだけで、購入希望者の数が大きく変わってくるのです。
とくに人気なのが築年数5年以内のマンションです。
築年数が浅いほど早く売却できる可能性が高く、築年数が経過しているほど売却期間が長引く傾向にあります。
そのため、マンション売却をお考えの場合は、築年数が浅いうちに売却することがポイントといえるでしょう。

影響するポイント②最寄り駅までの距離

2つ目に影響するポイントは「最寄り駅までの距離」です。
マンションを購入する際に、最寄り駅が近いなど利便性が良い立地を重視する方は多いです。
とくに最寄り駅まで徒歩6分以内にあるマンションほど、平均より売却期間が短縮できる傾向にあります。
駅周辺には、コンビニエンスストアや買い物施設などが集まっていることも多く、需要が高いといえるでしょう。

影響するポイント③専有面積

売却期間に影響する3つ目は「専有面積」です。
専有面積のマンションを購入する際に、条件として挙げる方も多いのではないでしょうか。
専有面積とは、玄関前のポーチや、アルコーブ、バルコニー以外の部屋の内側の面積のことです。
マンションで人気な専有面積は70㎡以下です。
一方で、80㎡以上のマンションを求める方の需要は少ないため、売却が長引く可能性が高いでしょう。

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マンションの売却期間を早くするためのコツとは？

マンションの売却期間をできるだけ短くするためのコツを解説します。
早く売却するためのコツは以下のように3つあります。

●適正な売り出し価格を設定する
●需要が高い時期に売り出す
●掃除・整理整頓を徹底する

それぞれの売却するコツをご説明します。

売るコツ①適正な売り出し価格を設定する

できるだけ早く売却したい場合は、売り出し価格を適正な価格に設定することが大切です。
相場よりも売り出し価格が高い場合は、買主が見つかるまでに時間がかかってしまう可能性があります。
適正価格を設定するには、周辺地域の類似したマンションの相場を把握するのがおすすめです。
また、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用するのも良いでしょう。
実際に売買成立したマンションの取引情報を確認することができます。
売り出す際は最低売却価格も決めておくと、予想以上に安く売却してしてしまうことがなくなるでしょう。

売るコツ②需要が高い時期に売り出す

需要が高まる時期に売却するのも早く売るためのコツといえます。
一年を通してもっとも需要が高い時期は、就職や転勤、進学など新生活が始まる前の2～3月頃です。
また、夏休みが終わった9月頃も需要が高い時期です。
一方で、お正月や夏休み、GWなどの長期休暇シーズンは、市場が活発でないため売れにくい時期とされています。
スムーズに売却するためにも、1月頃から売却の準備を進めると良いでしょう。

売るコツ③掃除・整理整頓を徹底する

内覧の希望者は多いけれど、なかなか成約までに至らない方は、内覧での対策が必要になります。
とくに内覧時に良い印象を与える物件は、掃除や整理整頓がしっかりされている物件です。
好印象を与えることができれば、成約にグッと近づくため、徹底的に掃除をしておくようにしましょう。
とくに、水回り部分はもっとも清潔感を求める箇所です。
汚れが落ちない場合は、ハウスクリーニングを利用するなどして対処することをおすすめします。
また、併せて部屋の臭い対策もおこなっておくと、より効果的です。

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まとめ

マンション売却では平均4か月かかりますが、準備期間などを含めると5～6か月かかることがあります。
また、築年数や立地条件によっては、もっと早く売却できたり、それ以上かかったりすることもあるでしょう。
少しでも早く売るためには、売り出し時期や価格を意識すると良いでしょう。
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所有している不動産の権利証はしっかりと保管されていますか？
不動産売却の際には、権利証が必要です。
しかし、権利証を紛失してしまっても不動産売却ができないわけではありません。
そこで今回は、不動産の権利証とはどのようなものなのかについて、そして権利証を紛失した場合の不動産の売却方法や注意点を解説します。
宝塚市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

権利証を紛失するとどうなる？不動産売却における権利証の役割とは

不動産を所有している方であれば、権利証の重要さはしっかり理解されていると思います。
権利証とは、その言葉のとおり不動産の所有権を証明するためのものです。
そのため、不動産売却の際にも権利証が必要になります。
ここではまず、権利証とはどのようなものなのか、そして不動産売却の際にどのような役割を果たすのかについて見ていきましょう。

権利証とは

「権利証」とは俗称としての一般的な呼び方であり、「登記済証」という名前が正式名称です。
平成17年までは不動産情報が記載された書面に法務省が「登記済」という朱印を押したものが権利証として交付されていました。
現在は従来の権利証は新規には発行されておらず、登記情報は「登記識別情報」として基本的にオンラインで保管されています。
その登記識別情報を書面で発行したものが「登記識別情報通知」です。
現在の権利証である登記識別情報通知には、「登記済」の朱印に代わり、12桁の登記識別情報が記載されています。
なお、すでに書面で登記済証を交付されている場合、登記識別情報に切り替えることはできません。

権利証の役割とは

権利証とは、「その不動産の所有者にしか持ちえない重要な書類」です。
不動産売却の際には不動産の所有権を証明するだけでなく、本人確認をする役割や、売主の売却の意思を示す意味も担っています。
また、不動産を売却したら所有権を買主に変更しなければなりません。
当然ながら、所有権移転登記の際にも権利証が必要になります。

権利証は再発行できない？

不動産売却において重要な書類である権利証ですが、長期間にわたり保管し続けていると、「保管場所がわからなくなった」「いつの間にか紛失してしまった」という方もいるのではないでしょうか。
しかし、登記済証であっても登記識別情報通知であっても、権利証が発行されるのは1度きりです。
権利証は悪用された場合のリスクが大きいことから、再発行が認められていません。
とはいえ、権利証を紛失したからといって不動産の所有権自体を失うわけではなく、代替措置で不動産売却することは可能です。
権利証を紛失した場合の不動産売却方法については、次項で解説します。

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権利証を紛失した場合の不動産売却とは？3つの方法について解説

権利証を紛失してしまった場合、どのような方法で不動産売却ができるのでしょうか。
ここで重要なのは、「不動産の所有者であることを証明できるかどうか」です。
ここでは、不動産の所有者であることを証明するための3つの方法を解説します。

権利証を紛失した場合の不動産売却方法1：事前通知制度を利用する

事前通知制度とは、権利証の提出ができない状態で登記申請をおこなった場合に、登記官から申請人（不動産の所有者）に対して「登記申請がおこなわれました」という旨の通知が送付される制度です。
申請人が通知に署名押印をして2週間の期限内に返送することで、本人確認が完了したとみなされます。
2週間以内に返信をしなかったり、返送した書類に不備があったりすると登記が却下されてしまうので注意しましょう。
なお、事前通知制度を利用する際には運転免許証など「顔写真付きの身分証明書」と、実印、印鑑証明書、数千円の費用が必要です。

権利証を紛失した場合の不動産売却方法2：司法書士に依頼する

司法書士と面談をおこない、不動産の所有者であることが認められれば、不動産売却に必要な書類を作成してもらうことができます。
権利証を紛失した際に、多くの方が利用されている方法です。
ただし、司法書士への報酬として3万円～5万円程度、多ければ数十万円かかるケースもあることを理解しておきましょう。
また、本人確認の完了までに時間を要する場合があるため、スケジュールには余裕を持って依頼することをおすすめします。
なお依頼の際には、顔写真付きの身分証明書や実印、印鑑証明書のほか、不動産を購入した際の売買契約書や固定資産税納付書などが必要です。

権利証を紛失した場合の不動産売却方法3：公証人に認証してもらう

公証役場に必要書類を提出して、公証人に本人確認をしてもらう方法です。
公証役場は各市区町村の役場とは別の機関で、法務局が所轄しており全国に約300か所設置されています。
必要な書類は事前通知制度を利用する場合と同様で、顔写真付きの身分証明書、実印、印鑑証明書です。
費用は数千円ほどなので司法書士に依頼するよりも安いですが、司法書士による本人確認よりも手続きが大ざっぱという特徴があります。
そのため、せっかく手続きをしても本人確認が無効になってしまう可能性もあると考えておきましょう。

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権利証を紛失した状態での不動産売却における注意点

ここまでお伝えしてきたように、権利証を紛失しても不動産売却は可能です。
しかし、手続きの際にはいくつかの注意点があります。

注意点1：事前通知制度は買主を不安にさせる可能性がある

事前通知制度は、不動産の売買契約が成立し、所有者移転登記の申請をしてからでなければ利用できません。
売主があらかじめ権利証の紛失に気付いていたとしても、売買契約前に事前通知による本人確認を完了させておくことは不可能です。
登記申請をしてから送付された事前通知に売主が返信し、登記が完了するまでは2週間～1か月程度かかります。
買主側からするとすでに購入資金を支払っている状態で待つことになるため、リスクの大きい売買方法だといえるでしょう。
実際に、事前通知制度を利用しての不動産売却に同意する買主はほとんど存在しません。

注意点2：手続きを委任された司法書士でなければならない

司法書士に本人確認を依頼すれば、権利証を紛失していても不動産を売却できます。
しかし、その際の注意点としては「本人確認をおこなえるのは、その所有者移転登記を委任された司法書士のみ」ということです。
一般的に、不動産売買の際の所有者移転登記は、買主に依頼を受けた司法書士がおこないます。
本人確認だけを売主側の司法書士に依頼したとしても、手続き上は無効になってしまうため注意してください。

注意点3：公証役場での認証には手間がかかる

一般的な不動産売却では、買主が指定した銀行で決済をおこない、その足で司法書士が法務局におもむき所有者移転登記を完了させます。
しかし、公証人に公証役場で本人確認をしてもらうケースでは、決済をしたあとに関係者が公証役場で手続きをしなくてはなりません。
決済後に手間と費用がかかる点が、公証人に認証を依頼する場合のデメリットであり注意点です。

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まとめ

権利証を紛失してしまっても、不動産の所有者であることが証明できれば不動産売却は可能です。
しかし、しかるべきタイミングできちんと準備や手続きを進めておく必要があります。
本人確認が間に合わなければ、売買契約自体が無効になってしまう可能性があるため注意してください。
今すぐには不動産売却を考えていないという方も、権利証の有無や注意点についてはしっかりと確認しておきましょう。
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土地などの不動産を相続すると、相続税が課されます。
しかし、現金での一括納付が原則となっているため、「すぐには相続税を用意できない」というケースも珍しくありません。
そんなときに活用したいのが「延納」という制度です。
そこで今回は、相続税の延納を利用する条件や、延納するメリット・デメリット、そして延納手続きの方法や必要書類について解説します。
宝塚市で土地を相続するご予定のある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

土地の相続で発生した相続税を延納する条件とは

土地などを相続した際に発生する相続税は、現金での一括納付が原則です。
また、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に納める必要があります。
しかし、相続税が高額だった場合など、すぐにはまとまった額を用意できないというケースもありますよね。
「預貯金などは相続されず、相続財産は土地だけだった」というケースでも、現金の確保が難しいのではないでしょうか。
そんなときに検討したいのが延納です。

相続税の延納とは

延納とは、相続税の一括払いが難しいと判断された場合に、相続税を分割して支払うことができる制度です。
延納を利用するには、所轄の税務署への申請や必要書類を提出するなどの手続きが必要になります。
延納が認められれば、数年にわけて少しずつ相続税を納めることが可能です。
しかし、延納は一括納付という相続税の原則に反することになります。
そのため、延納を利用するにはあくまで「一括納付が困難な状況であること」が前提です。
また、いろいろな利用条件を満たしている必要があります。

延納の利用条件とは

相続税の延納を利用するための条件は下記のとおりです。

条件1：相続税の金額が10万円を超えていること
延納を申請する相続人の相続税額が、10万円を超えていることが条件です。
相続人が複数いる場合でも、延納ができるかどうかの判断は相続人ごとにおこなわれます。
そのため、相続人のなかに相続税額が10万円以下の方がいても、延納を申請する方の相続税額が10万円超であれば問題ありません。

条件2：相続税が金銭での納付が困難な額であること
金銭での納付が困難な額であるかどうかは、納付すべき相続税の金額から、「相続した現預金など」と「相続人固有の現預金など」を差し引いて判断します。
ただし、生活に必要な費用や事業のための経費などは、計算に入れず手元に残しておくことが可能です。

条件3：担保を提供すること
延納税額に相当する担保の提供が必要になります。
延納税額とは、相続税額に利子税額を加えたものです。
担保として提供できる財産には、相続で取得した財産だけでなく、相続人の固有財産も含まれます。
ただし、担保として提供できる財産の内容については国税庁が細かく指定しており、基本的に有価証券や土地など「換金しやすいもの」しか認められていません。
なお、延納税額が100万円以下であり、かつ延納する期間が3年以下の場合は担保の提供は不要です。

条件4：期限までに必要書類を提出すること
延納申請の期限までに、「延納申請書」と「担保提供関係書類」を税務署に提出する必要があります。

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土地の相続税を延納するメリットとデメリットとは

土地を相続した際の相続税を延納するメリットとデメリットについて解説します。

延納を利用するメリットとは

延納を利用する大きなメリットは、一度に多額の相続税を支払わなくても良いことです。
数年に分割して支払うことができるため、納税のために金融機関から融資を受けたり、相続した土地を無理に売却したりする必要はありません。
延納期間中に資金面で余裕ができた場合は、繰上返納の申請をすることも可能です。
また、延納を利用するためには土地などを担保として提供しなければなりませんが、その際に必要な抵当権の登記手続きにかかる費用は国が負担します。
少しでも出費を抑えたいという方にとっては、大きなメリットだといえるでしょう。
なお、延納の手続きを進めたうえで、のちに「物納」に切り替えることも可能です。
物納とは、現金ではなく土地や株式などを納税にあてる方法のことをいいます。
換金が難しい土地を納税に利用したい場合などには、メリットの多い方法です。
物納への変更を希望する場合は、申告期限から10年以内に申請をおこないましょう。

延納を利用するデメリットとは

延納を利用すると、延納税額に対して利子税が発生します。
そのため、一括納付した場合と比べると、最終的に納税総額が高くなってしまう点がデメリットです。
利子税の税率は、相続した財産の価額の合計額のうち、不動産の価額の割合がどの程度を占めているのかによって異なります。
割合ごとの利子税率の具体的な数字については、毎年発表される国税庁ホームページの「相続税の延納」の表をご確認ください。
また、利子税率は「延納特例基準割合」の変動によっても変化します。
最新の延納特例基準割合については、延納申請の際に所轄の税務署で確認すると安心です。
なお、申請をおこなった年の利子税率が最後まで適用される点にも注意してください。
利子税率の高さによっては、金融機関から納税資金の融資を受けたほうが有利な場合もあります。
土地を相続した際に延納を利用するかどうかは、利子などの条件を比較しつつ慎重に検討しましょう。

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土地の相続税を延納するための手続きと必要書類

相続税の延納を利用するための手続きや、必要書類について解説します。

延納の手続きとは

相続税の延納手続きは、相続税の「納税期限」までにおこなう必要があります。
納税期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内です。
期限内に必要書類を用意して、所轄の税務署に提出します。
書類の提出後、延納の許可もしくは却下の通知があるまでは3か月程度です。
ただし、担保の状況によっては6か月程度まで許可や却下の判断が出ない場合もあります。
なお、申請期限にどうしても間に合わない場合は「担保提供関係書類提出期限延長届出書」を提出して2回まで提出期間を延長することが可能です。
延長期間は延長届出書の提出1回につき3か月までで、最長6か月となっています。

延納手続きの必要書類とは

相続税の延納手続きに必要な主な書類は、下記のとおりです。

●相続税延納申請書
●延納申請書別紙
●担保提供関係書類
●不動産財産の明細書

相続税延納申請書は国税庁のホームページから入手できます。
延納する税額や期限など、フォーマットにそって必要事項を記入しましょう。
また、申請書には延納が必要な理由を具体的な数字で説明した「金銭納付を困難とする理由書」の貼付が必要です。
なお、延納申請書別紙は担保目録および担保提供書のことで、担保の内容によって書類が異なります。
担保提供関係書類も担保とする財産によって提出書類が異なるため注意しましょう。
不動産財産の明細書については、相続した財産の価額の合計額のうち、不動産の価額の割合が75％未満の場合は提出不要です。

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まとめ

土地などを相続した際の相続税の納付は、現金での一括納付が原則です。
しかし、どうしても一括納付が難しいという方のために「延納」という制度が用意されています。
延納の利用を希望する場合はメリットだけでなく、利子税が発生することなどのデメリットもしっかりと把握したうえで、申請期限内に手続きをおこないましょう。
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